Państwo wynajmie tanio i dobrze zarobi

Spółka zależna państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego niecały rok temu ruszyła z pierwszymi pilotażowymi inwestycjami w "Mieszkaniu plus". Chodzi o część rządowego programu, w której mają powstawać mieszkania na wynajem - w tym z dojściem do własności, z czynszami niższymi niż rynkowe. Zgodnie z przyjętym przez rząd Narodowym Programem Mieszkaniowym pilotaż miał działać do czasu wdrożenia ustawy, która określi dokładne zasady działania "Mieszkania plus" i budowy takich lokali m.in. na gruntach Skarbu Państwa. Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości jest już gotowa. Czeka tylko na podpis prezydenta. A Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiada, że aktywność BGKN w obszarze mieszkalnictwa będzie kontynuowana.

- Działania te, wykorzystujące m.in. grunty samorządowe i prywatne, są komplementarne w stosunku do planowanych działań KZN, opierających się na wykorzystaniu gruntów Skarbu Państwa - informuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

BGKN inwestycje realizowane w "Mieszkaniu plus" finansuje ze środków zgromadzonych w funduszach inwestycyjnych należących do państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego. Od grudnia 2016 r. do tej pory spółka we współpracy z samorządami i prywatnymi spółkami rozpoczęła budowę ok. 1,2 tys. lokali. A z tymi, które są w przygotowaniu, liczba rośnie do ponad 10 tys. Dla porównania - deweloperzy w całej Polsce w I półroczu 2017 r. zaczęli budować ponad 53 tys. lokali.

BGKN zwykle bierze na siebie ciężar finansowania projektów. Szacuje, że na budowę pierwszych 10 tys. mieszkań potrzeba będzie ok. 2 mld zł.

- Dotychczas fundusz, którego aktywami zarządza BGKN, zainwestował w spółki realizujące projekty inwestycyjne około 250 mln zł - informuje Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGKN.

Dodaje, że fundusze, którymi zarządza spółka, mogą zostać zasilone przez inwestora, czyli BGK, łącznie na kwotę ok. 5 mld zł. To oznacza, że jeśli BGKN wykorzysta 2 mld zł przeznaczone na pilotaż, to na kolejne inwestycje zostanie jeszcze przynajmniej 3 mld zł. Taka kwota mogłaby pozwolić na budowę kolejnych kilkunastu tysięcy mieszkań.

Pod koniec czerwca BGKN podawał jednak, że dysponuje potencjałem do budowy ok. 60 tys. mieszkań czynszowych w ponad 70 miastach w całej Polsce. Skąd pieniądze na resztę? Spółka nie wyklucza sięgnięcia po inne źródła finansowania.

- Obecnie najbardziej prawdopodobne są kredyty bankowe udzielane spółkom portfelowym funduszu. Z całą pewnością stabilnym i istotnym źródłem finansowania projektów mieszkaniowych mogłyby być także REIT-y - zapowiada Włodzimierz Stasiak.

REIT-y (z ang. real estate investment trust) to specjalne spółki, których tworzenie chce umożliwić Ministerstwo Finansów. Zarabiają one na czynszach z wynajmu nieruchomości, a w zamian na zwolnienia podatkowe dzielą się ze swoimi inwestorami większością wypracowanych zysków. Ostatnio prace nad odpowiednią ustawą spowolniły. Projekt stał się elementem rywalizacji o wpływy między ministerstwem i Narodowym Bankiem Polskim, którego prezes Adam Glapiński uznał niedawno, że wprowadzenie REIT-ów już teraz byłoby ryzykowne.

- Inwestycje mieszkaniowe są realizowane przez BGKN przy oczekiwaniu stóp zwrotu na poziomie rynkowym. To oznacza, w zależności od lokalizacji, zasadniczo zwrot na nieruchomościach na poziomie pomiędzy 4 a 6 proc. - podkreśla wiceprezes spółki. Ma to być możliwe m.in. dzięki zdecydowanie niższym niż u komercyjnych deweloperów kosztom budowy.

- Trudno przewidywać, na ile faktycznie i z jakim skutkiem BGKN będzie budować tanie lokale w "Mieszkaniu plus". Z punktu widzenia planów rządu obecność spółki w narodowym programie mieszkaniowym jest dość ważna. Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości ma wiele wad i na razie raczej trudno się spodziewać, że m.in. inwestorzy prywatni będą chętnie współpracować z państwem na gruntach z zasobu Skarbu Państwa - ocenia przedstawiciel jednej z dużych firm działających na rynku nieruchomości.

@RY1@i02/2017/148/i02.2017.148.000001200.801.jpg@RY2@

Inwestycje BGK Nieruchomości w ramach pilotażu "Mieszkania plus"

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl