Mniej biur w regionach. Czynsze jeszcze spadną, ale potem wzrosną

Osłabienie gospodarcze silnie wpłynęło na kondycję sektora biurowego w miastach regionalnych w 2009 r. Spadek popytu zbiegł się z oddaniem wielu inwestycji.

Rok 2010 przynosi jednak pierwsze sygnały poprawy koniunktury na rynku nieruchomości biurowych.

Rynki powierzchni biurowych w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście i Katowicach są o wiele mniejsze niż warszawski, ale boleśnie odczuły spadek koniunktury. Z danych Jones Lang LaSalle (JLL) wynika, że na koniec 1 kw. 2010 r. zasoby powierzchni biurowej w sześciu głównych miastach regionalnych (poza Warszawą) wyniosły 1 641 000 mkw., czyli około połowy zasobów warszawskich ocenianych na ponad 3,2 mln mkw. W minionym kwartale do użytkowania oddanych zostało zaledwie około 38 700 mkw. biur dostarczonych w sześciu inwestycjach biurowych w Krakowie, Trójmieście i Katowicach.

Wzrostu podaży spodziewać się możemy natomiast w kolejnych kwartałach 2010 r., kiedy zgodnie z szacunkami Jones Lang LaSalle na rynek trafi realnie około 190 tys. mkw. powierzchni biurowych (poziom porównywalny z 2009 r., w którym do użytkowania oddano około 227 tys. mkw.).

- Należy jednak podkreślić, iż wchodzące w tym roku na rynek inwestycje to finalizowane projekty rozpoczęte w czasach prosperity. Większość z planowanych projektów, które uzyskały prawomocne pozwolenie na budowę po 2008 r., wstrzymanych zostało do momentu ożywienia po stronie popytu. Oznacza to, iż ze względu na ostrożne podejście deweloperów nowe inicjatywy inwestycyjne wejdą na rynek dopiero pod koniec 2011 i w 2012 r. - mówi Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu Badań i Doradztwa w Jones Lang LaSalle.

Na skalę budownictwa biurowego wpłynęła również niekorzystna polityka kredytowa banków. Na skutek ograniczenia źródeł finansowania powierzchnia biurowa w budowie wyniosła w pierwszym kwartale 2010 r. niespełna 400 tys. mkw. Oznacza to 20-procentowy spadek w stosunku do pierwszych trzech miesięcy 2009 r., kiedy to deweloperzy wznosili w głównych miastach regionalnych prawie pół miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej.

Na ograniczenie apetytów deweloperów, oprócz słabszego popytu na proponowane przez nich powierzchnie, wpłynęła też wysoka liczba pustostanów. Z danych JLL wynika, że na koniec I kw. 2010 r. poziom pustostanów utrzymywał się na stabilnym ale dość wysokim poziomie w Krakowie i Poznaniu (odpowiednio 8,9 proc. i 11,4proc.), zniżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano natomiast we Wrocławiu, w Łodzi oraz Katowicach (odpowiednio około 3,8 proc., 18 proc. i 5,5 proc.). Wyjątek w tym względzie stanowi Trójmiasto, gdzie wskaźnik poziomu pustostanów wzrósł z 7,8 proc. do 10,7 proc. Należy jednak zaznaczyć, iż zjawisko to spowodowane było wejściem na rynek nowych inwestycji, których proces komercjalizacji przypadł na okres osłabionej koniunktury po stronie popytu obserwowanej od 3 kw. 2008 r.

Trudne warunki rynkowe spowodowały spadek stawek czynszów. Czynsze transakcyjne w najlepszych obiektach biurowych kształtują się obecnie od 12 - 13,5 euro miesięcznie za 1 mkw. w Łodzi do 15 euro w Krakowie i Poznaniu.

Stawki najmu mogą być jeszcze niższe.

- Przewidujemy, iż czynsze w głównych polskich miastach osiągną swoje minimum w ciągu najbliższych kilku miesięcy, pozostając na stabilnym poziomie pod koniec 2010 r. Niskie czynsze oraz szeroki wybór lokalizacji są sygnałem dla najemców, iż to odpowiedni moment na podpisywanie umów najmu na korzystnych warunkach. Spodziewamy się, że stawki czynszowe powrócą bowiem na ścieżkę wzrostu już w 2011 r. w większości miast regionalnych - prognozuje Anna Bartoszewicz-Wnuk.

Tomasz Szpyt