Hotele przeżywają oblężenie turystów i inwestorów

W końcu czerwca działało w Polsce 2540 hoteli, o 167 więcej niż przed rokiem. To największy przyrost w tym segmencie od co najmniej ośmiu lat, w ciągu których rynek urósł aż o 900 obiektów. Nadal jednak Polska dysponuje mniejszą liczbą pokoi w porównaniu z krajami zachodniej Europy.

Lepiej niż przed Euro 2012

- Takiego rozwoju nie było nawet w okresie przygotowań Polski do Euro 2012, kiedy rozbudowywano bazę pod potrzeby piłkarzy i kibiców - zauważa Jacek Piasta, ekspert Instytutu Hotelarstwa. Jego zdaniem, patrząc na skalę zainteresowania inwestorów tym rynkiem, tak wysoka dynamika może się utrzymać do 2020 r. - Z każdym miesiącem mamy coraz więcej zapytań o doradztwo w sprawie nowego projektu - mówi, dodając, że zainteresowanie jest m.in. ze strony krajowych inwestorów, którzy podczas ostatniej zmiany władzy wycofali pieniądze z giełdy, a teraz szukają sposobów na zainwestowanie gotówki. Większość przedsięwzięć jest realizowana bez udziału kredytu lub z niewielkim jego wsparciem sięgającym maksymalnie 20-30 proc. - twierdzi Jacek Piasta.

Według ekspertów w branży nieruchomości coraz gorzej zarabia się w sektorach, które dotychczas były pierwszym wyborem dla inwestorów, czyli biurowym i handlowym, dlatego kapitał szuka nowych kierunków ekspansji. - Nie bez znaczenia jest też dostęp do gruntów. Pod inwestycje handlowe praktycznie ich nie ma. Poziom nasycenia rynków biurami i galeriami, szczególnie w dużych miastach, jest bardzo wysoki - mówi Emil Domeracki z firmy Colliers, działającej na rynku nieruchomości komercyjnych. Jako przykład podaje warszawski Mokotów, gdzie projekty biurowe zahamowały, natomiast w planach są cztery hotele.

Turystyka się opłaca

Hoteli przybywa, bo jest popyt na ich usługi. Dynamicznie rośnie rynek turystyczny, nie brakuje gości krajowych i zagranicznych. - Polska przyciąga, bo jawi się jako kraj bezpieczny, szczególnie w kontekście zagrożenia atakami terrorystycznymi, które miały miejsce w wielu miejscach popularnych wśród turystów - komentuje Izabela Bednarczyk z firmy Emmerson Evaluation, zajmującej się wyceną nieruchomości. W dodatku przy bardzo dobrym standardzie usług ceny u nas wciąż pozostają niższe niż na Zachodzie.

Jak wynika z najnowszego raportu "Rynek hotelowy w Polsce", opracowanego przez Emmerson Evaluation, w latach 2012-2016 średnio liczba krajowych turystów zwiększała się co rok o 11,27 proc., a zagranicznych 6,39 proc. W ostatnim roku liczba gości zwiększyła się o ponad 6 proc.

Efekty - to wyższa frekwencja i wzrost ceny za pokój. Potwierdza to Grupa Orbis, która w tym roku deklaruje obłożenie na poziomie niemal 73 proc. wobec 72,1 proc. rok temu. Średnia cena za pokój w przypadku tej sieci zwiększyła się o ponad 6 proc., do 239,7 zł, co daje przychód na jeden pokój na poziomie 174,8 zł, czyli o 7,5 proc. większy.

Dobre miejsce

Eksperci zwracają uwagę, że nasz rynek stymulują głównie krajowi goście. - Jest w 60 proc. napędzany przez rodzimych turystów. Do tego głównie biznesowych. Teraz jest dobrze, bo mamy do czynienia ze wzrostem gospodarczym. Należy jednak przygotować się, że za jakiś czas może dojść do osłabienia koniunktury - mówi Jakub Kleban, dyrektor działu wycen w Polsce w firmie doradczej JLL. I dodaje, że w takiej sytuacji znaczenia nabierze lokalizacja obiektu. - Dlatego dziś planując inwestycje, należy skupić się na wyborze jak najlepszej - podkreśla.

W miastach będzie to centrum, a nie obrzeża. Wyjątkiem są obiekty lokalizowane przy lotnisku. Jeśli chodzi o miejscowości turystyczne, warto stawiać na takie, które są atrakcyjne zarówno dla turystów, jak i klientów biznesowych. - Wysoki sezon turystyczny w Polsce jest krótki, trwa dwa miesiące. To oznacza, że poza nim frekwencja w hotelach znacząco spada. Planując biznes w takim regionie, trzeba od razu pomyśleć o tym, co zrobić, by był całoroczny - dodaje Jakub Kleban.

Gdzie w związku z tym jest miejsce na nowe hotele. Zdaniem doradców nienasycone są ciągle duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków Trójmiasto czy aglomeracja śląska.

- Przez długi czas na stołecznym rynku dominowali klienci biznesowi, obecnie coraz częściej stolicę chcą też odwiedzać turyści - wyjaśnia Izabela Bednarczyk.

Jak podkreśla Jakub Kleban, w Warszawie czy Trójmieście w ciągu 2-3 lat sytuacja na rynku hotelowym bardzo się zmieni. Wzrośnie konkurencja. W samej stolicy bowiem liczba pokojów zwiększy się o 35 proc., a w Trójmieście o 40 proc.

Z kolei w nadmorskich i górskich kurortach, jak zauważa Izabela Bednarczyk, powstanie kilka znaczących inwestycji zagranicznych sieci hotelowych. Mowa m.in. o Hilton Garden Inn w Kołobrzegu czy Radisson Blu w Zakopanem.

Zdaniem doradców Kołobrzeg obok Trójmiasta to miasta z największym potencjałem. Pierwsze dlatego, że jest uzdrowiskiem, a drugie, gdyż żyje przez cały rok, latem przyciągając turystów, a wiosną i jesienią klientów biznesowych. Jak wynika z danych GUS, plasują się one również w pierwszej trójce najbardziej popularnych nadmorskich miejscowości. W ostatnie wakacje obiekty położone w Kołobrzegu udzieliły 837,3 tys. noclegów, w Gdańsku - 720,4 tys., a Mielnie - 664,2 tys.

Przy wyborze lokalizacji dobrze jest też kierować się stopniem wykorzystania pokoi.

Jak wynika z raportu "Polski rynek hotelowy 2016", w przypadku województw największy wzrost pod tym względem w ostatnim roku odnotował region dolnośląski (o 12,7 proc.), lubuski (o 8,4 proc.) i warmińsko-mazurski (o 7,9 proc.). Jedynie w województwach lubelskim i podlaskim obłożenie nieznacznie spadło w porównaniu z 2015 r. (odpowiednio o 1,2 proc. i 1,5 proc.). Powodem tego była jednak głównie nowa podaż hoteli, która pojawiła się tam w 2016 r., a której rynek jeszcze nie zdążył wchłonąć.

Czym zachęcić

Rozważając lokalizację pod nowy obiekt, warto zatem wziąć pod uwagę również profil klienta, w hotelach położonych poza centrami największych miast zadbać o atrakcje przyciągające klientów przez cały rok. Mowa o strefie rekreacyjnej z basenami i SPA.

W przypadku biznesu istotne są natomiast sale konferencyjne z dobrym nagłośnieniem, infrastruktura IT, szybkie łącze internetowe. Rynek konferencji w kraju również przeżywa dobry czas, a ponad 70 proc. tego rodzaju eventów jest organizowanych w hotelach.

Według szacunków branży ubiegły rok był kolejnym, w którym liczba takich imprez wyraźnie się zwiększyła - z 33 tys. do ok. 40 tys. W tym roku i kolejnym spodziewane jest utrzymanie tej dynamiki. Szczególnie że jak wynika z najnowszego badania "Rynek spotkań biznesowych w Polsce pod lupą organizatorów i uczestników: Kto? Co? Za ile? I gdzie?", przeprowadzonego na zlecenie Hotelu Narvil Conference&Spa przez niezależny instytut badawczy, ciągle dwie na dziesięć firm deklaruje organizowanie spotkań biznesowych i konferencji na zewnątrz, czyli poza siedzibą przedsiębiorstwa.

Innym trendem na rynku hotelowym jest wprowadzanie oferty obiektów ekonomicznych, z segmentu lifestyle. To odpowiedź na popyt ze strony osób młodych, oczekujących połączenia korzystnej ceny za nocleg z dobrą i ciekawą lokalizacją.

Ważny jest też standard obiektu. Według Emmerson Evaluation obecnie pod względem wykorzystania pokoi hotelowych w Polsce największe obłożenie notują obiekty najwyższej klasy. Pięciogwiazdkowe stanowią częsty wybór zagranicznych turystów, dla których polska oferta luksusowego pobytu jest relatywnie niedroga, w porównaniu do cen np. na zachodzie Europy. Eksperci zwracają natomiast uwagę, że brakuje obiektów każdej klasy, począwszy od tych ekonomicznych, po najbardziej luksusowe.

Jaki model biznesowy

Można wybudować hotel, a potem nim osobiście zarządzać. W takiej sytuacji ryzyko jest największe, gdyż to przedsiębiorca odpowiada za wszystko i buduje markę od podstaw. Z drugiej strony w razie osiągnięcia sukcesu zgarnia cały zysk. Co innego w przypadku, gdy inwestor zdecyduje się działać w ramach franczyzy. Zyskiem musi się wówczas dzielić, choć prowadzi biznes we własnym imieniu i na swój koszt. Ma jednak dostęp do znanego brandu, wypracowanej przez niego sieci dystrybucyjnej, co ma znaczenie przy pozyskiwaniu klientów.

Jest jeszcze trzecie rozwiązanie, w którym to inwestor buduje hotel i wynajmuje go np. na 20 lat znanej marce. Wówczas jego rola ogranicza się do utrzymywania obiektu w należytym stanie i czerpania dochodów z czynszu.

@RY1@i02/2017/240/i02.2017.240.130000100.801.jpg@RY2@

Polski rynek hotelarski

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl