Przemysłowa szansa polskich miast

Według szacunków Colliers International, firmy doradczej na rynku nieruchomości, w 2015 r. deweloperzy wydali na grunty ok. 2,25 mld zł. Od kilku lat w ich wydatkach na działki coraz większy udział mają tereny poprzemysłowe i pofabryczne. Przykładów ciekawych projektów w takich miejscach nie brakuje - wystarczy wspomnieć łódzką Manufakturę, poznański Stary Browar, warszawskie Centrum Praskie Koneser. Innym tego typu projektem, stawiającym na odzyskanie cennych przestrzeni w samym centrum Warszawy, jest 19. Dzielnica. Projekt zakłada wybudowanie około 1700 mieszkań w sześciu etapach na terenach dawnych zakładów im. L. Waryńskiego. Intensywne działania inwestora Pro-Urba Invest, stały się ważną częścią całego procesu rewitalizacji tej części stolicy.

- Przestrzeń, na której jeszcze do niedawna znajdowały się opuszczone hale fabryczne, na przestrzeni zaledwie kilku lat zmieniła się nie do poznania. Dzisiaj to miejsce przyciąga ludzi ceniących miejski styl życia oraz entuzjastów dobrego, nowoczesnego designu. To właśnie za odzyskanie poprzemysłowych terenów oraz stworzenie nowego modelu dzielnicy 19. Dzielnica otrzymała w 2015 roku I Nagrodę w ogólnopolskim konkursie ministra środowiska Projekt: Przestrzeń - dodaje Katarzyna Kajak, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Pro Urba.

Michał Skotnicki, prezes BBI Development, którego flagowym projektem jest Centrum Praskie Koneser, inwestycja realizowana w sercu Pragi na terenach Warszawskiej Wytwórni Wódek, podkreśla, że historyczne tereny poprzemysłowe często są doskonale skomunikowane, bo przez lata miasta rozwijały się wokół nich. Do tych atutów dochodzi też moda na obiekty "z duszą" i gotowość klientów do płacenia za nie wyższej ceny.

- Rozwój miast postępuje bardzo szybko i nie wyobrażam sobie, żeby w związku z tym dobrze położone tereny poprzemysłowe nie przyciągały rosnącej liczby potencjalnych inwestorów, oczywiście przy założeniu, że cena sprzedaży da możliwość zrealizowania inwestycji opłacalnej ekonomicznie - ocenia Michał Skotnicki.

Także same miasta zyskują na zamianie terenów przemysłowych na mieszkaniowe lub biurowe.

- Zmiana przeznaczenia sprawia, że poza miasto wyprowadzany jest ciężki ruch samochodowy, ograniczana jest emisja zanieczyszczeń, a mieszkańcy odzyskują nową przestrzeń do życia w centrach miast - dodaje Henryk Wojciechowski, dyrektor rozwoju i komercjalizacji Vantage Development.

Tereny poprzemysłowe są jednak dla deweloperów dużym wyzwaniem. Bywa że takie nieruchomości mają skomplikowaną sytuację formalno-prawną, inwestycję trzeba prowadzić w bliskim sąsiedztwie innych zabudowań i w ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków.

- Zdarza się, że konserwatorzy w ogóle nie patrzą na ekonomiczne podstawy przedsięwzięcia i żądają przywrócenia obiektu w 100 proc. bez żadnych modyfikacji. W przeszłości takie podejście było powszechne, a efektem był brak inwestycji w zabytki i bezpowrotna utrata wielu z nich. Dziś ta tendencja się odwróciła i konserwatorzy prowadzą bardziej otwarte rozmowy z inwestorami. To dobry kierunek, ale wymaga jeszcze większej otwartości - mówi mecenas Angelika Wróbel, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Henryk Wojciechowski wskazuje, że deweloper, który decyduje się na zakup takich terenów, musi brać pod uwagę także m.in. konieczność ich uporządkowania, wykonania wyburzeń, uzbrojenia terenu czy wprowadzenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania.

- Kupujący w swoich planach musi uwzględnić długi czas, który zwykle upływa od momentu zakupu gruntu do rozpoczęcia inwestycji, dlatego to przedsięwzięcie mogą udźwignąć wyłącznie doświadczeni deweloperzy. Cena takich gruntów musi być na tyle atrakcyjna, aby pomimo tych wszystkich obciążeń opłacało się działkę kupić - dodaje.

Według specjalistów dodatkowym impulsem dla rozwoju takich terenów może być ustawa o rewitalizacji, która weszła w życie w końcu 2015 r. Daje ona samorządom nowe możliwości w zakresie kompleksowej odnowy obszarów zdegradowanych społecznie i infrastrukturalnie. Według szacunków w Polsce zdegradowanych jest ok. 20 proc. terenów miejskich. Poprzedni rząd zakładał, że na działania rewitalizacyjne na lata 2014-2020 przeznaczone zostanie co najmniej 25 mld zł, z czego ok. 22 mld zł będzie pochodzić z programów unijnych, a ok. 3 mld ze środków budżetu państwa oraz budżetów samorządów.

- Ustawa, poparta dedykowanymi środkami polityki spójności, zmusza włodarzy miast do kompleksowego spojrzenia na problemy obszarów zdegradowanych. Ale już pierwsze, wstępne szacunki kosztów inwestycji, niezbędnych na terenach wskazanych do rewitalizacji, pokazują, że potrzeby wielokrotnie przekraczają dostępne dofinansowanie unijne. Świadomość skali inwestycji zachęca samorządy do przemyślenia na nowo relacji z inwestorami, przede wszystkim z branży mieszkaniowej, gdyż problemy mieszkaniowe są jednym z wyznaczników poziomu degradacji miasta - wskazuje Renata Siwiec, manager w zespole sektora publicznego firmy konsultingowej Deloitte. Dodaje, że tzw. złota reguła rewitalizacji mówi, że aby była ona trwała, należy do każdej złotówki ze środków publicznych dołożyć trzy złote środków prywatnych. Oznacza to konieczność stworzenia mozaiki różnych źródeł finansowania.

- Czeka nas okres wzmożonej aktywności towarzystw budownictwa społecznego, kooperatyw, spółdzielni i inwestorów stricte prywatnych, bo wszystkie te podmioty są pożądanymi partnerami rewitalizacji - ocenia specjalistka Deloitte, dodając, że na popularności zyskiwać powinny takie rozwiązania jak np. lokale za grunt czy też umowy gwarantujące miastu część lokali w nowym obiekcie. Jednocześnie będzie rosła presja na większą spójność projektowanych inwestycji z tkanką miejską, takich jak osiedla otwarte.

- Rewitalizacja jest więc sprawdzianem dla sprawności tak władz, jak i inwestorów. Najlepsi mają szansę na wypracowanie zupełnie nowego modelu współpracy, który w dłuższej perspektywie będzie korzystny dla obu stron, a finalnie najkorzystniejszy dla mieszkańców miast - podsumowuje Renata Siwiec.

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl