Złoty musi wrócić do łask

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest duża nadwyżka podaży, która rośnie. W tej chwili, według szacunków REAS, jest to około 48 tys. mieszkań. Lokalnie rynek jest bardzo zróżnicowany. Są ośrodki, które zawsze dominowały i nadal dominują, czyli Warszawa, Wrocław, Kraków. Dużo się buduje również w Trójmieście, chociaż tam mieszkania są znacznie tańsze niż w Warszawie. Z jednej strony mijający rok był okresem zwiększających się nadwyżek mieszkań gotowych do sprzedaży, a z drugiej charakteryzowało go ograniczanie popytu. Wpływ na to miały wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego regulacje ograniczające dostępność kredytów, zarówno w złotych, jak i w walutach obcych. Na spadek popytu miała też wpływ rosnąca niepewność co do przyszłości. Ludzie, w sytuacji, gdy jest duża niepewność na rynku pracy, nie są skłonni do podejmowania decyzji kredytowych o długotrwałym charakterze. To właśnie spowodowało wzrost nadwyżki mieszkań. A konsekwencją jest spadek cen. Rynek też powoli się dostosowuje do tej sytuacji. Obserwujemy zmianę metrażu mieszkań, na jakie może sobie przeciętny zainteresowany pozwolić. Można zażartować, że wracamy do czasów Gomułki, bo pojawiają się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 35 mkw. i trzypokojowe o powierzchni 50 mkw., choć oczywiście o innej jakości. To one właśnie najlepiej się sprzedają.

Sejm, tuż przed wyborami, zafundował nam jeszcze ustawę o ochronie nabywcy mieszkania, co prawda wchodzi ona w życie w kwietniu 2012 r., ale na pewno wiele zmieni na rynku.

Rynek nieruchomości komercyjnych jest w lepszym i bardziej zrównoważonym stanie. To, co jest charakterystyczne w tym roku, w porównaniu do 2010 r., to zdecydowanie więcej transakcji na rynku wtórnym. Rozpoczęło się też sporo nowych inwestycji. Dotyczy to zarówno powierzchni biurowych, jak i centrów handlowych w mniejszych ośrodkach. Do większego zrównoważenia doszedł również rynek nieruchomości magazynowych.

To odpowiada specyfice polskiego rynku. W niektórych krajach, np. ze względu na usytuowanie geograficzne, udział nieruchomości logistycznych jest znacznie większy.

Na pewno. Zresztą największe centra magazynowe zlokalizowane są najbliżej skrzyżowań autostrad i dróg ekspresowych. Problem jednak polega na tym, że w pewnym momencie było bardzo dużo wolnych powierzchni. A w związku z tym ceny czynszów zaczęły spadać do bardzo niskich poziomów.

Myślę, że działają tutaj obydwa czynniki. Ciągle brakuje nam powierzchni biurowych, szczególnie tych nowoczesnych. Stare budynki, które kiedyś służyły jako biura, zupełnie się zdekapitalizowały. Jest też popyt, który wynika z potrzeb zarówno instytucji krajowych, jak i zagranicznych, które szukają nowocześniejszych biur np. dla sektora usług finansowych. A z drugiej strony Polska jest ciekawym miejscem dla firm, które zakładają tutaj centra serwisowe. Są to głównie Kraków i Wrocław oraz w pewnym stopniu Warszawa. W tych trzech ośrodkach dominują duże inwestycje biurowe. Chociaż kryzys również ograniczył te przedsięwzięcia. Na przykład w Krakowie połowa planów nie została zrealizowana.

Tak. Nie mieliśmy w ogóle tego typu obiektów. Chociaż, wydaje mi się, że skończyła się era bardzo dużych galerii handlowych, takich jak Arkadia, Złote Tarasy czy Galeria Mokotów w Warszawie. W przypadku dużych aglomeracji rynek jest już nasycony. Teraz naturalny jest proces przenoszenia tego typu inwestycji do mniejszych miast, między 100 a 200 tys. mieszkańców. Tam oczywiście obiekty są skrojone do lokalnych potrzeb.

Nie jest to wina banków, tylko sytuacji, jaka się wytworzyła na rynkach finansowych. Po pierwsze, niestety, nieruchomości komercyjne, niekoniecznie w całej Europie, ale np. w Hiszpanii czy Stanach Zjednoczonych też przyczyniły się do kryzysu. Dlatego, że finansowano je nadmiernie przy zbyt małych kapitałach własnych inwestorów. To w pewnym momencie przyczyniło się do kryzysu płynności finansowej. Były to kwoty rzędu kilkuset miliardów dolarów i euro. Banki liczyły na to, że w określonym momencie nieruchomość ktoś po raz kolejny za wyższą cenę kupi czy zrefinansuje, a tymczasem przyszedł kryzys płynności i banki zostały z tymi obiektami. To, przy nałożeniu się kłopotów niektórych krajów strefy euro spowodowało, że instytucje finansowe nie mają długiego okresu refinansowania. W efekcie wchodzą nowe regulacje i część banków zmuszona była w ogóle wycofać się z polskiego rynku. Deweloperzy narzekają, bo teraz banki wymagają większego wkładu własnego i wzrosła cena pieniądza, mimo że stopy procentowe w euro się nie zmieniły. Związane jest to z ryzykiem. No i rozmawiamy w takim momencie, kiedy na rynku brakuje euro. Dziś trudno powiedzieć, który z banków w Polsce zaoferowałby duży kredyt w euro. Z drugiej strony, teraz nieruchomości, zwłaszcza komercyjne, nie są ulubionym tematem w bankach, więc myślę, że w najbliższych latach łatwiej nie będzie.

Mogę mówić o naszej firmie. Nigdy nie finansowaliśmy tak zwanych spekulacji, czyli budowy obiektu, który nie ma najemców. Oczywiście zdarzają się przypadki, że jacyś najemcy wychodzą, że trudno jest wynająć całą nieruchomość. Natomiast, jeśli klient zachowuje się profesjonalnie, to zawsze taka sytuacja jest do opanowania. Podczas dwunastu lat funkcjonowania banku nie mieliśmy do czynienia z taką sytuacją, żeby się nam kredyt na finansowanie nieruchomości komercyjnej zupełnie przewrócił. Są oczywiście jakieś problemy, wydłużenia, restrukturyzacje, ale nie zdarzyło się żebyśmy windykowali.

Obecnie jest najtrudniejszy okres i nie przypuszczam, by w ciągu dwóch, trzech lat się to zmieniło, ponieważ w świetle problemów w strefie euro i tego, co z tą walutą może się stać, dobrze byłoby, by klienci polskich banków komercyjnych pomyśleli o przechodzeniu na złotego. Byłoby to dla wszystkich bezpieczne, a co więcej zapewniłoby finansowanie. Za chwilę może nie być innej alternatywy. Natomiast jeśli chodzi o najlepszy okres, to dla nas były to lata 2008 i 2009 , kiedy zanotowaliśmy rekordowe zyski.

Marże są podobne. Natomiast w dalszym ciągu najbardziej ryzykowne są magazyny. W ciągu ostatnich dwóch lat nie skredytowaliśmy żadnego magazynu ani centrum logistycznego. Jeśli chodzi o obiekty biurowe i handlowe to są one w miarę bezpieczne. Głównie mniejsze galerie, dyskonty o wartości kilkunastu milionów złotych.

Tak. Natomiast w trakcie rozmów, negocjacji okazuje się, jakie jest ryzyko wynikające z lokalizacji, możliwości wynajmu, doświadczenia dewelopera. Wszystko to ma wpływ na ostateczny kształt umowy.

Nie. To się skończyło. Zresztą w naszym banku takiej możliwości nigdy nie było.

Głównie współpracujemy z klientami, których już znamy. To jest nasza priorytetowa grupa klientów. Oni często rośli z nami i realizowali kolejne inwestycje. Można powiedzieć, że rozumiemy się bez słów. Natomiast unikamy współpracy z debiutantami.

Wtedy wszyscy byliśmy debiutantami. I mogę się pochwalić, że my wprowadzaliśmy na rynek kredyt dla deweloperów. Wówczas wszyscy się uczyliśmy.

Około 10 do 15 proc. to inwestorzy zewnętrzni. W większości rodzimi. Specjalizujemy się w obsłudze sektora średniego. Nie przekraczamy w tej chwili poziomu 20 mln euro. To nie są duże kwoty jak na rynek nieruchomości. W ciągu dwunastu lat działalności te sumy rosły, ponieważ rosły nam też własne fundusze, a więc także możliwości kredytowania.

Obecnie jest bardzo duża niepewność i wiąże się ona z kłopotami strefy euro. Od tego, jak się potoczą dalsze losy europejskiej waluty, będzie zależał przebieg przyszłego roku. W wariancie optymistycznym kryzys strefy euro uda się załagodzić, bo rozwiązać na pewno nie. Zwłaszcza w tak krótkim czasie. Jak długo będzie to trwało? Niektórzy mówią o straconej dekadzie. Ja skłaniam się ku tym opiniom. Nawet w umiarkowanym optymistycznie scenariuszu, wydaje mi się, że będzie zdecydowanie mniej transakcji. Przed nami okres wyczekiwania. To na pewno będzie się wiązało ze spowolnieniem i recesją w Europie. Dlatego na rynku polskim transakcji będzie również mniej. Nie będzie euro, albo w bardzo ograniczonej ilości, dlatego jeszcze raz ponawiam apel do inwestorów o przywrócenie do łask złotego. I to począwszy od umowy najmu poprzez kredyt. Myślę, że nadal liczba banków udzielających w Polsce kredytów na nieruchomości komercyjne będzie ograniczona.

Powiem inaczej - euro za chwilę będzie tak drogie jak złoty albo nie będzie go w ogóle. To może skłonić inwestorów do zmiany zapatrywania.

@RY1@i02/2011/242/i02.2011.242.02100020e.803.jpg@RY2@

Piotr Cyburt, prezes zarządu BRE Banku Hipotecznego