W 2009 roku zdrożeją grunty rolne i łąki

Analitycy Banku Gospodarki Żywnościowej (BGŻ) przewidują, że w 2009 roku stracą właściciele gruntów zabudowanych i niezabudowanych. Spodziewają się również, że dalszy spadek cen może nastąpić również w 2010 roku, ale będzie to zależało od tego, jak duże wystąpi spowolnienie gospodarcze w kraju oraz jak długo jeszcze będzie trwał kryzys finansowy na świecie.

W 2008 roku w Polsce średnie ceny gruntów pod zabudowę wzrosły nawet o 70 proc. Największy skok cen zanotowano w I kwartale ubiegłego roku. Z raportu BGŻ wynika, że jedną z głównych przyczyn wzrostów cen było przenoszenie kapitału inwestycyjnego ze stabilnego rynku mieszkaniowego na bardziej perspektywiczny w tym okresie rynek ziemi. Dopiero później nastąpiło załamanie.

W ubiegłym roku najdroższe były grunty w województwie mazowieckim, gdzie za metr kwadratowy działki trzeba było zapłacić 476 zł, a najtańsze - w województwie świętokrzyskim - 54 zł. Wysokie ceny nieruchomości pod zabudowę zanotowano również w woj. zachodniopomorskim, małopolskim i pomorskim (ponad 200 zł za mkw.).

Zupełnie inne były wartości działek w 2006 roku. Liderem było wówczas również województwo mazowieckie, gdzie 1 mkw. ziemi kosztował około 175 zł, natomiast zaraz po nim kolejne miejsca zajmowały: woj. małopolskie i śląskie (ok. 150 zł za mkw.). W 2008 roku województwo śląskie było jedynym w Polsce obok świętokrzyskiego, gdzie ceny nieruchomości budowlanych spadły w porównaniu z 2006 rokiem.

Podobnie jak na rynku lokali mieszkalnych, najwyższe ceny działek notowane są w największych aglomeracjach lub najbliżej dużych miast. Monika Dybciak z BGŻ zauważyła, że w II połowie 2008 r. zmniejszyła się liczba wszystkich transakcji kupna-sprzedaży działek budowlanych. Miało to z pewnością wpływ na średnią cenę gruntów w Polsce. Notowany od IV kwartału 2006 r. systematyczny wzrost cen nagle załamał się w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Cena mkw. spadła z ponad 240 zł w III kwartale do niewiele ponad 200 zł pod koniec 2008 roku.

Kształtowanie się cen na rynku nieruchomości zależy przede wszystkim od polityki banków dotyczącej udzielania kredytów deweloperom. Wprowadzone obecnie obostrzenia są już odczuwalne, ale ich skutki mogą być jeszcze bardziej widoczne za kilka miesięcy. Wówczas to ma dojść - jak przewiduje Dariusz Winek z BGŻ - do kolejnej korekty cen.

Zmniejszenie się już od dłuższego czasu popytu na lokale mieszkaniowe powoduje, że spadnie również zainteresowanie inwestorów działkami budowlanymi, a z rynku znikną firmy, które powstały w czasach boomu mieszkaniowego. To z kolei przyczyni się do tego, że niektóre inwestycje nie zostaną zrealizowane, a zakupione już grunty trafią do powtórnej sprzedaży. W rezultacie przyczyni się to do kolejnego spadku cen działek.

W znacznie bardziej korzystnej sytuacji są właściciele nieruchomości rolnych. W ubiegłym roku - jak twierdzą specjaliści BGŻ - utrzymywało się zainteresowanie kapitału spekulacyjnego ziemią. Rosły ceny gruntów ornych pochodzących z zasobu własności rolnej Skarbu Państwa. W obrocie prywatnym wzrosty nie były już tak widoczne, ale zależne były od sezonu, w jakim dokonywano transakcji. Zmniejszyła się różnica cen gruntów sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR) i w obrocie prywatnym. W III kwartale 2008 r. cena 1 ha w ANR wynosiła 12 297 zł, podczas gdy w obrocie prywatnym 15 333 zł. W dodatku w 2008 roku najbardziej wzrosły ceny gruntów ornych najsłabszych klas (o 25,4 proc.), podczas gdy ziemia dobrej klasy zdrożała o 19,1 proc., do 18 690 zł za ha.

Najwięcej za grunty orne trzeba obecnie zapłacić w województwach wielkopolskim i kujawsko-pomorskim. W woj. wielkopolskim cena zbliża się do 35 tys. zł za ha, a w woj. kujawskim przekroczyła 30 tys. zł za ha. Popyt na tych terenach generowany jest przez wysokotowarowe, zorientowane na rozwoju swojej działalności gospodarstwa rolne.

Zupełnie inny powód wysokich cen jest w województwach mazowieckim, śląskim i pomorskim. Wysokość ceny zależy od położenia gruntu, szczególnie w atrakcyjnych aglomeracji miejskich, oraz tam, gdzie rozwój społeczno-gospodarczy utrzymuje się na wysokim poziomie.

Natomiast na drugim biegunie wartości gruntów ornych znalazły się województwa słabo rozwinięte: świętokrzyskie, podkarpackie i lubuskie, gdzie gospodarstwa produkują przede wszystkim na własne potrzeby. Cena najlepszych gruntów wynosi tam 10 tys. zł za mkw.

Kupujący nieruchomości coraz bardziej zainteresowani są łąkami, które stanowią około 8 proc. użytków rolnych. W III kwartale 2008 r. znacznie wzrosła ich wartość we wszystkich województwach. Podobnie jak w przypadku gruntów ornych, wśród łąk najbardziej zdrożały te o najsłabszych klasach. Najwięcej za 1 ha łąki w III kw. 2008 r. płacono w województwie kujawsko-pomorskim (15 901 zł za ha), czyli ponadtrzykrotnie więcej niż w województwie świętokrzyskim (5995 zł za ha).

Natomiast największy wzrost cen notowany był w woj. warmińsko-mazurskim, gdzie łąki w ciągu roku zdrożały o 65,6 proc. Analitycy BGŻ tłumaczą to tym, że łąki kupowane są z myślą o przeznaczeniu ich w przyszłości na działki rekreacyjne.

Duży wzrost cen zanotowano również na Podkarpaciu (o 54,5 proc.). W tym przypadku związane jest to jednak z planowanym zwiększeniem pogłowia owiec. Sprzedaż państwowych gruntów ornych realizowana jest głównie w północnej i zachodniej Polsce, gdzie przeważają działki o dużej powierzchni i jednocześnie o niższej klasie bonitacyjnej. W centralnej i południowej Polsce obrót gruntami odbywa się na rynku prywatnym, gdzie dominuje podaż działek niewielkich powierzchniowo, których cena 1 mkw. jest relatywnie wyższa. Jednakże na obu tych rynkach najważniejsza okazuje się klasa bonitacyjna.