Magazyny: końca hossy nie widać

Zasoby polskiego rynku magazynowego sięgają już 13,5 mln mkw. Są niemal dwa razy większe niż jeszcze pięć lat temu. Tylko w ubiegłym roku deweloperzy oddali kolejne 2,4 mln mkw. powierzchni logistycznej i przemysłowej - o ponad 1 mln mkw. więcej niż w 2016 r.

- Duży ruch zawdzięczamy przede wszystkim inwestorom zainteresowanym lokowaniem środków na naszym rynku nieruchomościowym. Znajdują oni u nas bezpieczeństwo i stabilny, atrakcyjny poziom zwrotu zainwestowanych pieniędzy. Dodatkowo spośród sąsiednich rynków Polskę wyróżnia duża dostępność stosunkowo niedrogich działek budowlanych - tak komentuje wyniki sektora Marek Zychla, dyrektor generalny Raben Real Estate Poland.

Według niego wydawać by się mogło, że to, co teraz dzieje się na rynku nieruchomości, przypomina czas przed krachem w latach 2007-2008, ale to pozorne. Sytuacja różni się istotnie od ówczesnej. Dzisiaj miażdżąca większość realizowanej powierzchni ma zapewnionego najemcę jeszcze przed pierwszym wbiciem łopaty, co gwarantować ma przede wszystkim bezpieczeństwo dla środków zainwestowanych w realizację danego projektu.

- To także duża zmiana na korzyść najemcy, bo dzisiaj praktycznie każdy obiekt to magazyn uszyty według potrzeb użytkownika. Przed krachem w latach 2007-2008, w magazynie spekulacyjnym, najemca musiał się liczyć z licznymi kompromisami jakościowymi i funkcjonalnymi dotyczącymi wysokości, nośności posadzki, liczby doków, izolacji termicznej, efektywności systemów grzewczych czy temperatury, bądź musiał zaakceptować kosztowne adaptacje istniejącego budynku. Dzisiaj najemca może być bardziej wymagający - wymienia Marek Zychla.

Nowe inwestycje są też konsekwencją rosnącego popytu ze strony najemców, który z kolei jest efektem rozpędzonej gospodarki, w tym zwiększającej się konsumpcji wewnętrznej, eksportu, a co za tym idzie i produkcji, ale też wzrostu nakładów firm na inwestycje. W sumie w ubiegłym roku wynajęte zostało ponad 4 mln mkw. - o ponad 30 proc. więcej niż w 2016 r. Tak dobry wynik w dużej mierze jest zasługą dużych transakcji sięgających powyżej 50 tys. mkw. Ich udział w umowach najmu wyniósł niemal 30 proc.

Z raportu opracowanego przez ekspertów AXI IMMO wynika, że w podziale na branże największymi odbiorcami powierzchni magazynowej byli - podobnie jak w latach poprzednich - operatorzy logistyczni (32 proc.), następnie sieci handlowe (15 proc.), e-commerce (15 proc.) i motoryzacja (6,8 proc.).

- W ubiegłym roku podpisaliśmy umowy najmu na ponad 1,6 mln. mkw., dostarczając jednocześnie 1,3 mln mkw. nowej powierzchni. Do największych inwestycji można zaliczyć kontrakty na budowę 135 tys. mkw. dla firmy Amazon w Sosnowcu czy 100 tys. dla sieci Castorama w Strykowie. Wystartowaliśmy jednocześnie z budową 140 tys. mkw. dla Smyka i Media Expert w ramach Central European Logistics Hub, skąd będą realizowane również zamówienia internetowe - informuje Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę w Panattoni Europe.

Najgorętszym punktem na magazynowej mapie była Polska Centralna. Jak zauważa Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych Savills, nigdy wcześniej w historii polskiego rynku nieruchomości magazynowych popyt brutto w żadnym z głównym obszarów logistycznych nie przekroczył progu 1 mln mkw. W 2017 r. taki wynik zanotowano po raz pierwszy właśnie w środkowej Polsce, gdzie wynajęto 1,08 mln mkw. Silny popyt obserwowano również w Warszawie oraz na Górnym Śląsku.

- Centralna Polska jest wybierana przez firmy na główny hub logistyczny w kraju i zagłębie dla firm e-commerce. Warszawa przyciąga firmy ze względu na ogromny rynek wewnętrzny oraz nowe lokalizacje przy drogach ekspresowych i obwodnicy. Górny Śląsk, poza atutem dużego rynku zbytu i położenia, kusi dużym rynkiem pracy i relatywnie większą niż gdzie indziej dostępnością pracowników - wyjaśnia Anna Głowacz, szefowa działu Industrial AXI IMMO.

Uwagę inwestorów coraz częściej przyciągają też rynki wschodzące, gdzie według wyliczeń JLL w ciągu 2017 r. roku łącznie wynajęto około 400 tys. mkw. (13 proc. popytu netto).

Mowa m.in. o Kielcach, okolicach Gorzowa Wielkopolskiego, Lublinie, Słubicach, Białymstoku czy Szczecinie, gdzie w ciągu czterech ostatnich lat powierzchnia magazynowa wzrosła 10-krotnie. Jest to lokalizacja korzystająca z bliskości niemieckiej granicy i rozwiniętej infrastruktury drogowej.

- Warto prześledzić wpływ, jaki na rozwój tych rynków miało oddawanie do użytku nowych dróg w tych regionach. Możemy spodziewać się, że trend ten będzie kontynuowany i w najbliższych kwartałach usłyszymy o kolejnych dużych inwestycjach w mniej oczywistych lokalizacjach, które zyskały na atrakcyjności właśnie dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej - twierdzi Jan Jakub Zombirt z JLL, międzynarodowej firmy doradczej.

Wpływ ma też większy dostęp do pracowników na innych niż od dawna zabudowywane centra, takie jak Warszawa, Poznań, Górny Śląsk, Wrocław.

- Inwestorzy dostrzegli tę tendencję i przestali traktować lokalizacje poza głównymi skupiskami magazynów jako obarczone ryzykiem - uważa Marek Zychla.

O tym, że sama hossa na rynku też kreuje nowe lokalizacje, jest też przekonany Wojciech Zoń. Zauważa, że w Polsce Zachodniej, w miastach poza głównymi rynkami w okolicach Poznania, Wrocławia i Szczecina, gdzie jeszcze w 2015 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej były bardzo ograniczone, na koniec roku w budowie pozostawało ponad 143 tys. mkw., co już wkrótce niemal podwoi całkowite zasoby tego regionu.

- W najbliższym czasie wzrosnąć może zainteresowanie mniej oczywistymi lokalizacjami, gdzie nie nastąpił jeszcze drenaż pracowników, o których coraz trudniej. Mowa o Zielonej Górze, Nowej Soli, Opolu czy Gorzowie Wielkopolskim - uzupełnia.

Nowe powierzchnie są też przewidziane w Świecku, Świebodzinie, Bolesławcu, Słubicach czy Krośnie Odrzańskim.

- Obserwujemy duży wzrost zainteresowania regionem zachodnim. Tak dobra sytuacja na rynku sprzyja realizacji obiektów nie tylko dla dedykowanych odbiorców, ale także spekulacyjnych, czyli bez zabezpieczonych umów najmu, które pod koniec 2017 roku stanowiły aż 34 proc. powierzchni magazynowych w budowie - komentuje Beata Hryniewska.

Na fali wzrostu

Zdaniem ekspertów dobra passa na polskim rynku magazynowym nie skończy się szybko. W tym roku niewykluczone są zatem kolejne rekordy. Szczególnie że prognoza PBK dla Polski ciągle jest dobra. Do tego rośnie indeks PMI, co oznacza wzrost produkcji i nakładów inwestycyjnych firm obecnych w naszym kraju.

- Sektor magazynowy jako pierwszy na rynku nieruchomości komercyjnych odczuwa skutki przyspieszenia, ale też spowolnienia w gospodarce. Wydaje się, że mamy przed sobą jeszcze przynajmniej dwa lata stabilnego wzrostu, który związany jest z dobrą koniunkturą na rynku europejskim, a tym samym z wzrostem zamówień, wzrostem nakładów firm na inwestycje oraz wysokiej konsumpcji - tłumaczy Anna Głowacz, dodając, że firmom z Europy Zachodniej nadal opłaca się przenosić produkcję i magazyny dystrybucyjne do Polski mimo punktowych problemów z pozyskaniem pracowników i wzrostów kosztów pracy. Nadal rachunek ekonomiczny związany z nakładami na inwestycję jest argumentem przemawiającym na rzecz naszego kraju.

Do tego przewidywany jest dalszy rozwój e-commerce, głównego odbiorcy magazynów.

- Firmy z tego sektora planują dalszą ekspansję. Pozwala to wierzyć, że wyścig o kolejne rekordy jeszcze się nie zakończył - mówi Wojciech Zoń z Savills.

Szansy w e-commerce upatruje też Robert Dobrzycki. Jak podkreśla, ten kanał dystrybucji dopiero się rozwija.

Dlatego obecne zasoby rynku magazynowego mają szansę podwoić się w ciągu najbliższej dekady, ale jest jeden warunek. Musi się to dziać w sposób mądry, poprzez systematyczne zaspakajanie popytu.

- Dzięki temu branża uniknie dużych wahań i dużej zmienności, starając się utrzymać równowagę pomiędzy popytem a podażą - tłumaczy Robert Dobrzycki.

Z raportu Interaktywnie.com "E-Commerce" wynika, że wartość sprzedaży w polskim internecie w 2017 r. wyniosła 40 mld zł, a zdaniem przewodniczącego rady Izby Gospodarki Elektronicznej w 2018 r. przekroczy 50 mld zł.

- Zmieniające się zwyczaje zakupowe konsumentów sprawiły, że zakupy internetowe, a z nimi branża e-commerce, wystrzeliły w górę. Sektorowi pomogą również nowe przepisy prawne, które nakazują zamykanie centrów handlowych w niedziele. To z pewnością będzie miało swoje odbicie w rynku powierzchni magazynowych - mówi Beata Hryniewska z CBRE. I zwraca uwagę, że w ramach nowoczesnych powierzchni magazynowych zaczęły powstawać obiekty kurierskie, które do tej pory nie były mile widziane przez deweloperów jako wolnostojące obiekty. Obiekty typu cross-dock, czyli przeładunkowe magazyny kurierskie, powstają w bliskich okolicach dużych miast lub w miastach, na przykład w Warszawie - firmy DPD, DHL, Raben, TNT, na Górnym Śląsku - UPS, Pekaes, Dachser, Fedex, DPD, GLS, DHL, we Wrocławiu DHL, DPD, w Gdańsku Schenker, a w Poznaniu DHL, Pekaes.

Eksperci dostrzegają też zagrożenia dla polskiego rynku magazynów, które mogą pokrzyżować plany dynamicznego wzrostu w kolejnych latach. Mowa przede wszystkim o niskiej dostępności pracowników, ich dużej rotacji i rosnącyh kosztach pracy.

- Z drugiej strony zasoby pracownicze, zwłaszcza w Polsce wschodniej, uzupełniane przez pracowników tymczasowych z Ukrainy to sposób na utrzymanie tempa rozwoju w sektorze. Hamulcem globalnym może być ograniczone wzrostu gospodarczego w światowej gospodarce związane z nową polityką celną Stanów Zjednoczonych - zauważa Anna Głowacz.

Poza tym pośrednio braki kadrowe również w branży budowalnej mogą mieć przełożenie na rynek magazynowy. Generalni wykonawcy będą wydłużać termin dostarczenia obiektów. Poza tym stawki czynszów będą wykazywały tendencję wzrostową ze względu na wzrost kosztów zakupu terenów pod inwestycje, wyższe koszty materiałów budowalnych oraz inne koszty związane z realizacją inwestycji.

Nowe trendy

W budowie jest około 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej. Najwięcej powstaje jej na Górnym Śląsku (w sumie 360 mkw.), w środkowej Polsce (300 tys. mkw.) i w Warszawie (210 tys. mkw.). Inwestorzy są też wciąż zainteresowani Lubuskiem.

- W tej lokalizacji w realizacji jest 130 tys. mkw. powierzchni magazynowej - komentuje Jan Jakub Zombirt.

Firma Panattoni Europe wylicza, że obecnie buduje blisko 727, 5 tys. mkw. magazynów, z czego najwięcej na Śląsku, bo aż ponad 222 tys. oraz Polsce Centralnej - 201 tys. mkw. Z kolei w okolicach Warszawy firma zrealizuje blisko 77 tys. mkw.

- W ubiegłym roku pobiliśmy swoje dwa rekordy z 2016 r. w zakresie ilości wynajętej i dostarczonej powierzchni. Mam nadzieję, że każdego roku będziemy mogli pochwalić się coraz lepszymi wynikami przynajmniej na poziomie 10, a może i 20 proc. - zapowiada Robert Dobrzycki.

Rozwój rynku wpływa też na pojawianie się nowych trendów. Jednym z najsilniejszych jest potrzeba usprawniania procesów logistycznych.

- Z tego powodu obserwować będziemy wzrost zainteresowania magazynami wewnątrzmiejskimi. Są one odpowiedzią na rozwój sektora e-commerce i chęć skrócenia czasu dostawy, zwłaszcza na ostatnim etapie łańcucha dostaw. Z pewnością będziemy też świadkami coraz większej automatyzacji procesów logistycznych, jednak nie na masową skalę, gdyż koszty tych inwestycji w dalszym ciągu są bardzo duże w porównaniu do kosztów zatrudnienia - uważa Wojciech Zoń.

Eksperci zauważają jednak, że podjeżdżające pod palety niewielkie i transportujące towar w wyznaczone miejsca hali samobieżne roboty za chwilę mogą stać się codziennością. Z kolei ich wykorzystanie daje pokusę zmiany struktury budynków na wielopoziomowe, wyposażone w mezaniny, co już się dzieje.

- Kolejnym trendem, również związanym z e-handlem, jest budowa coraz większych obiektów. Dziś wynajem 30 tys., 50 tys., czy 100 tys. mkw. nie jest rekordowym, tak jak to było jeszcze 10, 7 i 4 lata temu. Dlatego najemcy będą koncentrować się na dużych regionalnych, a nawet i ponadregionalnych hubach logistycznych, w których może odbywać się zarówno magazynowanie, sortowanie, jak i obsługa zamówień branży e-commerce. Ale też na mniejszych obiektach zlokalizowanych nawet w centrach miast, co wpisane jest w etap tzw. ostatniej mili - opowiada Robert Dobrzycki, i dodaje, że w związku z tym firma poszerzyła ofertę o City Logistics. Nowatorski projekt wystartuje w Warszawie. Jeszcze w tym roku w jego ramach ma być oddane ok. 600 tys. mkw.

Konsument ma rację

Na kształtowanie nowych trendów wpływ mają też konsumenci, a dokładnie ich rosnące wymagania. Wymuszają na producentach poszukiwania coraz to nowych rozwiązań, w tym także logistycznych, tak aby towar, który trafia na sklepową półkę, był zawsze świeży i najwyższej jakości. Z kolei firmy stają się coraz bardziej świadome, że poprzez wspólne działania i synergię każdy z uczestników łańcucha dostaw jest w stanie odnieść sukces.

- Synergia opiera się przede wszystkim na współpracy i kooperacji, a co najważniejsze, możliwa jest poprzez wzajemne zaufanie. Dlatego coraz więcej producentów decyduje się na outsourcing usług logistycznych, a tym samym powierza swoje produkty w ręce innego podmiotu - wyjaśnia Antoni Zbytniewski, menedżer ds. kluczowych klientów Fresh Logistics Polska. Powierzając swój towar w ręce operatora logistycznego, producenci mogą skupić się na swojej kluczowej działalności. Nie muszą bezpośrednio nadzorować każdego etapu drogi produktu do finalnego odbiorcy. To zadanie przejmuje właśnie firma logistyczna, która gwarantuje zapewnienie odpowiednich warunków transportowanych czy magazynowanych towarów.

- Przykładowo w branży spożywczej niezwykle istotne jest monitorowanie stanów magazynowych pod kątem numeru partii czy terminu przydatności do spożycia. Tutaj dostawca usług logistycznych stosuje nowoczesne systemy, dzięki temu całość procesu jest zoptymalizowana tak, by ograniczyć straty - wylicza Antoni Zbytniewski.

Firmy, które korzystają z outsourcingu, nie narażają się też na koszty związane np. z wahaniami sezonowymi. Oznacza to, że nie muszą utrzymywać swoich magazynów, które nie są w pełni wypełnione w okresach obniżonej sprzedaży danej grupy asortymentowej.

- To operator logistyczny, dzięki obsłudze różnych grup asortymentowych, które mają swoje szczyty sprzedaży w różnych okresach roku, wykorzystuje powierzchnie magazynowe w sposób optymalny - podkreśla Antoni Zbytniewski.

@RY1@i02/2018/063/i02.2018.063.165000100.801(c).jpg@RY2@

Rynek magazynów w Polsce

@RY1@i02/2018/063/i02.2018.063.165000100.802.jpg@RY2@

Fot. Shutterstock

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl