Marże deweloperów są wysokie z powodu ryzyka

Nie wiem jak inni, ale my jesteśmy zadowoleni z zysku. W pierwszych trzech kwartałach tego roku jako grupa kapitałowa zarobiliśmy na czysto 21 mln zł, a rok temu było to 14 mln zł. Faktem jest jednak, że w II i III kwartale mieliśmy zbyt mało mieszkań do sprzedaży w stosunku do zgłaszanego nam popytu i dlatego od początku roku sprzedaliśmy ich jedynie ok. 180. Teraz sytuacja zmieniła się radykalnie. Zaczęliśmy nowe inwestycje i w ofercie mamy już 1 tys. mieszkań. W przyszłym roku ta liczba przekroczy prawdopodobnie 2,5 tys.

Tak, bo uważamy, że jest to dobry moment. W tym roku dokonaliśmy już kilka transakcji. W warszawskich Włochach kupiliśmy grunt za 40 mln zł. Podpisaliśmy też 3 umowy przedwstępne na kupno kolejnych działek, w tym na Żoliborzu i Bielanach. W sumie będą one nas kosztowały 50 mln zł. Cały czas rozglądamy się za nowymi gruntami. Generujemy dodatni cash flow z działalności operacyjnej, co systematycznie powiększa nasze środki własne, a ponadto z obligacji tylko w tym roku pozyskaliśmy już ponad 70 mln zł.

Właśnie rozpoczynamy budowę osiedla Zielona Italia na Włochach. W czwartek podpisaliśmy umowę z wykonawcą, Mostostalem Warszawa, na 160 mln zł. Powstanie tam osiedle z 850 mieszkaniami plus lokale usługowe. To największy kontrakt, jaki kiedykolwiek w swojej piętnastoletniej historii podpisaliśmy. Już sprzedaliśmy 30 lokali w tej inwestycji.

Na razie jest tylko umowa z wykonawcą, dziura dopiero zacznie się pojawiać. Mamy jednak dobrą opinię i klienci nam ufają od wielu lat.

Niechętnie o tym mówię, bo według mnie marże podawane przez deweloperów nie są porównywalne. Trzeba wziąć pod uwagę koszt nabycia gruntu, cenę wykonawstwa i marketing. Przed kryzysem generalny wykonawca domagał się nawet 5 tys. zł za metr, a dzisiaj najwyższa cena, na jaką może liczyć, to 3 tys. zł. W nowych inwestycjach mieszkania sprzedajemy po 6 tys. zł za metr, więc nasza marża to 30 proc.

Ale taka jest cena wysokiego ryzyka, a także długiego procesu inwestycyjnego. Trzeba kupić ziemię, często uzbroić ją, uzyskać wszystkie pozwolenia, a pamiętajmy, że nierzadko nie ma miejscowego planu zagospodarowania. Mogą się zmienić przepisy, istnieje też systemowe ryzyko procesu budowlanego i ryzyko odpowiedniej co do tempa i poziomu cenowego sprzedaży. Im większe ryzyko, tym marża musi być większa. Nie jest przypadkiem, że niektóre fundusze w ogóle nie inwestują w deweloperów, nie kupują ich akcji, bo twierdzą, że jest to branża zbyt wysokiego ryzyka.

@RY1@i02/2010/221/i02.2010.221.000.0021.001.jpg@RY2@

Fot. Wojciech Górski

Sławomir Horbaczewski jest wiceprezesem Marvipolu

ROZMAWIAŁ ROMAN GRZYB