IS w Bydgoszczy o wydawaniu środków z funduszu remontowego

Nr ITPB3/423-263/14/PS

z 19 września 2014 r.

Wspólnota mieszkaniowa utworzyła fundusz remontowy, z przeznaczeniem na bieżące i przyszłe remonty. Jest to opłata obowiązkowa, której wysokość członkowie wspólnoty ustalają corocznie stosowną uchwałą. Uchwała ta jest podstawą do obciążania właścicieli lokali miesięczną kwotą zaliczki wpłacaną na rachunek bankowy wspólnoty. W rzeczywistości fundusz remontowy jest zaliczką na koszty zarządu nieruchomością wspólną. W związku ze złożonymi przez właścicieli lokali wnioskami o uwłaszczenie wspólnota planuje podjąć uchwałę o przeznaczeniu części środków funduszu remontowego na uregulowanie opłat, które każdy z członków musi ponieść z tytułu przekształcenia wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem w prawo własności.

Czy w przypadku podjęcia uchwały o opłaceniu ze środków funduszu remontowego należności, które obciążają indywidualnie uwłaszczanych właścicieli lokali, a nie wspólnotę, będzie ona musiała odprowadzić CIT od opłaconych kwot?

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). W art. 14 tej ustawy ustanowiono, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

wwydatki na remonty i bieżącą konserwację,

wopłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

wubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

wwydatki na utrzymanie porządku i czystości,

wwynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych (art. 1 ust. 2 ustawy o CIT, t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.). Jednocześnie nie zostały one wymienione w art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 tej ustawy jako podmioty zwolnione od podatku. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest - co do zasady - dochód, bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich został on osiągnięty. Zgodnie natomiast z treścią art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak z tego wynika, aby dochód skorzystał ze zwolnienia przedmiotowego, musi być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz musi być przeznaczony na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. Warunki muszą być spełnione łącznie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o CIT. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile zostanie przeznaczony i wydatkowany na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Z kolei zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 83) osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, musi uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5.

Jak z tego wynika, wspólnota mieszkaniowa nie uczestniczy w procedurze przekształcenia, lecz poszczególni użytkownicy wieczyści (osoby fizyczne), którzy posiadają prawo wieczystego użytkowania. To oni muszą ponieść opłaty związane z przekształceniem, a nie wspólnota.

Zatem ponoszenie wspomnianych opłat nie należy do podstawowych opłat ponoszonych przez wspólnotę mieszkaniową w ramach kosztów zarządu. Tym samym wydatkowanie środków z funduszu remontowego, przeznaczonych na remonty i bieżącą konserwację, na opłacenie procesu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości za poszczególnych właścicieli lokali nie może być uznane za wydatkowanie środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

W związku z tym wspólnota będzie musiała odprowadzić podatek dochodowy, ponieważ zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT dochód ten nie został przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Oprac. Ewa Ciechanowska