Ruch w inwestycyjnych gruntach. Ceny w dół

Właśnie tego typu grunty w ubiegłym roku kupowano najchętniej. Według szacunków Colliers, doradcy na rynku nieruchomości, wartość transakcji była o co najmniej kilkanaście procent wyższa niż rok wcześniej. Sięgnęła ok. 1,5 mld zł. Szacunki obejmują grunty pod zabudowę biurową, handlową, mieszkaniową i przemysłową. Na działki pod zabudowę biurową i mieszkaniową inwestorzy wydali niemal 85 proc. środków, z czego większość w granicach Warszawy.

Nieruchomości pod biura i w mniejszym stopniu pod powierzchnie handlowe intensywnie zaczęli szukać m.in. deweloperzy działający wcześniej w innych segmentach rynku, głównie mieszkaniowym.

- To efekt wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która ograniczyła deweloperom dostęp do pieniędzy klientów, lecz także ograniczonego dostępu do finansowania nowych inwestycji, restrykcyjnej polityki kredytowej banków oraz dobrych wskaźników i prognoz dla rynku biurowego - wskazuje Daniel Puchalski, specjalista z Colliers.

Tomasz Trzósło z firmy doradczej Jones Lang LaSalle przyznaje, że w długim terminie wejście na rynek biurowy ma potencjał, bo popyt na takie powierzchnie powinien rosnąć.

- Ale jeśli ktoś rozpatruje realizację inwestycji w tym segmencie w ciągu 2-3 lat, jego ryzyko bardzo rośnie. Spowolnienie gospodarcze nie będzie sprzyjało wzrostowi popytu na nowe biura, a deweloperzy obecni na rynku mogą w tym czasie potencjalnie oddać do użytku dużo nowych inwestycji - mówi specjalista Jones Lang LaSalle.

Sami deweloperzy mieszkaniowi oceniają, że branża w nadchodzących miesiącach będzie bardzo ostrożnie podchodziła do zakupu gruntów pod typowe inwestycje mieszkaniowe m.in. z powodu sytuacji gospodarczej i obaw o pogorszenie kondycji tego rynku.

- Poza tym duzi deweloperzy w wielu przypadkach mają już zapewnione znaczące banki ziemi - mówi Wojciech Okoński, prezes Robyga. Ta spółka w Gdańsku ma np. grunty pod zabudowę na najbliższe 7-8 lat, a nowych będzie szukać w stolicy.

Jak wskazuje Daniel Puchalski, wzrost wartości transakcji to efekt głównie regularnego spadku cen gruntów w całej Polsce, bez względu na sektor. - Bez tego transakcji byłoby o ok. 30-40 proc. mniej - ocenia specjalista Colliers.

I podaje kilka przykładów. W Warszawie, poza centrum, średnia cena ziemi pod zabudowę użytkowo-mieszkaniową była w 2012 r. o 8 proc. niższa niż w 2011 r., a w Katowicach o 7 proc. Ziemia pod biurowce najbardziej staniała właśnie w Katowicach, bo o 12 proc., w Trójmieście - o 10 proc. i we Wrocławiu - o 11 proc.

@RY1@i02/2013/010/i02.2013.010.00000130e.802.jpg@RY2@

Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

Najlepsze centra handlowe zmieniły już właściciela. Rynek przyhamuje

Na rynku nieruchomości handlowych w tym roku łączna wartość sfinalizowanych transakcji może wynieść 0,75-1 mld euro. Oznaczałoby to wynik gorszy przynajmniej o 100 mln euro w porównaniu z 2012 r. oraz o ponad 300 mln euro w porównaniu z 2011 r. - szacują analitycy międzynarodowej agencji nieruchomości Jones Lang LaSalle. Nabywcami tego typu obiektów są zwykle międzynarodowe fundusze inwestycyjne.

Jak wskazują specjaliści, wartość transakcji się zmniejszy, bo w najbliższych latach na sprzedaż nie będą wystawiane najlepsze obiekty handlowe (chodzi o najdroższe centra o stopie kapitalizacji nieprzekraczającej 6 proc., a więc zwracające się w ciągu mniej więcej 17 lat - to długo, ale w ich wypadku ryzyko inwestycyjne jest bardzo niskie). Kilka z nich zmieniło właściciela w ubiegłym roku. Dotyczy to np. Złotych Tarasów w Warszawie czy łódzkiej Manufaktury.

Do kupienia pozostały tańsze obiekty, które są obarczone większym ryzykiem inwestycyjnym. - Mowa o takich, gdzie trzeba poczynić pewne nakłady finansowe na remonty czy też gdzie kończą się umowy najmu - tłumaczy Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE.

W Polsce jest około 10 najlepszych centrów handlowych. Wszystkich działających obiektów jest 420.

- W tym roku oczekujemy finalizacji tylko jednej transakcji na rynku najlepszych centrów. Mowa o sprzedaży Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu - tłumaczy Karina Kreja, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w spółce CBRE.

Jej zdaniem nie ma mowy o tym, aby na rynku nieruchomości handlowych rządził popyt spekulacyjny, jak było do wybuchu kryzysu finansowego. Wówczas mieliśmy do czynienia z kupowaniem przez fundusze obiektów handlowych z zamiarem szybkiej ich odsprzedaży z dużym zyskiem. Był to bowiem czas, w którym ceny nieruchomości na rynku stale rosły.

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl