Twierdza Modlin za 1,5 mld zł

Inwestor zmienił plan wobec Twierdzy Modlin - ustalił DGP. Nie będzie budował krok po kroku, lecz za jednym zamachem stworzy koncepcję, do zrealizowania której zaprosi inne firmy. Na powojskowym terenie powstaną m.in. hotel, szkoła średnia i wyższa, centrum konferencyjne, a także mieszkania. Inwestor to spółka Konkret należąca do biznesmena Wiesława Jana Prusieckiego, który wraz z doradcami pracuje teraz nad szczegółami. Masterplan, czyli koncepcja całościowego zagospodarowania, będzie gotowy za dwa miesiące.

- W 2015 r. rozpoczniemy realizację - zapowiada Piotr Ratajczyk, dyrektor ds. rozwoju firmy Konkret, która w zeszłym roku kupiła teren dawnej wojskowej twierdzy od Agencji Mienia Wojskowego.

Konkret zaprosi do inwestycji inne podmioty - nie tylko inwestorów branżowych, lecz także finansowych. Część ma jednak wyłożyć sam. Zresztą już w pierwszym roku posiadania terenu wydał na niego kilka milionów złotych - kwotę wyższą niż na utrzymanie przez ostatnie 20 lat przeznaczyła Agencja Mienia Wojskowego. Takie środki pochłonęły prace zabezpieczające i remontowe, a także rewitalizacja budynku dawnego więzienia. Miał tam powstać jednogwiazdkowy hotel, ale zbyt duże zawilgocenie ścian spowodowało, że pomysł na razie zawieszono. Jeżeli nie znajdzie się sposób na pozbycie się tej wilgoci i nie uda się uzyskać pozwolenia na hotel, to - jak zapowiada Ratajczyk - w celach więzienia może wystartować nowoczesne, multimedialne muzeum historii Polski.

Eksperci kibicują inwestorowi, ale zwracają uwagę na zagrożenia.

- Mówimy o stworzeniu całkowicie nowej jakości i rewolucyjnej zmianie funkcji w tej lokalizacji. Należy pamiętać, że projekt realizowany jest w miejscu, gdzie dziś - poza lotniskiem - tak naprawdę wiele się nie dzieje - zauważa Mikołaj Martynuska, dyrektor w firmie doradczej CBRE.

Dlatego trudno jest do tej koncepcji porównywać realizowane już w naszym kraju projekty postindustrialne czy powojskowe. Prowadzona przez Grupę Inwestycyjną Hossa przebudowa garnizonu w Gdańsku czy modernizacja powojskowych koszar w Poznaniu także przez Jana Prusieckiego, czy też zrealizowany w Łodzi projekt Loftów Scheiblera są w takim kontekście zupełnie innymi działaniami.

- Te projekty są realizowane w dużych miastach, w których istniała już dość łatwa do zdefiniowania grupa klientów. W tym przypadku miejsce trzeba dopiero wykreować, a chętnych znaleźć i pozyskać - zauważa Martynuska.

Dodaje, że w tego typu projektach nie wystarczy nawet najbardziej genialny pomysł. Musi też być odbiorca, który będzie chciał zapłacić.

- A z tym nie będzie łatwo, bo tak naprawdę trzeba będzie znaleźć chętnych, którzy wybiorą tę lokalizację jako swój podstawowy adres. Problem w tym, że to nie są obrzeża wielkiego miasta, lecz coś zupełnie nowego - dodaje.

A plusy? Modlin to urocze miejsce, w bezpośrednim sąsiedztwie powstała znacząca inwestycja publiczna, czyli port lotniczy, a nieopodal jest inny przykład dynamicznych przemian: Zalew Zegrzyński i jego okolice. Tym samym projekt, choć trudny i nietypowy, może przyciągnąć klientów.

Fortyfikacje wojskowe długo broniły się przed inwestorem

XIX-wieczna twierdza, która pełniła funkcje obronne jeszcze w czasach II wojny światowej, przez lata PRL-u zmarniała pod opieką wojska. Nadzieja pojawiła się w latach 90. ubiegłego wieku, gdy obiekty od wojska przejęła Agencja Mienia Wojskowego. Instytucja powołana do sprzedaży zbędnego wojsku sprzętu i nieruchomości podzieliła teren na działki i wystawiła je na sprzedaż. Od 2008 r. przeprowadzono osiem przetargów. Bezskutecznie. Dopiero w 2012 roku sprzedano wreszcie spichlerz, a w wakacje 2013 roku jeden z najbardziej rozpoznawalnych budynków Modlina, tzw. koszarowiec. Biznesman Wiesław Prusiecki zapłacił za XIX-wieczną fortyfikację wojskową 17,8 mln zł, bo przysługiwała mu 50-proc. bonifikata w związku z faktem wpisania obiektu na listę zabytków. Za taką kwotę nabył 58-hektarową działkę wraz z najdłuższym w Europie, XIX-wiecznym budynkiem koszar. Cena wzbudziła kontrowersje, bo w 2008 r. AMW życzyła sobie za teren i obiekt aż 220 mln zł. Jednak wpisanie obiektu do rejestru zabytków spowodowało, że jego modernizacja będzie trudna i kosztowna, stąd cenę transakcji obniżono. Konserwator zabytków dopuścił adaptację koszar obronnych na cele użytkowe - do funkcji mieszkalnych, hotelowych, usługowych, kulturalnych i turystycznych, choć wykluczył przeznaczenie całości koszar tylko na cele deweloperskie. Zalecenia konserwatora umożliwiają także wprowadzenie podziemnych parkingów i dojazdów oraz nowych dróg. Zgodnie z postanowieniami konserwatora teren cytadeli ma pozostać ogólnodostępny, podobnie jak część wnętrz oraz części budynku koszar wraz z tarasami widokowymi.

cez

@RY1@i02/2014/203/i02.2014.203.000001400.805.jpg@RY2@

Wojciech Wójcik/BE&W

Okolice Twierdzy Modlin to atrakcyjne turystycznie i widokowo tereny, które już dziś przyciągają miłośników wojskowości i pięknych krajobrazów

1,5 mld zł pochłonie zagospodarowanie terenu XIX-wiecznej fortyfikacji wojskowej

220 mln zł żądała Agencja Mienia Wojskowego za Twierdzę Modlin w 2008 r.

17,8 mln zł zapłacił za nią inwestor w zeszłym roku

Cezary Pytlos

cezary.pytlos@infor.pl