Zarobić na wynajmie

W wynajmowanych lokalach mieszkają obecnie w Polsce ponad dwa miliony osób i rynek ten rośnie błyskawicznie. Pod koniec br. liczba ta, jak prognozują specjaliści, powinna się zwiększyć o około 200 tys. Na tym trendzie można zarabiać, nie mając własnej nieruchomości. Rośnie bowiem popyt na firmy zajmujące się profesjonalnie obsługą najmu. Dla większości osób posiadających nieruchomość czerpanie zysków z najmu nie jest podstawowym źródłem utrzymania. W dodatku coraz więcej Polaków traktuje kupno mieszkania i czerpanie zysków z najmu jako alternatywę dla lokaty bankowej.

- Ten rok będzie zapewne kolejnym, podczas którego obserwować będziemy szybki rozwój rynku wynajmu mieszkań - prognozuje Artur Kaźmierczak, prezes spółki Mzuri Investments, pośredniczącej w najmie prywatnym.

Strategia i taktyka

Zarządzanie najmem to w Polsce stosunkowo nowa, a więc mało znana usługa. Firma powinna, po pierwsze, przygotować mieszkanie do najmu, tzn. stwierdzić, czy konieczne jest jego odświeżenie, remont generalny, doposażenie lub być może usunięcie części mebli. Do obowiązków pośrednika należy także drobiazgowa inwentaryzacja, przygotowanie ogłoszeń, wykonanie zdjęć, oraz nawiązanie kontaktu z dostawcami mediów i administracją, tak aby wynajmowany lokal przygotować do przyszłych rozliczeń.

Przez cały okres umowy firma powinna monitorować płatności. W przypadku ich wstrzymania, reakcja powinna być natychmiastowa - radzą ludzie z branży. W przeciwnym razie opóźnienia czy niepełne wpłaty, szybko stają się standardem. Po stronie zarządcy leży także terminowe regulowanie płatności za media, opłaty administracyjne, ewentualne spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na kupno lokalu itp.

Firma powinna dbać również o sprawność techniczną lokalu (samodzielnie albo we współpracy z podwykonawcami: elektrykami, hydraulikami, ekipą remontową itd.). - Zasadą jest, że osoba wynajmująca nie powinna w ogóle kontaktować się w właścicielem - twierdzi Jacek Synkiewicz, współwłaściciel firmy Pracownia Projektowa, zajmującej się architekturą wnętrz. - Jedynie strategiczne decyzje leżą w gestii właściciela.

Kluczowa umowa

Jako że prawo daje stosunkowo szerokie możliwości osobom wynajmującym mieszkanie, kluczowym elementem usługi jest takie skonstruowanie umowy, aby pozbycie się niechcianego lokatora (na przykład niepłacącego czynszu lub niszczącego wyposażenie) mogło odbyć się bez większych przeszkód. Często stosowanym i stosunkowo prostym zabezpieczeniem ewentualnych roszczeń jest depozyt (kaucja gwarancyjna). Zazwyczaj jest to jedno- lub trzymiesięczny czynsz.

Koniecznym elementem umowy powinno być również wyegzekwowanie od wynajmującego oświadczenia o poddaniu się egzekucji (najlepiej w formie aktu notarialnego). Dokument taki uprawnia do wyprowadzenia najemcy, oraz należących do niego ruchomości. W oświadczeniu powinno znajdować się zapewnienie, że najemca podda się ewentualnej egzekucji "w zakresie wypełnienia obowiązku zwrotu rzeczy najętej po zakończeniu najmu oraz obowiązku zapłaty umówionego czynszu i opłat związanych z eksploatacją rzeczy".

W przypadku problemów wynajmujący będzie mógł wystąpić do sądu o nadanie takiemu dokumentowi klauzuli wykonalności i wystąpić o usunięcia lokatora z pomocą komornika.

Wśród usług agencji zarządzającej najmem istotne jest także doradztwo w zakresie formy opodatkowania. W ramach najmu prywatnego, standardowo dotychczas można było wybrać ryczałt (8,5 proc. przychodu) lub zasady ogólne (18 lub 32 proc. liczone od dochodu). Ale praktyka urzędów skarbowych w tym zakresie bywa różna. Od pewnego czasu niektóre US uznają najem krótkoterminowy (np. w czasie wakacji i powtarzalny) za formę prowadzenia działalności. W takim przypadku niemożliwe jest zastosowanie ryczałtu. US może uznać, że lokal służył do prowadzenia działalności gospodarczej, naliczyć stawki na zasadach ogólnych i zażądać zwrotu różnicy. - Prywatny najem zazwyczaj jest dłuższy, umowy najczęściej podpisywane są na rok - wyjaśnia Agnieszka Gamdzyk, wspólniczka w Biurze Rachunkowym Superata.

Praktycy zwracają uwagę na jeszcze jedną kwestię. - Każdy najemca, szczególnie zameldowany daleko, powinien być poddany szczegółowej weryfikacji - radzi Karol Rybak, właściciel dwóch mieszkań na wynajem w Warszawie.

Nakłady i zarobki

Inwestycje związane z uruchomieniem firmy zajmującej się obsługą najmu nie muszą być wysokie. Biuro można urządzić we własnym albo wynajetym mieszkaniu, Konieczny będzie komputer z odpowiednim oprogramowaniem.

Wysokość zarobków zależy przede wszystkim od liczby obsługiwanych klientów. Zarządzająca najmem agencja pobiera zazwyczaj jednorazową opłatę za przyjęcie mieszkania do swoich zasobów, pierwsze czynności ewidencyjne, administracyjne, prawne itp. Z reguły wysokość ustalana jest indywidualnie, zależy bowiem od miejsca świadczenia usługi (miasto, renoma dzielnicy), powierzchni i standardu lokalu, zakresu prac koniecznych do przeprowadzenia, potencjalnego popytu itp.

Za przyjęcie średniej wielkości, dobrze wyposażonego, niewymagającego remontu mieszkania w dobrej dzielnicy Warszawy (Ochota) stawka wynosi ok. 1000 zł. Do tego dochodzi część czynszu pobieranego od wynajmującego (zazwyczaj 10-11 proc.).

@RY1@i02/2017/080/i02.2017.080.13000020d.801(c).jpg@RY2@

Najem coraz popularniejszy

Aleksandra Puch

mf_dgp@infor.pl