Apartamenty na wynajem wkraczają na nowy teren

W ciągu najbliższych dwóch, trzech lat powstanie w Polsce około 2,5 tys. nowych apartamentów na wynajem. Oznacza to, że rynek condohoteli ulegnie niemal podwojeniu. Obecnie w kraju funkcjonuje nieco ponad 2,8 tys. apartamentów na wynajem - wynika z analizy przeprowadzonej przez portal InwestycjewKurortach.pl.

Powodów przyspieszenia rozwoju jest kilka. Jednym z nich jest większa skala jednostkowych inwestycji. Pierwsze tego rodzaju projekty na rynku oferowały od kilkunastu do ponad 20 pokojów. Inwestycje liczące 60-100 apartamentów na wynajem były rzadkością. Dziś to one stają się standardem.

Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl, zauważa, że wynika to ze zmiany kierunku lokalizacji nowych przedsięwzięć.

- Zaczęło się od wakacyjnych kurortów, w których nie zawsze było miejsce i potrzeba realizowania projektów z dużym rozmachem. Od ubiegłego roku oczy inwestorów są zwrócone ku największym aglomeracjom, które dają zupełnie inne możliwości - podkreśla Marlena Kosiura.

Wylicza, że spośród 2,5 tys. zaplanowanych lokali condo aż 998 przewidzianych jest w Warszawie. Stolicę na miejsce swoich projektów wybrały firmy J.W. Construction, Arche, Dantex, Ochnik Development i Polnord. Pierwsza z nich koncentruje się na przygotowaniu dwóch aparthoteli - Wola Invest i Jerozolimskie Invest. Oddanie ich do użytku jest przewidziane jeszcze w tym roku. Jak zapowiada Małgorzata Ostrowska z zarządu J.W. Construction, w planach firma ma poszerzenie oferty apartamentów z gwarancją zysku o kolejną inwestycję stołeczną w dzielnicy Ursynów. Ursynowem interesuje się też spółka Arche, która zamierza wybudować obiekt ze 150 jednostkami condo. Kolejna jej inwestycja jest przewidziana na Ochocie. Z kolei firma Dantex obrała kierunek Wola.

Drugie miejsce pod względem najpopularniejszych lokalizacji zajmuje Gdańsk, gdzie w budowie lub planach jest 556 lokali. Tu swoje przedsięwzięcia zaplanowała spółka Dekopol. Nowymi obiektami - aparthotelem No1 oraz apartamentami Nowa Mołtawa spo´łka będzie zarządzała samodzielnie. Kolejne pozycje zajmują Kraków z 361 apartamentami oraz Wrocław z 210 lokalami. Condohotele planowane są także w Łodzi, Lublinie i Częstochowie.

Jak zauważają eksperci, zmiana kierunku nie jest przypadkowa. W dużych miastach coraz lepiej rozwija się turystyka, również ta biznesowa. Jak wynika z najnowszych danych GUS, w 2016 roku z polskich obiektów noclegowych skorzystało już ponad 30 mln gości. To niemal dwa razy tyle, ile było dekadę temu. Tylko w ostatnim roku odsetek turystów zwiększył się niemal 12 proc. Warszawa, Kraków i Gdański przez ostatnie lata trafiają regularnie do czołówki miast, w których udzielono najwięcej noclegów. Poza tym, jak wynika z badania "Wpływ ekonomiczny przemysłu spotkań na gospodarkę Polski" przygotowanego przez Poland Meetings Impact 2015, polski rynek spotkań ma już znaczący wpływ na gospodarkę. W 2015 r. był wart 26 mld zł, co oznacza, że organizacja spotkań i wydarzeń w 2015 roku stanowiła aż 1 proc. PKB.

- Wartość dodana brutto stanowi około 12 mld zł. Spotkania i wydarzenia organizowane w Polsce trwały średnio dwa dni i w sumie wzięło w nich udział ponad 12 mln uczestników z kraju i zagranicy. Wkład przemysłu spotkań w tworzenie miejsc pracy to 171 tys. - podsumowuje dr Krzysztof Celuch, prorektor SGTiR, kierownik Poland Convention Bureau POT i kierownik projektu.

Tymczasem rynek konferencji rozwija się przede wszystkim w dużych aglomeracjach. Dlatego można przypuszczać, że ich udział w turystyce biznesowej będzie się zwiększał, co daje dobre perspektywy branży condohoteli.

Rozwój rynku napędza też popyt. Indywidualni inwestorzy interesują się apartamentami na wynajem, bo ich zakup jest ciągle atrakcyjną alternatywą dla lokowania kapitału w lokaty, giełdę czy fundusze. Analitycy bankowi zauważają, że jeszcze w 2012 r. dochody z najmu sięgały dwukrotności przychodów osiąganych z odsetek. Dziś są nawet czterokrotnie wyższe.

To sprawia, że zmienia się profil klientów. Pierwsze apartamenty na wynajem inwestorzy kupowali przede wszystkim z myślą o własnym wypoczynku w sezonie wakacyjnym. Kwestia biznesowa była raczej na drugim planie. Dziś jest odwrotnie. Apartamenty to lokata oszczędności i sposób na pozyskanie dodatkowych wpływów.

A o tym, że jest to opłacalna forma, świadczyć mogą powracający na ten rynek klienci. Jak zauważa Marlena Kosiura, obecnie od 10 do 37 proc. nabywców apartamentów na wynajem stanowią tacy inwestorzy.

- Takim poziomem wysokiej oceny wiarygodności i bezpieczeństwa pochwalić się mogą Zdrojowa Invest, Kristensen Group, Czarna Góra Resort i Firmus Group - wymienia Marlena Kosiura i dodaje, że są na rynku już tacy klienci, którzy mają po cztery, sześć apartamentów na wynajem.

Kupujących przyciągają gwarancje poziomu zysków. Gwarantowane stopy zwrotu wahają się od 6 do 8 proc. Choć jak zauważa Marlena Kosiura, realnie pewnie będzie to około 4-6 proc. Obecnie funkcjonują dwa sposoby ich wypłaty. W pierwszym właściciele otrzymują określony procent wyliczony od zainwestowanej kwoty, niezależnie od poziomu obłożenia najmem. W drugim mogą liczyć na 70 proc. kwoty liczone od dochodów, jakie uzyskano z najmu danego lokalu. Pozostałe 30 proc. trafia do kieszeni dewelopera.

Są jednak deweloperzy na rynku, którzy kupującym proponują model łączony. Przy takiej umowie właściciel lokalu ma zagwarantowaną minimalną kwotę zysków. Jeśli jednak przychód z noclegów w jego apartamencie wyniesie więcej niż ta minimalna kwota, to wtedy nadwyżkę deweloper dzieli po połowie.

Nie tylko gwarantowane zyski przyciągają inwestorów na ten rynek. Nabywcy apartamentów mogą też od jego ceny brutto uzyskać zwrot VAT. Wystarczy tylko przed zakupem lokalu zarejestrować się jako podatnik VAT, składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Kolejnym udogodnieniem jest możliwość odliczenia amortyzacji czy odsetek od kredytu przy rozliczeniu podatku dochodowego, obniżając znacznie należny do US z tytułu wszystkich posiadanych dochodów (np. stosunku pracy, wynajmu, umów zlecenia etc.) podatek dochodowy.

A wszystko to za cenę, która nie wiele różni się od tej obowiązującej na rynku tradycyjnych mieszkań oferowanych w dobrych lokalizacjach. Do tego od wielu lat pozostaje na stałym poziomie i waha się średnio w przedziale 8-10 tys. zł za mkw. Zgodnie z wyliczeniami InwestycjewKurortach.pl, w stolicy za 1 mkw. zapłacimy 8,6-11,5 tys. zł. Są bowiem jednak też takie projekty, w których 1 mkw. kosztuje niemal 16 tys. zł. Ma to miejsce także m.in. we Wrocławiu (12,5-15,9 tys. zł za 1 mkw.). W dużych miastach standardem jest oddawanie lokali pod klucz, w wielu przypadkach jednak cena inwestycji podana przez dewelopera nie uwzględnia wykończenia, co oznacza, że trzeba doliczyć dodatkowe 1,5 tys. za 1 mkw. W kurortach natomiast praktyką jest oddawanie lokali w stanie deweloperskim. Ich wykończenie jest zatem w gestii nabywcy.

@RY1@i02/2017/063/i02.2017.063.02100080m.801(c).jpg@RY2@

Rynek aparthoteli w Polsce

Nie trzeba mieć biura za granicą

@RY1@i02/2017/063/i02.2017.063.02100080m.802.jpg@RY2@

Tomasz Bocian dyrektor ds. nieruchomości Gerda Broker

Od kilku lat mamy do czynienia z   sytuacją, w   której zyskowność inwestycji w   nieruchomości wyraźnie przewyższa efekty uzyskiwane dzięki tradycyjnym formom, takim jak lokaty bankowe i   obligacje skarbowe. Wskazują na to dane Narodowego Banku Polskiego, z   których wynika, że od 2012 r. rośnie atrakcyjność najmu w   porównaniu z   oprocentowaniem. Jeszcze w   2012 r. dochody z   najmu sięgały dwukrotności przychodów osiąganych z   odsetek. Obecnie są one nawet trzy-, czterokrotnie wyższe niż oferowane przez banki. Dzieje się tak w   wyniku silnie spadającego oprocentowania lokat i   obligacji przy jednoczesnej względnej stabilizacji stawek najmu, charakteryzujących się lekką tendencją wzrostową. Średnie oprocentowanie depozytów obniżyło się w   tym czasie do zaledwie 1,5 proc., zaś stawki najmu utrzymują się na średnim poziomie 4-5 proc. Na rynku możliwe są do osiągnięcia także znacznie wyższe dochody z   najmu, sięgające 7-8 proc., nawet do 10 proc., w   przypadku korzystania z   inwestowania w   atrakcyjnie zlokalizowane i   dobrze zarządzane condohotele. Będą one zyskiwały na popularności szczególnie w   okresie, gdy względna przewaga tradycyjnego najmu zacznie się obniżać, wraz ze wzrostem inflacji i   perspektywą podwyżek stóp procentowych.

Inwestowanie w   condohotele to jeden z   najbardziej dochodowych segmentów rynku nieruchomości, pozwalający na osiągnięcie 6-10 proc. zysku rocznie. Rentowność zależy jednak od wielu czynników, takich jak lokalizacja, standard, sprawność zarządzania obiektem, efektywna polityka cenowa. Kluczowe znaczenie ma najczęściej lokalizacja, gdyż od niej zależy zarówno stopień wykorzystania obiektu, jak i   możliwe do uzyskania ceny za pobyt, a   więc elementy kluczowe z   punktu widzenia wysokości dochodów. Stąd też największe szanse dają obiekty położone w   popularnych miejscowościach turystycznych, najlepiej takich, w   których ruch panuje w   każdym sezonie. Ten drugi wymóg nie jest łatwy do spełnienia poza najbardziej renomowanymi kurortami, ale łatwo go osiągnąć w   coraz mocniej rozwijającym się segmencie condohoteli zlokalizowanych w   dużych miastach. W   takich przypadkach z   reguły możliwe jest połączenie ruchu turystycznego z   biznesowym, co pozwala uniezależnić frekwencję od czynników sezonowych czy pogodowych. Równie duży wpływ na wysokość zysków ma sprawność działania zarządzającego obiektem, do którego należy prowadzenie ogółu spraw, od marketingu i   pozyskiwania klientów, poprzez obsługę bieżącą i   administracyjną, po biznesową strategię.

Recepta na sukces to zakup lokalu atrakcyjnie położonego i   dobrze zarządzanego. Oprócz wysokiej zyskowności zaletą inwestycji w   condohotele jest brak konieczności osobistego zaangażowania inwestora, dużo większa niż w   przypadku tradycyjnego zakupu nieruchomości łatwość sprzedaży po atrakcyjnej cenie i   znalezienie nabywcy w   krótkim czasie.

not. PO

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl