Budownictwo w Polsce jeszcze zbyt słabo się zieleni

Zgodnie z planami Unii Europejskiej od 2021 roku wszystkie nowo powstające budynki powinny wykazywać się niemal zerowym zużyciem energii. Dla wielu państw będzie to cel bardzo ambitny. Do tej grupy należy Polska, gdzie takie budownictwo dopiero się rozwija. Problemem nie jest dostęp do energooszczędnych technologii i rozwiązań, bo ten według ekspertów nie jest niczym ograniczony. Kłopotu nie stanowi także cena, która na przestrzeni ostatniej dekady uległa spłaszczeniu i dziś niewiele różni się od tej, w jakiej dziś są oferowane pozostałe materiały i rozwiązania budowlane. To raczej efekt tego, że inwestorom i wykonawcom brakuje wiedzy i doświadczenia w realizacji tego rodzaju projektów.

Z roku na rok są jednak widoczne zmiany pod tym względem. Świadczyć o tym może stale rosnąca liczba certyfikatów nadawanych komercyjnym tzw. zielonym budynkom (biura, handel, hotel i budynki przemysłowe). Według danych pochodzących z Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) w kraju zostało ich już rozdanych 437. Nie jest to jednak tożsame z liczbą ekobudynków. Tych jest mniej, bo nieco ponad 300. Wynika z to z tego, że niektóre budynki mają przyznanych kilka certyfikatów.

Systemy certyfikatów

Obecnie w Polsce obowiązują cztery rodzaje systemów certyfikujących: BREEAM, LEED, DGNB oraz HQE, przy czym dwa pierwsze są najbardziej rozpowszechnione.

Eksperci Colliers International wyliczają, że w ubiegłym roku przybyło 108 ekoprojektów, które uzyskały certyfikat w jednym z tych systemów, co stanowi wzrost o 44 proc. w porównaniu z 2015 r.

- Główną motywacją do certyfikacji obiektów są oczekiwane oszczędności, wprowadzenie bardziej racjonalnej gospodarki zasobami, jak również względy marketingowe i lepsze pozycjonowanie obiektu w kontekście pozyskiwania najemców. Szczególnie na rynku biurowym widać wzrost liczby certyfikacji, zarówno w przypadku obiektów projektowanych, jak również istniejących. Co więcej, rośnie grono firm, które decydują się na certyfikację całego portfolio, dostrzegając zalety przejścia przez proces pozyskiwania certyfikatu oraz wprowadzania związanych z nimi praktyk budowlanych i zarządczych - zauważa Andrzej Gutowski, ekspert ds. certyfikacji zielonych budynków w Colliers International.

Obecnie ekorynek w Polsce napędzają budynki biurowe, stanowiące większość certyfikowanych obiektów. Co więcej, według wyliczeń PLGBC od początku 2015 roku liczba certyfikatów w tej branży zwiększyła się o ponad 80 proc. w stosunku do wszystkich certyfikatów uzyskanych w ciągu wcześniejszych pięciu lat. Widać jednak, że tą drogą podąża też segment centrów handlowych, w którym przyrost certyfikatów w tym czasie był bardzo podobny jak w biurach. Najwolniej liczba ekobudynków przyrasta w nieruchomościach przemysłowych (o 47 proc.).

Renata Osiecka, partner zarządzająca w firmie doradczej AXI Immo, przyznaje, że w nieruchomościach magazynowych z pewnością nie ma dużej dynamiki, jak w przypadku biurowców, dla których zielone certyfikaty stały się już niemal standardem, jednak ten segment coraz bardziej się na taki budownictwo otwiera. Deweloperzy na proekologicznych rozwiązaniach chcą m.in. budować przewagę konkurencyjną.

- Możemy się spodziewać dalszego rozwoju tego trendu. Choć rozwiązania energooszczędne są kapitałochłonne, to eksploatacja energooszczędnych budynków obniża koszty operacyjne oraz przekłada się na znaczny wzrost popytu na tego typu nieruchomości. Coraz częściej spotykamy się z najemcami, którzy poszukują energooszczędnych magazynów. Najczęściej ze względu na obsługę długoterminowych kontraktów lub realizację zobowiązań z filozofii prowadzenia społecznie odpowiedzialnego biznesu - dodaje specjalistka Axi Immo.

W przypadku sektora magazynowego wzrost popularności inwestycji energooszczędnych będzie warunkowany głównie rachunkiem ekonomicznym. Budowa takiego wychodzącego poza standard rynkowy magazynu wymaga dużych nakładów kapitału, dlatego przy takiej inwestycji preferowane jest pokrycie od początku jej długoterminową umową najmu. Renata Osiecka podaje przykład: korzystanie z paneli fotowoltaicznych do ogrzewania wody w magazynie zwraca się najwcześniej po około 10 latach.

Mądre budynki

Ekotrend w nieruchomościach komercyjnych polega przede wszystkim na stosowaniu na coraz większą skalę zindywidualizowanych systemów ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji czy specjalnych systemów automatyzacji oświetlenia. Deweloperzy nie ukrywają, że tego oczekują od nich też sami najemcy. Dzięki takim rozwiązaniom są bowiem w stanie ograniczyć wydatki na prąd nawet o 15 proc.

W obiektach przemysłowych najczęściej stosowanym rozwiązaniem są zautomatyzowane systemy oświetleniowe typu LED.

- Szacuje się, iż w zależności od typu obiektu oraz specyfiki działalności firmy poziom oszczędności ilości zużytej energii przy inteligentnych systemach oświetlenia wynosi od 30 do 80 proc. Innym energooszczędnym rozwiązaniem stosowanym w magazynach jest wykorzystanie paneli solarnych - wymienia Renata Osiecka.

Wiele do zrobienia jest też w budownictwie mieszkaniowym. Obecnie zaledwie 1 proc. wszystkich budynków mieszkalnych w Polsce można uznać za energooszczędne i są to głównie nieruchomości oddane w ostatnich latach. Deweloperzy wskazują jednak, że zmiany przepisów i tak wysoko podnoszą poprzeczkę nowym inwestycjom. Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazuje restrykcyjne rozporządzenie ministra infrastruktury i budownictwa w sprawie warunków technicznych.

- Standardy energooszczędności budynków wnoszonych obecnie przez deweloperów najlepiej obrazuje wymóg obowiązujący od 1 stycznia 2017 roku, który obliguje do spełniania parametru regulującego nakład ciepła na potrzeby ogrzewania, wentylacji oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej na poziomie 85 kWh/mkw. w skali roku, podczas gdy mieszkanie w tzw. wielkiej płycie potrzebuje przeciętnie 350 kWh/m kw., a więc 4-krotnie więcej - tłumaczy Konrad Płochocki.

Te wymagania są już spełniane przez wszystkie nowo powstające budynki, ale czasami inwestorzy decydują się na jeszcze ostrzejsze wymagania przy wybranych projektach. Firmy takie jak Bouygues Immobilier czy Skanska realizują u nas budynki posiadające międzynarodowe certyfikaty energetyczne.

- A pochwalić możemy się także przykładami zupełnie innowacyjnego podejścia firm, które tworzą własne działy badawcze, gdzie poszukuje się nowoczesnych rozwiązań. Choćby rodzinna firma Dworek Polski, która opatentowała odzyskwę cieplną, a jej inwestycje zostały uznane w 2013 roku przez Komisję Europejską za najlepsze niskoemisyjne projekty w Europie - wskazuje Konrad Płochocki.

Nowe wymagania

Inne tegoroczne zmiany, jeśli chodzi o warunki techniczne budynków, to m.in. podniesienie parametrów termoizolacyjnych okien i drzwi w budowanych domach. Nowe wymagania dla ich izolacyjności dotyczą współczynnika przenikania ciepła - Uw. Od początku tego roku jego maksymalna, dopuszczalna wartość została obniżona o około 13-15 proc. Dla okien fasadowych i drzwi nie może przekraczać 1,1 W/m2K, a dla okien dachowych 1,3 W/m2K. Nowe wymagania będą obowiązywać do końca 2020 roku. Później dopuszczalny wskaźnik izolacyjności ulegnie kolejnemu zaostrzeniu do 0,9 W/m2.K dla okien fasadowych i drzwi oraz 1,1 W/m2.K dla okien dachowych.

Radosław Dąbrowski, dyrektor serwisu i obsługi producentów domów Inwido Polska, do której należy marka Sokółka Okna i Drzwi, podkreśla, że w porównaniu do inwestycji realizowanych w zeszłym roku czy dwa lata temu wprowadzenie nowych wymogów nie wpłynie znacząco na koszty zakupu stolarki okiennej. W przypadku budynków mieszkalnych z bardzo dużymi przeszkleniami już wcześniej konieczne było montowanie w części pomieszczeń okien o zbliżonych parametrach, jakie obowiązują od tego roku.

- Natomiast w stosunku do inwestycji realizowanych na starych zasadach koszty stolarki mogą być wyższe o około 15 proc. - wylicza Radosław Dąbrowski.

Dużym wyzwaniem dla segmentu mieszkaniowego, choć nie tylko, będzie przygotowanie do wdrożenia dyrektywy unijnej w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Zobowiązuje ona państwa członkowskie do doprowadzenia do tego, aby od początku 2021 r. wszystkie nowo powstające budynki były obiektami "o niemal zerowym zużyciu energii". Jej przepisy obejmą budynki mieszkalne, użyteczności publicznej i biurowe. PZFD wskazuje, że na ten moment trudno jest przewidzieć ostateczny kształt tych regulacji, dlatego firmy nie podejmują działań zmierzających do uwzględnienia wskazań dyrektywy oczekując na ostateczne rozwiązania.

- Całe środowisko bacznie przygląda się pracom nad przepisami, a Polski Związek Firm Deweloperskich, za pośrednictwem Europejskiej Unii Deweloperów (UEPC) uczestniczy w konsultacjach dotyczących tych zmianami - tłumaczy dyrektor generalny PZFD.

Dodaje, że nie znając ostatecznego kształtu dyrektywy, trudno jest przewidzieć, jakie będzie miała skutki, jeśli chodzi o koszty budowy i ceny lokali. Zaznacza jednak, że biorąc pod uwagę doświadczenia innych rynków europejskich, być może powinniśmy spodziewać się uelastycznienia części przepisów.

- Takie sytuacje miały już miejsce na przykład w Wielkiej Brytanii, gdzie pierwotnie określone wymogi zostały skorygowane do niższych poziomów, ponieważ analizy wykazały, że kolejne środki przeznaczane na implementację regulacji nigdy się nie zwrócą. Podobna sytuacja ma obecnie miejsce w Niemczech - wskazuje.

@RY1@i02/2017/063/i02.2017.063.02100060i.801(c).jpg@RY2@

POLSKIE EKOROZWIĄZANIA

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

dgp@infor.pl