Biurowce w regionach gonią Warszawę

W 2016 roku w miastach regionalnych deweloperzy oddali do użytku nieco ponad 490 tys. mkw. biur. Ten rok zapowiada się jeszcze lepiej pod względem realizacji nowych projektów. Według wyliczeń analityków CBRE podaż nowej powierzchni w miastach regionalnych wyniesie ponad 632 tys. mkw., czyli o niemal o 30 proc. więcej niż rok temu.

W budowie w regionach jest jeszcze więcej biur, 75 projektów łącznie na 859,7 tys. mkw. Największa z zaplanowanych inwestycji - o wielkości 50,7 tys. mkw. - powstanie w Krakowie. Projekt firmy Decon Investment o nazwie Podium Park I-III wejdzie na rynek dopiero w II kwartale 2018 r.

Przyszły rok będzie należał do inwestycji o nieco mniejszej skali. Największe przedsięwzięcia z datą oddania w roku 2018 będą miały 39 tys. mkw. W sumie powstaną dwa takie projekty, oba w Trójmieście. Deweloperem pierwszego będzie Torus, a drugiego Olivia Business Center. W pozostałych miastach regionalnych powierzchnia nowo oddawanych biurowców będzie wahała się od 20 tys. do nieco ponad 28 tys. mkw.

Znów rekord

Ubiegły rok był rekordowy dla rynków regionalnych nie tylko pod kątem napływu nowej powierzchni. Najlepszy wynik w historii został też osiągnięty pod względem wynajmu. Firmy podpisały umowy na biura w regionach o wielkości w sumie 585 tys. mkw. Jak zauważają analitycy rynku nieruchomości komercyjnych, rekordy są osiągane w tych lokalizacjach nieprzerwanie już od 2011 roku.

Co więcej, można oczekiwać, że trend wzrostowy utrzyma się też w kolejnych latach. Popyt napędzają głównie przedsiębiorstwa działające w sektorze BPO, nowych technologii czy R&D. Polska od lat jest regionalnym liderem obsługi outsourcingowej i nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić.

- Mając na uwadze bardzo doświadczoną kadrę, coraz więcej firm lokuje w Polsce zawansowane procesy outsourcingowe. Duże grono nowych najemców na rynkach regionalnych to firmy, które do tej pory nie funcjonowały na regionie Europy Środkowo - Wschodniej. Dobrym przykładem jest decyzja Cathay Pacific o rozwoju w Krakowie. Potencjał polskich miast i pracowników, mimo coraz większej konkurencji na rynku pracy, będzie w najbliższych latach stabilnie się rozwijał - uważa Kamil Tyszkiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.

Jeszcze opłacalniej

Firmy coraz bardziej dostrzegają potencjał i możliwości innych niż Warszawa miast. Zdaniem ekspertów to naturalna kolej rzeczy.

Debiutujące na naszym rynku firmy zaczynały od lokalizowania swojej działalności w stolicy. Warszawa przyciągała, bo była największym miastem w Polsce, do tego oferującym niższe koszty prowadzenia działalności niż inne stolice europejskie.

- W miarę upływu czasu firmy te poznawały inne miasta, szukały kolejnych oszczędności, czy dywersyfikacji biznesu. Okazało się, iż mogą otwierać biznes w miastach regionalnych bez utraty na jakości licząc na dobrze wyszkoloną kadrę z dużych osrodków akademickich. Jako pierwsze w ich oczach zyskały Kraków i Wrocław, gdzie już niebawem podaż przekroczy barierę 1 mln mkw. - zauważa Kamil Tyszkiewicz.

Obecnie rynek biurowy miast regionalnych obejmuje osiem lokalizacji (Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Lublin, Katowice i Szczecin), wśród których mocno rośnie region poznański, łódzki, gdański.

- Firmy dostrzegły potencjał tych miast, w tym dostęp do kadry pracowniczej. Tak właśnie jest w przypadku Gdańska, który oferuje także wysoką jakość życia, ale i walory turystyczne - dodaje Kamil Tyszkiewicz.

Podobnie uważają eksperci firmy JLL, zauważając, że Łódź już umocniła swoją pozycje jako ważnego ośrodka dla branży nowoczesnych usług dla biznesu w Polsce. Swoje jednostki usługowe mają tu takie globalne marki jak m.in. Accenture, Fujitsu Technology Solutions, Infosys, TomTom czy Xerox.

- Centralna lokalizacja, szerokie zaplecze wykwalifikowanej kadry oraz rozwinięta infrastruktura transportowa sprawiają, że Łódź staje się jedną z bardziej atrakcyjnych lokalizacji w kraju, szczególnie pod projekty z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Podlegające dynamicznym przeobrażeniom miasto przyciąga inwestorów, którzy tworzą nowe miejsca pracy, rozwijają swoje struktury wraz z pozyskiwaniem nowym zleceń, a w konsekwencji generują zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe - informuje Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych w JLL. I dodaje, że to na firmy z branży nowoczesnych usług dla biznesu przypadło ponad 50 proc. popytu na biura zarejestrowanego w ubiegłym roku.

Łączne zasoby powierzchni biurowej w Łodzi sięgają już 360 tys. mkw. Kolejne 124,5 tys. mkw. jest w realizacji, z czego nawet 80 tys. mkw. może zostać ukończone jeszcze w tym roku.

- Co ciekawe, ponad połowa powierzchni w budowie została już zabezpieczona umowami przednajmu. Większość metrażu w budowie przypada na cztery główne projekty biurowe, takie jak Ogrodowa Office, Przystanek mBank, Nowa Fabryczna oraz Hi Piotrkowska - wyjaśnia Łukasz Dziedzic, konsultant w dziale badań rynku i doradztwa w JLL.

Poznań z kolei już wyrósł na dostawcę usług dla biznesu. Sektor ten pozostaje jednym z ważniejszych pracodawców oraz najemców powierzchni biurowych w tym mieście.

- Z danych ABSL wynika, że w mieście działa 76 centrów BPO, SSC, IT i R&D, zatrudniających łącznie ok. 13,1 tys. osób, z prognozą wzrostu do 18 tys. do 2020 r. Swoje siedziby mają tu międzynarodowe marki, takie jak Capgemini, Carlsberg, Franklin Templeton, GSK, IKEA, McKinsey i wiele innych. Wejścia nowych firm i rozwój już istniejących centrów usług dla biznesu przyczynia się do rozwoju rynku biurowego w Poznaniu - informuje Karol Patynowski.

Eksperci przyznają, że wkrótce czeka nas trzecia fala na rynku biurowym: wejście firm, a wraz z nimi deweloperów do jeszcze mniejszych miast. Oferta w zakresie dostępu do pracowników w największych aglomeracjach powoli się kurczy. Jest natomiast niczym nieograniczona m.in. w Lublinie, Rzeszowie czy Bydgoszczy, które również są znane z dostępu do wykwalifikowanej kadry dzięki obecności w tych miastach ośrodków uniwersyteckich. W Lublinie w ciągu dwóch lat spodziewany jest nawet napływ 150 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Mniejsze miasta zyskują również dzięki poprawie infrastruktury drogowej, przez co dostęp z nich do stolicy czy innych największych miast w Europie jest znacznie łatwiejszy i szybszy.

- Widać poza tym po stronie najemców dobrze zaplanowaną chęć dywersyfikacji projektów. To sprowadza się do prostej decyzji o otwieraniu kolejnych projektów już nie w tym samym, a w innym mieście - podkreśla Kamil Tyszkiewicz.

Za biurami w regionach przemawia jednak jeszcze jedno - ceny. W regionach oscylują w okolicy 10-14 euro, a w Warszawie wahają się w granicach 10-24 euro za 1 mkw. W stolicy za 10-13 euro za 1 mkw. miesięcznie można wynająć w stolicy biuro położone raczej na obrzeżach miasta. Firma zaoszczędzi więc na kosztach wynajmu, ale narazi się na problemy z rekrutacją pracowników. Tymczasem w regionie za taką kwotę otrzyma nie tylko biuro w centrum miasta, w atrakcyjnym pod względem architektonicznym projekcie, lecz także nie będzie miała najmniejszego kłopotu z zatrudnieniem.

@RY1@i02/2017/063/i02.2017.063.02100020c.801.jpg@RY2@

Mniejsze miasta zyskują również dzięki poprawie infrastruktury drogowej, przez co dostęp z nich do stolicy czy innych największych miast w Europie jest znacznie łatwiejszy i szybszy

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl