Więcej lokalizacji, więcej możliwości

Przedsiębiorcy, którzy marzyli o przestronnym nowoczesnym biurze mogli do niedawna zrealizować swoje potrzeby tylko w największych miastach Polski. Mowa o Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Szczecinie i Lublinie, gdzie swoją działalność skoncentrowali deweloperzy specjalizujący się w tego rodzaju obiektach. Wybudowali w nich już niemal 9 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To poziom bliski nasycenia. Dlatego swoje projekty coraz chętniej lokalizują w mniejszych, regionalnych ośrodkach: w Rzeszowie, Kielcach, Bydgoszczy, Białymstoku, Toruniu, Olsztynie, Opolu i Radomiu. Zdaniem ekspertów od rynku nieruchomości komercyjnych inwestorzy na celownik biorą też Gliwice, Zabrze czy Częstochowę.

To dobra wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zyskują nowe perspektywy dla uruchamianej lub już prowadzonej działalności.

Tańsza alternatywa

Jak wynika z danych Jones Lang LaSalle, wśród mniejszych miast regionalnych najlepiej rozwiniętą infrastrukturę biurową ma dziś Rzeszów. Dysponuje 103 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Potem są Kielce, Bydgoszcz i Białystok, gdzie podaż przekracza 60 tys. mkw. Zdaniem ekspertów różnice w dostępności biur w mniejszych ośrodkach będą coraz bardziej się spłaszczały. Obecnie najwięcej powierzchni w budowie jest w Olsztynie - ponad 9 tys. mkw. oraz Opolu i Radomiu - po ponad 8 tys. mkw. Tym samym wiele z tych miast ma szansę już nie długo dysponować ofertą równą tej, jaka może pochwalić się Lublin - dziewiąty co do wielkości w kraju rynek biurowy, na którym podaż wynosi 140 tys. mkw.

Przedsiębiorcy zyskują alternatywę nie tylko pod względem lokalizacji, ale też warunków wynajmu. Biura w regionach wciąż należą do tańszych.

- O ile w dużych miastach, wynajem powierzchni trzeba zapłacić średnio od 11 do 15 euro za 1 mkw. miesięcznie, o tyle w mniejszych stawki te wahają się od 8 do 11 euro - wymienia Kamil Tyszkiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.

Mniejsze są też koszty utrzymania biur, które wynikają przede wszystkim z niższych opłat za zarząd nieruchomością czy utrzymanie części wspólnych, co wynika m.in. z tańszych usług firm sprzątających czy serwisujących. Eksperci szacują, że eksploatacja biur w regionie wiąże się z wydatkiem o kilka procent mniejszym w porównaniu z tym w dużym mieście. A wszystko to przy zachowaniu kameralności, co ma znaczenie nie tylko dla prestiżu firmy, ale i komfortu jej pracowników. W regionach biurowce mają średnio od 5 do 7 tys. mkw. Tymczasem w aglomeracjach powierzchnie zaczynają się od 10 tys. mkw. Lokal w kameralnym obiekcie w dużym mieście to zatem rzadkość, do tego bardzo kosztowna.

Kameralnie i elastycznie

Różnice w stawkach czynszu czy wielkości projektu nie są jedynymi zauważalnymi między małym i dużym miastem. Są one również dostrzegalne w warunkach umowy.

W mniejszych miastach najemcy mogą liczyć na większą elastyczność ze strony wynajmującego. Po pierwsze, istnieje zwykle możliwość wynajęcia biura na krótszy, np. trzy, letni okres, co jest niespotykane w dużych miastach, w których standardem są umowy pięcioletnie. - W dużych aglomeracjach zmierza się nawet w kierunku dłuższych umów, siedmio- i dziesięcioletnich. To jednak ma swoje dobre strony. W zamian najemcy mogą liczyć na większe wsparcie ze strony właściciela biura przy jego wykańczaniu. Wyjątkiem przestały być powierzchnie zrobione pod klucz. Po stronie najemcy w takiej sytuacji jest tylko wyposażenie ich w niezbędne meble i urządzenia - komentuje Kamil Tyszkiewicz, dodając jednocześnie, że wraz z rozwojem lokalnych rynków właściciele powstających tam biurowców coraz bardziej wzorują się w zakresie warunków najmu na konkurencji z dużych miast. Dlatego firmom otwierającym biura w mniejszej miejscowości coraz łatwiej jest wynegocjować u wynajmującego partycypację w urządzeniu biura. Nawet na poziomie 100 proc. - Standard wykończenia będzie jednak podstawowy, podobnie jak zastosowane materiały. Należy w związku z tym spodziewać się ścianek działowych z karton-gipsu, a nie szkła czy sufitów podwieszanych, od których odchodzi się w nowoczesnych przestrzeniach. Do wyższego standardu trzeba będzie już dopłacić z własnej kieszeni - wylicza Tyszkiewicz.

W regionach coraz łatwiej też wynegocjować okresy bezczynszowe, czyli miesiące wolne od opłat za wynajem. Nie oznacza to, że w tym czasie najemcy zupełnie nie płacą za użytkowaną powierzchnię. Okres bezczynszowy jest odliczany od całości kwoty przysługującej za wynajem lokalu. Uzyskana w ten sposób kwota jest dzielona przez liczbę miesięcy, co w praktyce przekłada się na niższy miesięczny koszt.

Okresy bezczynszowe w regionach nie są jeszcze tak długie, jak te na które godzą się właściciele biur w największych aglomeracjach. Tam przy umowach rzędu 7-10 lat mogą one przekraczać nawet 12 miesięcy. Średnio natomiast oscylują w okolicy 6-7 miesięcy. W mniejszych miastach najczęściej spotykane są zwolnienia przez 3-4 miesiące.

Łatwiejsze rozstanie

Właściciele biur w regionach są natomiast skłonni do większych ustępstw przy wcześniejszym rozwiązywaniu umowy. W praktyce oznacza to mniej dotkliwe kary dla najemcy. Eksperci twierdzą, że mogą być niższe nawet o połowę. Dla porównania w dużym mieście, przy umowie 5-letniej, rozwiązywanej po trzech latach najemca zapłaci zwykle karę równą 12 miesięcznym czynszom, w małym - sześciu miesięcznym czynszom.

W większych miastach można natomiast łatwiej podnająć niewykorzystaną powierzchnię, czyli bez konieczności zrywania umowy pozbyć się kosztów. W regionach takie rozwiązanie nie dość, że jest trudniejsze ze względu na mniejszy popyt, to często wymaga wcześniejszego uwzględnienia w umowie najmu.

Oferta dla każdego

Rozwój biur w regionach sprzyja poza tym tworzeniu się nowej oferty. Mowa choćby o powierzchniach wynajmowanych na godziny, dni czy miesiące, z których można korzystać już m.in. w Warszawie czy Poznaniu oraz z których słyną m.in. specjalne strefy ekonomiczne. W takiej formie współpracy specjalizuje się m.in. firma Regus. Swoje biura ma już w ośmiu miastach Polski. Przyznaje, że wchodzi z ofertą do coraz mniejszych ośrodków.

- W ubiegłym roku pojawiliśmy się w Lublinie, teraz otwieramy biura w Katowicach - informuje pracownik firmy Regus. Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że w kręgu jej zainteresowań są też takie miasta jak Szczecin czy Rzeszów. W Regus w pełni wyposażona powierzchnia biurowa jest dostępna od 18,30 zł za dzień od osoby. Jeśli będzie współdzielona (biurko jest ustawione we wspólnej przestrzeni), wówczas koszt spada do 17,60 zł.

- Koszty zależą od miasta, lokalizacji oraz obłożenia - dodaje przedstawiciel firmy Regus.

@RY1@i02/2017/122/i02.2017.122.130000100.801(c).jpg@RY2@

Ośrodki biurowe w Polsce

Centra usług wspólnych szukają nowych lokalizacji

@RY1@i02/2017/122/i02.2017.122.130000100.802.jpg@RY2@

Janusz Górecki head of research ABSL

Mniejszymi miastami coraz bardziej są też zainteresowane centra usług wspólnych. Ponad jedna piąta nowych, które rozpoczęły działalność w   Polsce w   2016 i   2017 roku, utworzono w   mniejszych miastach. Były to głównie inwestycje w   centra IT. Szczególną aktywność inwestorów w   tym okresie można było zaobserwować w   Opolu i   Lublinie, w   których powstało po pięć nowych centrów. W   miastach spoza kręgu siedmiu głównych ośrodków skala działalności centrów usług jest mniejsza. Przeciętne zatrudnienie w   centrach usług wynosi tam 140 osób w   porównaniu do 252 osób w   głównych ośrodkach.

Wzmocnienie pozycji mniejszych miast ma miejsce dzięki znacznej poprawie lokalnych warunków inwestycyjnych, zauważalnej konkurencyjności kosztowej oraz dostępności dużej grupy potencjalnych pracowników sektora wciąż niezagospodarowanej przez centra usług. Warto tu wspomnieć, że w mniejszych miastach w sektorze nowoczesnych usług biznesowych pracuje po kilka procent ludności w wieku produkcyjnym mobilnym (18-44 lata), a w takich ośrodkach jak Kraków czy Wrocław jest to aż kilkanaście procent. Należy przewidywać, że w perspektywie najbliższych lat mniejsze ośrodki będą przyciągały coraz liczniejszych inwestorów z tego rynku. Obecnie w kraju działa już 1078 centrów usług. Najwięcej jest w Warszawie - 167, Krakowie - 157, i we Wrocławiu - 140. Powoli jednak rozwijają się pod tym względem mniejsze miasta. Przykładem może być Szczecin, gdzie jest ich 28, Rzeszów - 30, czy Bydgoszcz - 34.

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl