Biura i handel mają się nieźle, magazyny odstają od reszty stawki

Tylko w pierwszej połowie 2011 r. w Polsce zainwestowano blisko miliard euro w nieruchomości komercyjne. Był to około 25-proc. wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2010 r. Inwestycje w nieruchomości biurowe i handlowe osiągnęły prawie równy udział w całym wolumenie inwestycyjnym, odpowiednio około 47 proc. i 45 proc., natomiast nieruchomości magazynowe uzyskały poziom 8 proc. udziału.

Wzrost podaży na biura

Na rynku nieruchomości biurowych już w pierwszej połowie tego roku zauważalny był wzrost popytu u klientów korporacyjnych w całej Polsce. W samej tylko Warszawie podpisano umowy najmu na ponad 320 tys. mkw., co stanowiło wzrost o blisko 50 proc. w porównaniu z pierwszą połową 2010 r. Na tak dobry wynik złożyły się głównie nowe umowy, które stanowiły około 38 proc. wszystkich umów podpisanych w pierwszej połowie 2011 roku. Do wyniku przyczyniło się również rozszerzanie umów istniejących klientów o większe powierzchnie.

W ostatnim roku przybyło Polsce około 200 tys. mkw. powierzchni biurowej. Większość znalazła się w Krakowie.

- Kraków i Wrocław to obecnie największe rynki regionalne pod względem istniejących powierzchni - mówi Krzysztof Czerkas, wiceprezes BRE Bank Hipoteczny. Dodatkowo Wrocław w tym roku był miastem najaktywniejszym pod względem inwestycji w trakcie budowy. W budowie w głównych miastach regionalnych na koniec pierwszej połowy tego roku było około 300 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jednak sytuacja lat poprzednich spowodowała, że w roku 2011 dostarczone zostanie mniej powierzchni niż w poprzednich latach. Wzrostu podaży możemy spodziewać się w latach 2012 i 2013.

Handel idzie do małych miast

Według ekspertów, nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową w Polsce osiągnęło poziom europejski już w drugim kwartale tego roku. W głównych polskich miastach nasycenie powierzchnia handlową jest nawet dwukrotnie wyższe niż średnia krajowa.

- Już od 2010 roku obserwujemy wzmożenie inwestycji w tym sektorze - mówi Krzysztof Czerkas. - Szczególnie widoczny jest trend lokowania powierzchni handlowej w małych oraz średnich miastach Polski - dodaje wiceprezes BRE Bank Hipoteczny.

W pierwszym półroczu 2011 r. w Polsce ukończono 15 centrów handlowych o łącznej powierzchni około 290 tys. mkw., co stanowiło niespełna 53 proc. podaży z całego 2010 r. Do końca roku zakończonych ma być kolejnych 700 tys. mkw. Zgodnie z obowiązującym trendem zdecydowana większość powstaje w miastach średnich i małych. Łącznie ogólnokrajowe zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych kształtować mogą się na poziomie przekraczającym 8,5 mln mkw.

Stawki najmu dla najlepszych obiektów handlowych w Warszawie, na Górnym Śląsku oraz w Trójmieście utrzymały się na niezmienionym poziomie. W Krakowie i Poznaniu czynsze nieznacznie wzrosły, natomiast spadły w Łodzi oraz we Wrocławiu.

Poziomy pustostanów w głównych miastach Polski niezmiennie od początku roku wyniosły 0,5 - 3,0 proc. w nowoczesnych galeriach handlowych. W galeriach starszych i nieodnowionych pustostany w niektórych przypadkach przekraczały 10 proc.

- Świadczy to o podejmowaniu decyzji przez niektórych najemców o przeprowadzkach do nowocześniejszych obiektów, które swoją funkcjonalnością są w stanie przyciągnąć większą liczbę odwiedzających klientów - wyjaśnia Krzysztof Czerkas.

Magazyny tylko w parze z drogami

Od 2009 r. na rynku powierzchni magazynowych odnotowywano znaczną nadpodaż powierzchni.

- To było powodem zahamowania inwestycji w tym sektorze - wyjaśnia Krzysztof Czerkas. - Szacujemy, że na koniec 2009 r. na rynku był milion metrów kwadratowych nieskomercjalizowanej powierzchni magazynowej. Ten stan nie uległ poprawie do końca 2010 r. ze względu na przybywającą powierzchnię typu Built To Suit, która wręcz hamowała wchłanianie istniejącej powierzchni niewynajętej. Dopiero z początkiem 2011 r. odnotowano większą aktywność na tym rynku - wyjaśnia.

Pomimo wciąż dominującego zapotrzebowania na magazyny typu BTS w pierwszej połowie 2011 r., zdaniem ekspertów, pojawiało się coraz więcej budów spekulacyjnych w okolicach planowanych węzłów autostrad.

- To dowód na niezmienne uzależnienie rozwoju rynku powierzchni magazynowej od infrastruktury drogowej - wyjaśnia Krzysztof Czerkas. - Dodatkowo w całej Polsce wznowiono większość budów wstrzymanych podczas kryzysu gospodarczego 2009 roku. Ponadto, w gotowych obiektach właściciele są coraz mniej skłonni do obniżania stawek czynszów lub stosowania innych ulg pozaczynszowych w celu przedłużenia umowy z obecnymi najemcami. Jest to wynikiem polepszającej się sytuacji na rynku, zarówno pod kątem wypłacalności najemców, jak i zmniejszającej się ilości powierzchni niewynajętej - dodaje.

@RY1@i02/2011/242/i02.2011.242.02100010b.802.jpg@RY2@