Galerie bardziej otwarte na oryginalną gastronomię

Galerie rozszerzają ofertę rozrywkową: o kina, jak ma to miejsce w warszawskim Blue City, gdzie na początku 2019 r. ruszy Helios, place zabaw dla dzieci, korty do squasha, ścianki wspinaczkowe, ale też rozbudowują strefę gastronomiczną, czego przykładem jest Galeria Wisła w Płocku, która jej praktycznie nie miała, a dziś ma kilka fast foodów. Wszystko po to, by klientów nie odebrały im ulice handlowe, na które klienci wracają coraz chętniej. Dostęp do galerii zyskują zatem przedsiębiorcy, dla których ich drzwi były dotychczas zamknięte.

Zmiana trendu

Dziś oferta gastronomiczna w polskich centrach zajmuje średnio od 4 do 12 proc. powierzchni. Według przewidywań międzynarodowej firmy doradczej JLL, do 2025 r. zwiększy się ona w europejskich centrach handlowych nawet do 20 proc. Pojawiają się lokale dostępne nie tylko w strefie gastronomii, zwykle ulokowanej na jednym z ostatnich poziomów, ale też na parterze, do tego z osobnym wejściem z zewnątrz, co ma gwarantować lepszy dostęp do nich w niedziele.

– Powodem są zmieniające się trendy, innowacje technologiczne i rosnące oczekiwania konsumentów. Współcześni klienci odwiedzają galerie nie tylko żeby zrobić zakupy. Dla coraz większej liczby osób przeżycia związane ze wspólnymi posiłkami i spędzaniem czasu stają się cenniejsze niż standardowe zakupy – komentuje Edyta Potera, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL.

Również dane GUS wskazują, że polscy konsumenci coraz chętniej jadają poza domem, a wydatki na usługi restauracyjne i hotelowe to już 4,6 proc. w budżecie gospodarstw domowych – w porównaniu do 1,8 proc. w 2005 r.

Oryginalność w cenie

Rosnący popyt ze strony klientów na lokale gastronomiczne w centrach sprawia też, że tacy najemcy są coraz chętniej poszukiwani przez wynajmujących powierzchnie. Jeszcze kilka lat temu szukali ich głównie wśród znanych sieciowych marek. Dziś oczekują wręcz lokalnych graczy, bo dzięki nim mają szansę wyróżnić swój obiekt na tle konkurencji. Poza tym wynajmujący przekonali się już, że ci lokalni gracze często dużo lepiej znają potrzeby regionalnych klientów i są w stanie skuteczniej ich przyciągnąć niż duże znane marki. A teraz chodzi przede wszystkim o tchnięcie życia w galerię podczas wolnej niedzieli.

Jak zauważają eksperci, nie oznacza to, że sieci restauracji i fast foody poszły w odstawkę. Nadal są mile widziane, ale oprócz nich obowiązkowym elementem musi być lodziarnia, cukiernia, kawiarnia czy koncept oferujący koktajle i soki. Jeśli chodzi o kuchnię, to oprócz polskiej poszukiwane są restauracji proponujące bardziej wyszukaną, czego przykładem mogą być miejsca serwujące sushi, potrawy orientalne czy europejskie, ale też nietuzinkową, np. dla osób będących na diecie czy najmłodszych lub rodziców z dziećmi.

Nie wszyscy mają równe szanse na wejście do galerii. Najlepszą przepustką jest sprawdzony pomysł na biznes, wysoka jakość oferty i stabilność finansowa firmy. Jak podkreślają eksperci, pierwszeństwo z pewnością będą mieli ci, którzy mogą pochwalić się nie jednym, a kilkoma lokalami. – Nie wszystkie muszą działać pod tą samą marką. Mogą być różne. Tu raczej chodzi o doświadczenie w branży – zaznacza Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE.

Jeden z lokalnych najemców działający w poznańskiej galerii podkreśla, że o wejściu do centrum nie ma szans myśleć przedsiębiorca, którego oferta jest choć trochę podobna do tego, co oferują już tam obecni konkurenci. – Oczekuje się przede wszystkim niszowości i specjalizacji oraz regionalizacji. Dlatego przed podjęciem negocjacji warto odwiedzić interesujące nas centra, by sprawdzić co proponują w zakresie gastronomii – podkreśla, dodając, że taka zasada ma sens, bo dzięki niej uniknie się walki cenowej o klienta z inną, zazwyczaj większą siecią.

Czynsz z ulgą

Do galerii łatwej jest wejść, ale czynsze wcale nie spadają. Wręcz odwrotnie – rosną, bo popyt na lokale się zwiększa. Jednocześnie jednak wzrastają stawki przy głównych ulicach, co powoduje, że nie ma już dysproporcji w czynszach między tymi lokalizacjami. Na korzyść centrów zaczynają w związku z tym działać inne czynniki, jak np. duży parking dla gości czy wszystko pod dachem, co jest dużym udogodnieniem szczególnie jesienią i zimą.

Eksperci podkreślają, że na przestrzeni ostatnich lat stawki dla gastronomii za wynajem w galeriach zwiększyły się przynajmniej o kilka procent. – W stolicy wahają się od 60 euro za mkw. w dzielnicach graniczących ze Śródmieściem do niemal 200 euro za mkw. w najlepszych centralnych lokalizacjach. W innych dużych miastach są to kwoty od 50 do 100 euro za mkw. W mniejszych, czyli takich 100–150 tys. mieszkańców, wynoszą od 20 do nawet ponad 50 euro za mkw. – wymienia Mariusz Czerwiak, dyrektor w dziale wynajmu w JLL.

Co ważne, dziś już przy ustalaniu stawki nie ma najistotniejszego znaczenia, kto jest najemcą. Stawka zależy tylko od tego, gdzie jest lokal i jaką ma wielkość.

Wynajmujący są jednak skłonni iść na pewne ustępstwa wobec najemców, na których im zależy. Godzą się np. na zwolnienia z płacenia czynszu przez kilka pierwszych miesięcy najmu. – Chodzi o to, by przedsiębiorca miał możliwość szybszego rozkręcenia biznesu w nowej lokalizacji i mógł przeznaczyć pieniądze na marketing i promocję – tłumaczy Mariusz Czerwiak.

Jak dodaje Magdalena Frątczak, zwolnienie z czynszu jest praktykowane szczególnie w przypadku najemców, którzy wchodzą do już istniejącego centrum. Zwłaszcza takiego, w którym lokal pod gastronomię muszą wyposażyć w potrzebne media i wentylację na własny koszt. Bywa, że właściciele obiektów godzą się ponieść częściowo koszty remontu, gdy najemca jest dla nich bardzo cenny. Do tej pory była to sytuacja spotykana raczej na rynku biurowym aniżeli handlowym. – Dzięki temu najemca może obniżyć swój wydatek z tym związany nawet o kilkanaście procent – wyjaśnia Mariusz Czerwiak.

Wynajmujący chętniej godzą się także na czynsze kroczące, czyli w pierwszym roku jest on niższy, by w następnym rosnąć i jeśli umowa jest na pięć lat, to docelowy poziom jest osiągany w trzecim roku jej trwania, a jeśli na 10 lat – to w piątym.

Wyjątkiem przestają być też czynsze dzielone, do tego płacone w większym stopniu jako procent od osiąganego obrotu, a w mniejszym jako stała stawka w euro co miesiąc. – Chętniej godzą się na nie restauratorzy, ale i właściciele czy zarządcy obiektów. Dla każdego jest to bowiem zyskowne – mówi Magdalena Frątczak.

Zwraca jednak uwagę, że od restauratorów procent pobierany od obrotu jest wyższy niż w przypadku innych branż uruchamiających swoje lokale w centrach. Sektor modowy z reguły płaci 7–8 proc. W przypadku branży gastronomicznej jest to nawet 10–15 proc.

Taka reguła obowiązuje tylko na początku, by dać właścicielowi baru czy restauracji czas na rozruch bez obawy, że całe zarobione pieniądze musi wydawać na płatności za wynajem lokalu. W kolejnych latach więc stawka bazowa rośnie, a procentowa jest tylko dodatkiem do niej.

Właściciele galerii godzą się też na klauzule w umowach zezwalające na wydłużenie umowy o kolejne pięć lat lub więcej, bez konieczności przeprowadzania kolejnych negocjacji. Warunkiem jest jednak to, że lokal się sprawdził.

– Właściciele czy zarządcy obiektów coraz chętniej wspomagają nowych restauratorów w działaniach marketingowych. W atrakcyjnych miejscach w galerii wywieszają banery z ofertą nowego lokalu. To oszczędność tysięcy złotych na reklamie, za którą inaczej sam właściciel musiałby zapłacić – podkreśla Mariusz Czerwiak.