Trudno o kolejny rekord w branży

Po rekordowym pod względem sprzedaży ubiegłym roku deweloperzy w bardzo dobrych nastrojach weszli w rok 2016. Stołeczny Marvipol w styczniu zawarł 38 umów, o 65 proc. więcej niż rok wcześniej. Firma, która 2015 r. zamknęła 600 umowami, oczekuje, że w tym pokaże dwucyfrową dynamikę wzrostu sprzedaży. W Atalu sprzedaż w styczniu wzrosła zaś do 150 mieszkań. - Zgodnie z długoterminową strategią zamierzamy osiągnąć sprzedaż zbliżoną do ubiegłorocznej, czyli między 1500 a 1800 lokali - zapowiada Mateusz Juroszek, wiceprezes Atal.

Poziom sprzedaży z poprzedniego roku, co oznacza przekroczenie 850 sprzedanych lokali, chce też utrzymać Ronson. - Najlepszym potwierdzeniem dla tych prognoz jest wynik 46 sprzedanych mieszkań w styczniu, co stanowi wzrost o prawie 59 proc. - wskazuje Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

Popyt chwali sobie także Archicom, który w kilka pierwszych tygodni sprzedał 100 mieszkań, co oznacza 37-proc. wzrost.

Z rozmów z deweloperami wynika, że w skali całej branży, o ile w gospodarce nie dojdzie do większych negatywnych zawirowań, w 2016 r. należy raczej spodziewać się sprzedaży podobnej do tej z 2015 r. lub nieco niższej. O kolejny rekord może być trudno ze względu na coraz więcej czynników ryzyka. Przy kupnie lokalu na kredyt banki wymagają od stycznia 15 proc. wkładu własnego, podczas gdy w 2015 r. był to poziom 10 proc. Z kolei wprowadzenie podatku od aktywów i zwiększone składki banków na Bankowy Fundusz Gwarancyjny spowodowały, że koszty kredytów hipotecznych zauważalnie w ostatnich miesiącach rosną. Wciąż nierozwiązana jest też kwestia przewalutowania kredytów hipotecznych, która może mieć niebagatelny wpływ na kondycję banków i ich chęć do finansowania zakupów mieszkań. Według rozmówców DGP kluczowa dla całego rynku będzie sytuacja banków.

- Potencjalnie mniejsza dostępność kredytów hipotecznych może przełożyć się na wyniki wielu deweloperów, którzy w dużym stopniu są zależni od hipotek i programu Mieszkanie dla Młodych - wskazuje Mateusz Juroszek. Dodaje też, że obecnie nie widać trudności zarówno jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, jak i finansowanie firm deweloperskich.

- Moim zdaniem sprzedaż w 2016 roku będzie nadal dobra, choć niższa niż w minionym roku. Podaż utrzyma się najprawdopodobniej na zeszłorocznym poziomie, gdyż część deweloperów będzie chciała wprowadzić na rynek ofertę spełniającą kryteria dla dopłat w ramach MdM - ocenia Edward Laufer, prezes zarządu Vantage Development.

Czynnikami wspierającymi popyt powinny być m.in. rekordowo niskie stopy procentowe, które powodują, że kredyty mieszkaniowe i tak wciąż są stosunkowo tanie. Bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych, w połączeniu z dużą niepewnością na rynkach finansowych, mocno napędza też zakupy inwestycyjne nieruchomości.

- Da się zauważyć, iż zakup mieszkania coraz chętniej traktowany jest jako lokata kapitału. Już około 40 proc. mieszkań kupowanych jest bez udziału kredytów. To spora grupa klientów, która może jeszcze rosnąć - wskazuje Henryk Urbański, prezes Budimeksu Nieruchomości.

Dobra jest też sytuacja na rynku pracy, gdzie stopa bezrobocia utrzymuje się poniżej 10 proc. i rosną wynagrodzenia. Na korzyść deweloperów przemawia też ich oferta.

- Jej bogactwo oraz dobre dopasowanie do preferencji nabywców było jednym z ważnych czynników wspierających sprzedaż w ostatnich miesiącach - wskazuje Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas.

Z informacji płynących od spółek wynika, że największą popularnością cieszą się mieszkania nieduże.

- Wciąż najbardziej poszukiwane są małe mieszkania, 2-pokojowe, ok. 50 mkw., a jeżeli 3-pokojowe, to poniżej 70 mkw. - wskazuje Jacek Bielecki z Marvipolu.

Dla przykładu w Atalu największym zainteresowaniem cieszą się "trójki" o powierzchni 55-65 mkw. Ich udział w sprzedaży w nowych inwestycjach spółki wynosi ok. 60 proc. Spada natomiast popularność kawalerek, które są zastępowane funkcjonalnymi lokalami dwupokojowymi o powierzchni ok. 40 mkw. To nie oznacza, że kawalerki idą w odstawkę. Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w Polnordzie, zauważa, że popyt na atrakcyjne kawalerki nie słabnie szczególnie w projektach blisko centrum lub obszarów biznesowych, które często nabywają inwestorzy z myślą o zyskach z najmu. A patrząc na ogół klientów, to niezmiennie szukają projektów w atrakcyjnych lokalizacjach z bogatą lokalną infrastrukturą i terenami zielonymi.

- Cenią sobie spokój i prywatność. Kupują najczęściej 2-3-pokojowe mieszkania o powierzchni do 60 mkw. - mówi Wioletta Kleniewska.

- Coraz więcej osób patrzy także na najbliższe otoczenie inwestycji, wygląd zewnętrzny budynku, jakość wykończenia części wspólnych oraz zagospodarowanie przestrzeni wokół domu. Dla rodziców ważne jest także to, by w pobliżu był plac zabaw oraz szkoły i przedszkola - dodaje Edward Laufer.

Do dobrej oferty dochodzi też korzystna dla kupujących sytuacja, jeśli chodzi o ceny. Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper, wskazuje, że w ciągu ostatnich dwóch lat pozostawały na dość stabilnym poziomie, chociaż liczba uzyskiwanych decyzji o pozwoleniu na budowę, sama budowa i sprzedaż nowych mieszkań osiągały rekordowe poziomy.

- Oczekujemy, że ceny mieszkań pozostaną w miarę stabilne w tym roku. Deweloperzy sukcesywnie wprowadzają do oferty nowe mieszkania, które zaspokajają rosnący popyt. Nie widać żadnych oznak przegrzania rynku - ocenia Tomasz Sujak z Archicom.

Także Wioletta Kleniewska z Polnordu zakłada utrzymanie aktualnych stawek na podobnym poziomie przez cały rok, jeśli w naszej gospodarce nie dojdzie w tym roku do gwałtownych wstrząsów. To nie znaczy, że zmian w cenach nie będzie w ogóle. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy wśród deweloperów rozgorzała walka o atrakcyjne działki, a tempo podwyżek na rynku ziemi było znacznie szybsze niż na rynku mieszkaniowym.

- Konkurencja o grunty jest dosyć duża. Sytuacja staje się podobna do tej z lat 2006-2007. Niektóre działki są nieracjonalnie drogie, trudno na nich przygotować rozsądny ekonomicznie projekt - wskazuje Henryk Urbański.

Zdaniem Jacka Bieleckiego z Marvipolu nie jest wykluczone, że inwestycje rozpoczynane na gruntach kupionych za wysoką cenę będą musiały być oferowane drożej, choć wzrost cen w takich przypadkach nie powinien być większy niż kilka procent.

- Już w tym roku wiele firm będzie musiało uwzględnić w cenach mieszkań wysokie koszty pozyskania gruntów, natomiast nie widzę przestrzeni dla dalszych wzrostów cen w następnych latach. Sądzę, że ochłodzi to zapał deweloperów do zakupów, co wymusi racjonalizację ofert sprzedających - dodaje.

Mecenas Angelika Wróbel, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD), zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię. Chodzi o planowane zmiany w obrocie ziemią rolną. Rząd chce, aby do jej kupowania uprawnieni byli w praktyce tylko rolnicy indywidualni.

- Wyłącza to całkowicie możliwość zakupu nieruchomości rolnych, a często takimi są ciekawe inwestycyjnie tereny w miastach, przez inne podmioty, w tym deweloperów. O skali zjawiska świadczą liczby. Powierzchnia gruntów rolnych to aż ok. 47 proc. Krakowa i 30 proc. Warszawy - wskazuje.

Dodaje, że PZFD już od początku stycznia, kiedy tylko pojawił się projekt ustawy, uczula deweloperów, aby uwzględnili to ryzyko, bo jeśli ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie, to może spowodować paraliż inwestycyjny.

- Zbyt mała podaż gruntów może przełożyć się wówczas na wzrost ceny tych, które na rynku pozostaną, czego koszty finalnie zostaną przerzucone na nabywców lokali mieszkalnych - ocenia Angelika Wróbel.

@RY1@i02/2016/039/i02.2016.039.21400030a.802.jpg@RY2@

Sprzedaż mieszkań bije rekordy, ale ceny stabilne

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl