Magazyny biją rekordy

W pierwszych trzech miesiącach 2015 roku firmy zarządzające magazynami zanotowały najlepszy w historii popyt na magazyny pod wynajem. Według danych firmy doradczej AXI IMMO w I kw. tego roku popyt brutto na magazyny wyniósł 625 tys. mkw., z czego ponad 390 tys. stanowiły nowe umowy najmu. To wynik o ponad 25 proc. lepszy w porównaniu z I kw. 2014 r. i jednocześnie najlepsze otwarcie roku po stronie popytu w historii rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce.

600 tys. mkw. w budowie

Świetna koniunktura powoduje, że deweloperzy są coraz bardziej skłonni do inwestowania w projekty, dla których nie mają jeszcze umów najmu. Jeszcze niedawno powierzchnie spekulacyjne miały niewielki udział w nowych budowach. Tymczasem, według danych agenci JLL, pod koniec I kw. 2015 r. w budowie było 215 tys. mkw. powierzchni niewynajętej. Daje to w sumie 36-proc. udział w powstających w tym czasie inwestycjach.

Na dodatek deweloperzy wcale nie zamierzają spowalniać tempa. Na koniec marca w budowie było niemal 600 tys. mkw. magazynów.

- Co ciekawe, obecnie prace budowlane o mniejszej lub większej skali trwają niemal w każdym regionie kraju - wskazują specjaliści JLL.

Jednym z motorów napędowych aktywności deweloperskiej jest niski poziom pustostanów w większości regionów.

- Coraz liczniejsza grupa najemców z różnych branż potrzebuje powierzchni od zaraz. Deweloper, który dysponuje wolną powierzchnią, zyskuje istotną przewagę konkurencyjną. Atut ten był ważnym czynnikiem przy wynajmach w Piotrkowie Trybunalskim i okolicach Warszawy w ostatnim kwartale - ocenia Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.

Podobnie jak w poprzednich latach najbardziej aktywnym sektorem najemców powierzchni magazynowych są operatorzy logistyczni, jak również firmy z branży motoryzacyjnej, elektronicznej oraz spożywczej. Agencja Cushman & Wakefield wskazuje, że dzięki inwestycjom amerykańskiego giganta z branży e-handlu firmy Amazon w Polsce systematycznie wzrasta udział firm z sektora e-commerce.

Rynkowe trendy

Zainteresowanie magazynami przestaje jednak ograniczać się do potrzeb związanych przede wszystkim z logistyką i dystrybucją. Jak wskazuje agencja Colliers International najemcy prowadzący działalność produkcyjną wynajmują już w Polsce łącznie ponad 1,2 mln mkw. To ok. 15 proc. z dostępnej nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej. Największa koncentracja sektora produkcyjnego występuje na rynku górnośląskim, warszawskim oraz wrocławskim.

Jest to związane z obserwowanym w sektorze produkcyjnym trendem stopniowej rezygnacji z prowadzenia działalności produkcyjnej we własnych obiektach. Taka tendencja jest zresztą obserwowana w skali globalnej. Jak wskazują specjaliści Colliers International, długoterminowe umowy najmu coraz częściej stanowią bowiem atrakcyjną alternatywę dla budowy własnego zakładu produkcyjnego. Poprzez przekazanie deweloperowi kompetencji związanych m.in. z zarządzaniem nieruchomościami przedsiębiorstwo w większym stopniu koncentruje się na swojej głównej działalności oraz może obniżyć koszty tej działalności.

Dominika Jędrak, dyrektor działu doradztwa i badań rynku Colliers International, wskazuje, że na wynajem powierzchni w parkach przemysłowo-magazynowych decydują się głównie przedsiębiorstwa prowadzące produkcję lekką i nieuciążliwą, np. opakowania czy elementy dla branży motoryzacyjnej.

Uruchomienie tego typu działalności w parku przemysłowo-magazynowym nie wyklucza bowiem wynajmowania pozostałej części budynku przez innego najemcę. Natomiast produkcja ciężka wciąż lokalizowana jest w obiektach własnych firm, na wyodrębnionych terenach przemysłowych.

Mniej pustostanów

Bardzo dobra koniunktura spowodowała, że w I kw. 2015 r. na większości rynków magazynowych w Polsce odnotowano spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec marca tego roku wynosił on zaledwie 5,3 proc. Największe zmiany współczynnika odnotowano na małych rynkach. Przykładem regionu, gdzie nastąpił znaczny spadek wskaźnika pustostanów, jest rynek toruńsko-bydgoski ze spadkiem z 30 proc. do 3 proc. Wzrost wskaźnika zaobserwowano natomiast na rynku szczecińskim - z 0 do 8 proc.

- Współczynnik pustostanów w ostatnim czasie spadł do poziomu najniższego od lat, gdyż rosnący po odwilży popyt znacznie przekroczył prognozy deweloperów, którzy przez ostatnie lata budowali zdecydowanie więcej projektów pod klucz dla konkretnego klienta, a relatywnie mało obiektów typowo spekulacyjnych - wskazuje Małgorzata Zbróg, dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International.

Ta sytuacja nie pozostaje bez wpływu na czynsze. Zawsze, kiedy poziom pustostanów spada poniżej 10 proc., rosną stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni.

- Stwarza to bowiem świetną sytuację negocjacyjną dla deweloperów dysponujących wolną powierzchnią. Z reguły wzrost stawek czynszu jest wprost proporcjonalny do spadku poziomu pustostanów - dodaje Małgorzata Zbróg.

@RY1@i02/2015/100/i02.2015.100.21400040b.802.jpg@RY2@

Wskaźnik pustostanów w magazynach w ostatnich dziesięciu latach

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl