Czynsz nie jest najważniejszy

Nowoczesne biurowce w coraz większym stopniu przejmują najemców, którzy do tej pory lokale wynajmowali w kamienicach, czy pawilonach. Warto przy tym pamiętać, że nawet dwa leżące niedaleko obiekty, mogą się znacznie różnić oferowanymi stawkami czynszu. Podobnie może być z opłatami eksploatacyjnymi, które najemca musi płacić co miesiąc za użytkowanie lokalu.

Co podbija stawkę

Zatem miejsce położenia biurowca lub centrum to tylko jeden z czynników, który przekłada się na wysokość opłat za wynajem powierzchni. Innym jest infrastruktura wokół obiektu. Drożej kosztować będzie w związku z tym lokal położony w budynku, w sąsiedztwie którego jest stacja kolejki podmiejskiej, przystanek autobusowy, tramwajowy czy metra. W przypadku biurowców czynsz w tak dobrze usytuowanych obiektach może być wyższy o 1,5 euro za mkw. niż w innych, gorzej skomunikowanych.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na koszt wynajmu jest branża, w której działa przedsiębiorca szukający lokalu biurowego czy handlowego. - Jeśli nazwa firmy jest znana i może przyciągnąć do biurowca innych najemców, taki przedsiębiorca może liczyć na korzystniejszą stawkę najmu. Zwłaszcza gdy w obiekcie pojawi się jako pierwszy - komentuje Paweł Skałba z Colliers International.

W galeriach handlowych natomiast zazwyczaj najwięcej płacą najemcy z branży usługowej. Najmniej w przeliczeniu na mkw. powierzchni natomiast ci, którzy specjalizują się w rozrywce, czyli właściciele kin, klubów fitness, kręgielni czy placów zabaw dla dzieci.

Na korzystne stawki może też liczyć sektor elektroniki użytkowej czy formatu DIY, czyli z elementami wykończenia i wyposażenia wnętrz. W ich przypadku rolę ogrywa to, że potrzebują dużych powierzchni, by uruchomić sklep. Dotyczy to również innych branż, zwłaszcza modowej, gdzie jest największe zróżnicowanie stawek. Podstawowa reguła jest taka: im większy sklep, tym niższy czynsz.

Mali płacą najwięcej

- Najdroższe są zawsze małe lokale rzędu 30-100 mkw. Najmniej trzeba zapłacić za liczące ponad 1 tys. mkw. Stawki za lokale 100 mkw. w głównych aglomeracjach Polski wahają się średnio w granicach 40-50 euro za mkw., choć w Warszawie za taką powierzchnię trzeba zapłacić już średnio 90-95 euro z mkw., a w najlepszych lokalizacjach przekraczają nawet 100 euro za mkw. W przypadku dużych powierzchni można uzyskać czynsz poniżej 10 euro za mkw. - wylicza Agnieszka Piekarska z Colliers International.

Dlatego, jak zauważają eksperci, właściciele sklepów jubilerskich z telefonami komórkowymi i akcesoriami zapłacą za wynajem lokalu w galerii handlowej najwięcej.

Są jednak sposoby na to, by niezależnie od branży obniżyć koszty wynajmu. - Taką możliwość będzie miał najemca budynku biurowego, który ma być wystawiony na sprzedaż.

By mogło dojść do transakcji obiekt musi być wynajęty w 75-80 proc. Najemca, który wynajmie dodatkową powierzchnię, a tym samym pozwoli właścicielowi zmniejszyć poziom pustostanu zyska w cenie czynszu - wyjaśnia Paweł Skałba.

Upustów można też oczekiwać, w tych obiektach, w których jest dużo powierzchni wspólnej, a w przypadku centrów handlowych wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. W biurowcach leżących poza centrum najemca dopłaca z tego tytułu 5-8 proc. czynszu, w centrum nawet do 20 proc. I to są stałe opłaty, które nie podlegają negocjacji.

Jeśli są wysokie, można spróbować obniżyć stawkę podstawową za wynajem, czyli czynsz stały liczony z mkw.

Wyżej, niżej, dłużej

Znaczenie przy wynajmie ma też piętro, na którym znajduje się lokal. W biurowcach im wyżej tym drożej. W centrach handlowych obowiązuje odwrotna zasada - najdrożej jest na parterze. - Różnica w cenie wynajmu między tym samym lokalem na parterze i na piętrze może dochodzić do 30 proc. - zauważa Agnieszka Piekarska.

Na wysokość stawki wypływa też usytuowanie lokalu. Tańszy będzie ten leżący w bocznej alejce, na samym jej końcu, a droższy ten przy głównym korytarzu czy wejściu do galerii.

- Cenę podbija poza tym sąsiedztwo znanych marek, które same w sobie przyciągają klientów i pośrednio do lokali sąsiadujących z nimi - zauważa Agnieszka Sawicka, associate director, senior asset manager w AEW Europe.

Istotne jest też, czy wynajmuje się lokal całkiem nowy, czyli w standardzie deweloperskim, czy taki, w którym wcześniej funkcjonował już najemca. Jeśli nowy najemca jest w stanie wykorzystać infrastrukturę po poprzednim najemcy, to w przypadku np. kosztownego systemu wentylacyjno-grzewczego może to być oszczędność rzędu 50 proc. w kosztach adaptacji lokalu. - Wysokość partycypacji wynajmującego w kosztach adaptacji lokalu ma bardzo duży wpływ na wysokość czynszu za lokal - dodaje Agnieszka Piekarska.

Ostatnim elementem, który ma wpływ na stawkę wynajmu, jest długość trwania umowy. Zarówno w biurowcu, jak i galerii handlowej na korzystniejsze warunki może liczyć ten przedsiębiorca, który podpiszę długoletnią umowę najmu. Standardem jest ta zawierana na okres pięciu lat. To oznacza, że powinna być ona dłuższa, by można było myśleć o upuście z tego powodu.

Długoterminowe umowy są pożądane przez właścicieli centrów handlowych, ponieważ mają wpływ na wartość nieruchomości. - Im na dłuższy okres są zawarte umowy najmu, pod warunkiem oczywiście, że czynsze w tych umowach są na rynkowych warunkach, tym właściciel centrum może liczyć na lepszą stopę zwrotu w przypadku sprzedaży obiektu, również banki oczekują od deweloperów coraz dłuższych kontraktów z najemcami. Od tego uzależniają wypłatę kredytu. Właściciele obiektów wydłużają więc czas, na jaki podpisują z przedsiębiorcami kontrakty - dodaje Agnieszka Piekarska. W biurowcach różnica w cenie za lokal wynajęty na krótszy i dłuższy czas wynosi średnio 6-8 proc.

Dodatkowe zachęty

Upust procentowy w stawce czynszu to tylko jedno, o co może walczyć najemca. Może poza tym oczekiwać od zarządcy centrum dodatkowych zachęt. Na pewno wywalczenie ich będzie trudne w topowych obiektach handlowych jak Złote Tarasy, Galeria Mokotów czy Arkadia w Warszawie i biurowcach. W tych obiektach bowiem nie ma wolnych lokali, a chętnych ciągle jest bardzo wielu.

W większości obiektów natomiast uzyskanie dodatkowych zachęt jak najbardziej wchodzi w grę. W biurowcach na warszawskim Mokotowie dodatkowe pakiety dla najemców to już niemal standard. Podobnie jest na Woli, Ochocie czy w Wilanowie, który mocno rozwija się w branży biurowej. Najemcy mogą liczyć przede wszystkim na wykończenie lokalu pod klucz, choć to są wstanie sobie wywalczyć tylko najbardziej znani, najwięksi na rynku najemcy. Pozostali mogą liczyć na partycypację ze strony właściciela obiektu w kosztach wykończenia lokalu. W takiej sytuacji właściciel dokłada ze swojej strony średnio 200-500 euro na każdy mkw. Choć zdarzało się, że najemcy wynegocjowali sobie kontrybucję na poziomie 1 tys. euro za mkw.

Inną popularną zachętą, o jaką może starać się najemca, jest zwolnienie z czynszu. Na rynku biurowym, bardzo często w ten sposób właściciele obiektów zwracają przedsiębiorcom koszty poniesione na wykończenie powierzchni. Wówczas godzą się nie pobierać opłat za wynajem przez 5-6 miesięcy. - Jeśli jednak najemca wywalczy sobie zwolnienie z czynszu niezależnie od innych upustów, to przy umowie zawartej na pięć lat może ono sięgać nawet 8-9 miesięcy - dodaje Paweł Skałba.

W przypadku galerii handlowych najemcy mogą liczyć na zwolnienie w czynszu średnio przez 3 miesiące. Jak dodaje Agnieszka Sawicka, nie można zapominać o tym, że pogarszająca się sytuacja makro- i mikroekonomiczna, która wytycza nowe zachowania konsumenckie i trendy na rynku, powodując czasowy spadek obrotów u najemcy również może być powodem do obniżenia stawki za wynajem. Podobnie jak zmiany w kosztach dostawy mediów.

Czynsz to tylko jedna z opłat, którą płaci najemca za wynajmowany lokal. Ważna jest opłata eksploatacyjna za wykorzystywany lokal, na którą składa się opłata za media, części wspólne jak windy, korytarze, toalety, ochronę, utrzymanie parkingu. Jej wysokość podobnie jak czynszu może kształtować się różnie w zależności od biurowca czy galerii handlowej.

Na jej wysokość na pewno ma wpływ to, czy obiekt jest położony na gruncie należącym do dewelopera, czy na działce będącej w użytkowaniu wieczystym. W drugim przypadku stawka czynszu może być wyższa nawet o 20 proc. Istotna jest też wielkość, lokalizacja obiektu oraz jego wiek. Im jest starszy, tym koszty związane z jego eksploatacją są wyższe. W nowym wiele rzeczy jest bowiem na gwarancji i nie trzeba za nie płacić. Różnica w opłacie eksploatacyjnej między nowym a starszym budynkiem biurowym może wynosić 1,5 euro na mkw.

Więcej zapłaci też najemca wyższego budynku. A to dlatego, że koszty związane z umyciem jego elewacji, z obsługą wind będą większe. Podobnie jak wydatki na ubezpieczenie takiego obiektu. Warto też sprawdzić, jakie ozdobne elementy znajdują się w galerii czy biurowcu. Utrzymanie fontanny, ogrodu zimowego czy podświetlenie nie jest bowiem tanie. Wysokość stawki zależy od sposobu zarządzania, jakie właściciel ma kontrakty z poszczególnymi kontrahentami, jakie uzyskał warunki z dostawcą energii czy firmą sprzątającą.

- Szukając powierzchni handlowej, warto skupić się na współczynniku foot fall, który określa to, ile osób odwiedza obiekt oraz jakie znajdują się marki w centrum. Może się okazać, że mniej popularne centrum ma również duży potencjał, a czynsze już ma na dużo korzystniejszym poziomie - podkreśla Piekarska.

Dobrze jest też wypytać o zasoby dewelopera. Jeśli ma wiele obiektów, to koszty z tytułu ochrony czy sprzątania będą niższe. - A to dlatego, że były negocjowane nie dla jednego, a kilku obiektów - dodaje Paweł Skałba.

@RY1@i02/2014/174/i02.2014.174.13000010a.802.jpg@RY2@

Nieruchomości komercyjne

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl