Praca i handel na wyższej półce

Specjaliści zaznaczają, że trudno jest obecnie jednoznacznie określić, co w biurach oznacza klasa premium. Jest jednak kilka kluczowych warunków, aby obiekt został zakwalifikowany jako produkt z wyższej półki i by tak postrzegali go najemcy. To przede wszystkim lokalizacja i wysoki standard. Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield, wskazuje, że jeśli chodzi o lokalizację, to poza świetnym położeniem musi ona zapewniać doskonały dostęp do większości środków transportu publicznego oraz bogatą ofertę w bezpośrednim sąsiedztwie.

- Poprzez wysoki standard powierzchni rozumiemy takie elementy, jak podnoszone podłogi, podwieszane sufity, klimatyzację strefową, ponadstandardową wymianę powietrza, ponadstandardową wysokość powierzchni, oświetlenie led, wdrożone rozwiązania ekologiczne, przeszklenie od podłogi do sufitu, wysokie zagęszczenie floor-boxów, korzystną siatkę słupów konstrukcyjnych czy dostęp do tarasów lub zieleni wewnątrz budynku - wylicza specjalista Cushman & Wakefield.

Budynki klasy premium powinny zapewniać także reprezentacyjną recepcję oraz atrakcyjną architekturę.

Biurowe luksusy

Według rozmówców DGP rynek biurowców premium można podzielić na dwie kategorie.

- Pierwszą stanowią budynki wieżowe, jak ostatnio nagrodzony Warsaw Spire, Q22, Rondo 1 oraz planowane inwestycje Varso Tower, Mennica Legacy Tower, Skyliner - wymienia Sebastian Świstak.

W przypadku tych obiektów, według Mateusza Polkowskiego, dyrektora działu badań rynku i doradztwa w Jones Lang La Salle, liczą się zarówno lokalizacja i standard budynku, jak również... widok z okna. Na tym rynku często obowiązuje zasada, że im wyżej ulokowane jest biuro, tym wyższy czynsz musimy za nie zapłacić.

- Bardzo wysokie stawki mogą osiągać również mniejsze powierzchnie biurowe, które pozostały w wieżowym budynku po wynajęciu jego znacznej części kluczowym, dużym najemcom. Właściciel, który dysponuje dobrze wynajętym budynkiem typu prime, nie będzie często skłonny do mocnych negocjacji stawek najmu i usztywni swoją politykę dotyczącą najmu powierzchni - wyjaśnia Mariusz Polkowski.

Drugą kategorię stanowią budynki średniej zabudowy, obiekty kameralneoraz pieczołowicie odrestaurowane kamienice w najlepszych lokalizacjach w mieście.

- Jeśli chodzi o odrestaurowane, kameralne kamienice, to niektóre z nich mogą osiągać, szczególnie w Warszawie, stawki czynszu przybliżone do budynków wieżowych. Jest to produkt typu premium, z historią, często z charakterystycznym, zabytkowym rozkładem pomieszczeń i układem stricte gabinetowym, który odpowiada np. kancelariom prawnym. Charakter takiego miejsca podwyższa prestiż - zaznacza Mateusz Polkowski.

Piotr Capiga zaznacza, że rynek biurowców premium to największe miasta.

- Stawka najmu w biurach segmentu premium jest o około 25 proc. wyższa od czynszów w pozostałych nowoczesnych obiektach biurowych. Wyższa o około 4-5 zł za 1 mkw. może być w nich również opłata eksploatacyjna - informuje.

A w sklepach?

Jeśli chodzi o rynek centrów handlowych, to na nim też można wskazać obiekty z wyższej półki. Choć tu miano premium nadają raczej marki z wyższej półki, które chcą lub nie otwierać swoje salony w danej galerii.

- Wśród takich centów można wymienić Galerię Mokotów, Dom Mody Klif, Stary Browar, Silesia City Centre czy Galeria Krakowska. Każde z nich ma w ofercie strefy premium, zazwyczaj zajmują one 15-20 proc. powierzchni - wymienia Magdalena Frątczak z CBRE.

Katarzyna Michnikowska z Colliers International uważa nawet, że większość dużych galerii ma swoje zakątki luksusu, w których funkcjonuje do kilkunastu sieci z wyższej półki cenowej.

- Jeśli patrzymy szerzej, tj. na połączenie oferty, lokalizacji, architektury, strategii marketingowej i ogólnie shopping experience, to ze słowem premium kojarzy mi się przede wszystkim Stary Browar w Poznaniu - mówi.

Na razie takich galerii jest niewiele. Ma ich jednak przybywać. A to dlatego, że rośnie zamożność Polaków, przez co stać ich na towary coraz lepszej jakości, a więc z coraz wyższej półki. Tym samym będzie przybywało marek, które takie produkty proponują, a wraz z nimi zwiększy się popyt na obiekty, w których będą lokalizowały swoje sklepy.

Tylko apartamenty

Wiele zmieniło się też w pionierskim mieszkaniowym segmencie premium. Deweloperzy zaznaczają jednak, że przez ostatnie lata pojęcie "premium nieruchomości" było szeroko nadużywane.

- W dalszym ciągu nie ma precyzyjnej definicji apartamentu, a przecież tylko prawdziwe apartamenty mogą aspirować do segmentu premium. Możemy jednakże wskazać wiele cech, którymi powinno charakteryzować się mieszkanie, abyśmy mogli nazwać je apartamentem. Kluczowa jest tutaj funkcjonalność. Powierzchnia apartamentu to powyżej 100, optymalnie około 150 mkw. idealnie zaprojektowanej przestrzeni - tłumaczy Wioleta Lipska z Green House Development.

Wskazuje, że apartamenty powinny mieć więc co najmniej trzy sypialnie, dwie lub trzy łazienki oraz komfortową część dzienną z jadalnią i kuchnią. Nie może zabraknąć również miejsca na wygodną garderobę. Nie mniej istotnym parametrem jest podkreślająca wrażenie przestrzeni wysokość pomieszczeń, która powinna ona wynosić minimum 3 m. Wyznacznikiem standardu jest także charakter budynku (kameralny, w budynku o nowoczesnej bryle). Najbardziej pożądane są inwestycje z kilkoma apartamentami zapewniające maksimum intymności. Szczególnie poszukiwane są budynki wykończone piaskowcem, granitem, ze szklanymi wykończeniami balkonów.

- Ceny apartamentów w takim standardzie zaczynają się na poziomie kilkunastu tysięcy za 1 mkw. - mówi Wioleta Lipska.

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

dgp@infor.pl