Pora przeprosić się z nieruchomościami?

Możliwości inwestowania na rynku nieruchomości poza akcjami oraz obligacjami firm deweloperskich są w naszym kraju niestety dość mocno ograniczone. Okazją do wielu rozmów na temat przyszłości również polskiego rynku nieruchomości są spotkanie tych, którzy wierzą w Polską giełdę, czyli między innymi coroczna Konferencja Wall Street.

Zarobić na wynajmie

Inwestorzy indywidualni najczęściej kupują bowiem mieszkania, by zarabiać na wynajmie. W zależności od zamożności mają w swoim portfelu od jednego do nawet kilkunastu mieszkań. Kupują je za gotówkę lub za pomocą niewielkiego kredytu.

Funkcjonuje też kilka produktów inwestycyjnych, które oferują możliwość zarobku na gruntach rolnych czy domach spokojnej starości. Podejmuje się też próby tworzenia funduszy opartych na dochodach z najmu z prywatnych akademików.

Wciąż jedną z bardziej rozpowszechnionych form inwestowania w nieruchomości jest wykupywanie lokali w kondo- i aparthotelach, głównie w miejscowościach turystycznych, w górach, nad morzem czy na Mazurach, ale również w największych miastach w Polsce. Zachętą jest stosunkowo wysoka stopa zwrotu, która może wynieść nawet 8 proc. Wynajmem apartamentów zajmuje się w imieniu inwestora wyspecjalizowany podmiot.

Jeszcze inną formą związaną z zakupem mieszkań jest wynajem dobowy na zasadach zbliżonych do hotelu. Inwestorzy posiadają kilka do kilkunastu tego typu mieszkań, często w jednym budynku, w topowych lokalizacjach dużych miast, często blisko hoteli. - Ze względu na oferowane ceny oraz standard tych mieszkań jest to bardzo atrakcyjna alternatywa w stosunku do hoteli, dlatego tego typu apartamenty cieszą się dużym powodzeniem i przynoszą atrakcyjne zwroty. Potencjalnie ciekawym celem inwestycyjnym mogą być również centra handlowe, centra logistyczne, natomiast podobnie jak w przypadku biurowców są to inwestycje wymagające setek milionów złotych, dlatego w tych obszarach również dominują niemal w 100 proc. inwestorzy zagraniczni - zauważa Michał Sapota, prezes Grupy Murapol.

Popularne fundusze

Osoby inwestujące na rynku nieruchomości stoją przed obliczem wejścia na rynek dodatkowej konkurencji - Funduszu Mieszkań na Wynajem. To państwowa inicjatywa. Fundusz kupuje mieszkania w największych miastach i wynajmuje je w cenach niższych niż rynkowe. Może to spowodować obniżenie cen, a to jest ryzyko dla indywidualnych inwestorów.

Niedawno także Griffin Real Estate zapowiedział utworzenie funduszu mieszkań na wynajem. - Przy potencjale finansowym tej firmy oraz zapowiedziach, że fundusz ma zgromadzić kilka tysięcy mieszkań, może to być projekt, który dokona przełomu na naszym rynku i zarządzający z dużych polskich TFI przekonają się, że inwestowanie na rynku mieszkań ma sens - ocenia prezes Grupy Murapol. Jego zdaniem mogą to być produkty idealne dla tych, którzy chcą regularnie inwestować w długim terminie, ale dysponują środkami w tysiącach czy nawet setkach złotych.

Znakomitym przykładem może być tutaj projekt firmy Mzuri, gdzie każdy może zainwestować w mieszkania na wynajem posiadając już 10 tys. zł. Dodatkowo taka osoba korzysta na tym, że inwestuje w duży portfel mieszkań, w związku z tym, nawet jeśli pojawi się problem z pojedynczymi najemcami, to nie odbije się to w sposób istotny na dochodzie całego portfela.

Specjaliści upatrują szansę w zapowiedziach REIT-ów, czyli trustów inwestujących w nieruchomości i rokrocznie wypłacających obowiązkowo inwestorom dywidendę z zysków. Problem w tym, że będzie to zupełnie nowa formuła i pewnie minie trochę czasu, zanim inwestorzy przekonają się do niej. Niewiele wiadomo też o szczegółach.

Specjalistyczna wiedza

Ryzykiem, na które zwracają uwagę eksperci, są zmiany w ustawie o funduszach inwestycyjnych.

- Wrzucenie funduszy nieruchomościowych do jednego worka ze wszystkimi funduszami zamkniętymi jest nieporozumieniem. Nieruchomości wymagają specjalistycznej wiedzy, której doradcy inwestycyjni najczęściej nie mają w naszym kraju. Kluczem do sukcesu natomiast jest taki dobór portfela inwestycji, aby z jak największym prawdopodobieństwem przyniósł oczekiwaną stopę zwrotu. To nie jest to samo co inwestycja w akcje czy obligacje - argumentuje Michał Sapota.

Warto zatem zauważyć, iż możliwości inwestowania na rynku nieruchomości poza giełdą są na ten moment mocno ograniczone. Dominują na nim zagraniczni inwestorzy, którzy mają wieloletnie doświadczenie w tym obszarze wyniesione z USA i krajów Europy Zachodniej, dzięki temu pewnie łatwiej jest im podejmować decyzje inwestycyjne, jak również odpowiednio strukturyzować portfele inwestycyjne, tak aby dawały oczekiwane stopy zwrotu.

@RY1@i02/2016/106/i02.2016.106.05000010a.802.jpg@RY2@

Szymon Ostrowski

 szymon.ostrowski@infor.pl