Zasady wyboru inwestora zastępczego

W przypadku gdy inwestorem jest podmiot zobowiązany do stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych, wybór inwestora zastępczego musi nastąpić zgodnie z przepisami tej ustawy. Wybrany inwestor zastępczy udzielając zamówień związanych z wykonywaniem prac wchodzących w zakres prowadzonej inwestycji, również musi stosować procedury określone w ustawie o zamówieniach publicznych.

Wartość zamówienia

W przypadku, gdy wartość zamówienia, którego przedmiotem jest pełnienie funkcji inwestora zastępczego, przekracza równowartość kwoty 14 tys. euro zamawiający zmuszony jest wyłonić inwestora zastępczego w drodze procedur przewidzianych Ustawą Prawo zamówień publicznych. Wynika to z faktu, że pełnienie funkcji inwestora zastępczego jest usługą na rzecz zamawiającego (inwestora). Zatem spełniony jest przedmiotowy warunek stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych.

Wartością zamówienia na wyłonienie inwestora zastępczego nie jest wartość inwestycji, którą będzie prowadził wybrany podmiot. Przyjęcie tego typu stanowiska prowadziłoby do sytuacji gdzie wybrany inwestor zastępczy de facto finansuje ze swoich środków wszystkie roboty wchodzące w zakres planowanej inwestycji.

Wartość zamówienia stanowi wynagrodzenie, jakie otrzyma podmiot pełniący funkcję inwestora zastępczego za wykonanie wszystkich prac wskazanych w umowie o zastępstwo inwestycyjne. Z praktyki wynika, iż najczęściej wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi od 0,5 proc. do 3 proc. wartości inwestycji, jaką będzie prowadził w imieniu zamawiającego (inwestora).

Zakres zadań

Inwestor zastępczy może w imieniu inwestora (zamawiającego) przeprowadzić cały proces inwestycyjny związany z realizacją obiektu budowlanego. Zamawiający może oczekiwać aby wybrany inwestor zastępczy działał już od etapu przygotowania inwestycji aż po uzyskanie ostatecznych pozwoleń na użytkowanie zrealizowanej inwestycji czy wręcz odbiorów pogwarancyjnych.

W ramach powierzonych zadań inwestor zastępczy może między innymi realizować następujące czynności.

Etap przygotowania inwestycji:

1) Przeprowadzenie etapu projektowania w formie nadzoru nad pracami projektowymi, kontroli uzgodnień międzybranżowych i zewnętrznych, terminowości, kompletności spływu dokumentacji.

2) Uregulowanie spraw własnościowych nieruchomości.

Etap przetargowy:

1) Przygotowanie dokumentacji przetargowej (specyfikacji istotnych warunków zamówienia, wzoru umowy z generalnym wykonawcą itp.) oraz prowadzenie przetargu w oparciu o dokumentację techniczną i przyjęte zasady (np. FIDIC - Międzynarodowa Federacja Inżynierów Konsultantów).

2) Analiza ofert z przedstawieniem inwestorowi, do akceptacji, dokonanego wyboru generalnego wykonawcy lub wykonawców poszczególnych grup robót.

Etap realizacji inwestycji:

1) Wprowadzenie wykonawcy na budowę.

2) Przygotowanie harmonogramu zadania w uzgodnieniu z wykonawcami i przy akceptacji inwestora.

3) Pełnobranżowa kontrola techniczna budowy w zakresie stosowania właściwych materiałów i urządzeń, wykonania prac zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi polskimi normami we wszystkich branżach występujących na budowie.

4) Pełnobranżowa koordynacja robót.

5) Kontrola stanu zaawansowania prac i płatności za wykonane prace.

6) Monitorowanie postępu robót w wymiarze finansowym.

7) Egzekwowanie od Generalnego wykonawcy uzgodnionego harmonogramu prac.

8) Obsługa geodezyjna budowy.

9) Obsługa administracyjna budowy.

Etap odbiorów zrealizowanej inwestycji:

1) Przeprowadzenie odbiorów wewnętrznych z kontrolą wykonania wymaganych badań i prób oraz wyegzekwowanie od wykonawców odpowiednich certyfikatów, deklaracji i oświadczeń.

2) Zorganizowanie i prowadzenie odbiorów robót zanikających i zewnętrznych z organami wymienionymi w Prawie Budowlanym.

3) Nadzór nad wykonawstwem lub opracowaniem dokumentacji powykonawczej.

4) Końcowe rozliczenie budowy wraz z wystawieniem stosownych dokumentów.

5) Opracowanie wniosków o uzyskanie zezwolenia na eksploatację poszczególnych obiektów lub zadania w całości.

Procedura wyboru

Ze względu na możliwość precyzyjnego określenia przedmiotu zamówienia najwłaściwszym dla wyboru inwestora zastępczego wydaje się, podstawowy tryb udzielenia zamówienia publicznego tj. tryb przetargu nieograniczonego.

W mojej ocenie trudne do uzasadnienia będzie wykorzystanie trybu zamówienia z wolnej ręki dla wyboru inwestora zastępczego. Przesłanki określone w art. 67 ust. 1 ustawy PZP nie zostaną raczej wyczerpane w odniesieniu do analizowanego przedmiotu zamówienia. Przykładowo za trudne do uzasadnienia należy uznać zaistnienie okoliczności technicznych (art. 67 ust. 1 pkt. 1 ustawy PZP) powodujących, iż zastępstwo inwestycyjne może być wykonywane tylko przez jednego wykonawcę. Również ze względu na możliwość sprecyzowania przedmiotu zamówienia przed wszczęciem postępowania, co do zasady przesłanki zastosowania trybów negocjacyjnych nie zostaną raczej wyczerpane. W konsekwencji najsprawniejszym i najwłaściwszym dla wyboru inwestora zastępczego jest tryb przetargu nieograniczonego.

Warunki podmiotowe

Biorąc pod uwagę specyfikę przedmiotu zamówienia najlepszą metodą zweryfikowania możliwości potencjalnych inwestorów zastępczych w zakresie realizacji zadań związanych z pełnieniem funkcji inwestora zastępczego jest postawienie wymogów odnoszących się do ich dotychczasowego doświadczenia.

Równie ważkie jak doświadczenie jest posiadanie/dysponowanie odpowiednią kadrą techniczną zdolną do realizacji czynności związanych z pełnieniem funkcji inwestora zastępczego. Przykładowo za uzasadnione można uznać wprowadzenie warunków związanych z:

● dysponowaniem przez wykonawcę osobami z uprawnieniami konstrukcyjno - budowlanymi, w tym uprawnienia o specjalności elektrycznej i sanitarnej,

● zatrudnianiem osób uprawnionych do sprawowania funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego w specjalnościach:

● konstrukcyjno - budowlanych,

● instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych,

● instalacji w zakresie sieci wodociągowych i kanalizacyjnych.

Oczywiście postawione warunki muszą być uzasadnione specyfiką przedmiotu zamówienia.

Ze względów praktycznych uzasadnione jest również wprowadzenie wymogu aby inwestor zastępczy posiadał biuro na terenie np. miasta, gminy gdzie realizowana będzie inwestycja.

Za nieprawidłowe należy uznać określanie warunków obligujących potencjalnych wykonawców/inwestorów zastępczych do wykazania się prowadzeniem inwestycji w roli inwestora zastępczego na danym terenie. Tego rodzaju praktyki, jako forma preferencji lokalnych i nierównego traktowania wykonawców, są niezgodne z ustawą Prawo zamówień publicznych.

Kryteria oceny ofert

Ustalając kryteria oceny ofert należy brać pod uwagę ograniczenia wynikające z Prawa zamówień publicznych. Wskazana ustawa stanowi, iż kryteria oceny ofert nie mogą dotyczyć właściwości dostawcy lub wykonawcy, a w szczególności jego wiarygodności ekonomicznej, technicznej lub finansowej. Należy również uwzględnić definicję najkorzystniejszej oferty, przez którą należy rozumieć ofertę z najniższą ceną albo ofertę, która przedstawia najkorzystniejszy bilans ceny oraz innych kryteriów odnoszących się do przedmiotu zamówienia, w szczególności kosztów eksploatacji, parametrów technicznych, funkcjonalności oraz terminu wykonania.

Z praktyki stosowania Prawa zamówień publicznych wynika, iż w odniesieniu do wyboru inwestora zastępczego wystarczające jest zastosowanie, jako kryterium oceny ofert, jedynie kryterium cenowego. Należy jednak uprzednio odpowiednio sprecyzować w jaki sposób ustalane będzie wynagrodzenie dla inwestora zastępczego.

W praktyce spotyka się dwa sposoby ustalania wynagrodzenia dla inwestora zastępczego:

● określony w procentach wskaźnik liczony w stosunku do całkowitej wartości prowadzonej przez inwestora zastępczego inwestycji, np. 3 proc. sumy wszelkich wydatków poniesionych na daną inwestycję,

● wynagrodzenie ryczałtowe, a więc określona w umowie, niezmienna kwota pieniędzy, którą inwestor zastępczy otrzyma po zakończeniu całej inwestycji.

Każda z tych zasad wynagradzania inwestora zastępczego ma swoje zalety ale i pewne wady.

W przypadku ryczałtu konieczne jest precyzyjne określenie przez inwestora zakresu planowanej inwestycji. W mojej ocenie wynagrodzenie ryczałtowe pomimo, iż wymaga od inwestora znacznie precyzyjniejszego określenia zadania inwestycyjnego, jest dla niego korzystniejsze. Kwota ryczałtu ustalona na etapie wyłaniania inwestora zastępczego jest bardziej miarodajna i przejrzysta niż rozliczenie procentowe od wartości inwestycji. W przypadku wynagrodzenia procentowego od wartości inwestycji może wystąpić sytuacja, iż inwestor zastępczy będzie dążył do wzrostu kosztów inwestycji gdyż wpływa to na jego wynagrodzenie.

Jednakże bez względu na podjętą przez zamawiającego decyzję w odniesieniu do formy wynagradzania, kryterium cenowe pozwoli na zróżnicowanie złożonych ofert oraz przejrzysty wybór oferty najkorzystniejszej.

Należyta staranność

Umowa o zastępstwo inwestycyjne ma charakter umowy tzw. "starannego działania". Oznacza to, iż ryzyko nie osiągnięcia rezultatu (w tym przypadku wybudowania, montażu lub wyremontowanie obiektu budowlanego) nie obciąża inwestora zastępczego.

Ma on wykonywać określone czynności z "należytą starannością", a nie wybudować obiekt.

Z tego względu odpowiada wobec inwestora tylko za nie wykonanie czynności określonych w umowie.

Inwestor zastępczy na mocy zawartej umowy z inwestorem bezpośrednim może działać w imieniu:

● inwestora bezpośredniego - działa jako jego pełnomocnik, co wywołuje skutki prawne, których stroną jest Inwestor, np. inwestor zastępczy zawiera umowę z wykonawcą - skutki prawne powstają pomiędzy inwestorem bezpośrednim a wykonawcą;

● własnym - skutki prawne powstają pomiędzy inwestorem zastępczym a wykonawcą.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne zawierana pomiędzy inwestorem bezpośrednim (zamawiającym) a inwestorem zastępczym ma, na mocy art. 750 Kodeksu cywilnego, charakter umowy zlecenia.

W treści umowy inwestor powinien w szczególności:

1) Określić termin rozpoczęcia i zakończenia realizacji przedmiotu umowy. Zakończenie realizacji umowy powinno nastąpić po końcowym odbiorze robót budowlanych i całkowitym rozliczeniu przedmiotu zamówienia.

2) Wyrazić zgodę na zaciąganie przez inwestora zastępczego zobowiązań na rzecz inwestora. W ramach podejmowanych czynności inwestor zastępczy powinien mieć możliwość zaciągania zobowiązań wobec uczestników procesu inwestycyjnego w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji.

3) Zobowiązać inwestora zastępczego do stosowania przepisów Prawa zamówień publicznych przy wykonywaniu umowy.

4) Określić zobowiązania inwestora w zakresie związanym z inwestycją, do których można zaliczyć między innymi:

● zapewnienie środków finansowych na pokrycie kosztów przygotowania inwestycji do realizacji oraz kosztów dostaw maszyn i urządzeń w wypadkach wymagających znacznego wyprzedzenia w składaniu zamówień,

● udział przedstawicieli inwestora bezpośredniego w pracach komisji przetargowych wyłaniających przyszłych wykonawców (dostawców) poszczególnych elementów inwestycji,

● zapłatę faktur sprawdzonych i zatwierdzonych przez inwestora zastępczego,

● udział w komisjach w sprawie stanu zaawansowania dokumentacji projektowej lub robót budowlanych w wypadkach odstąpienia od umów o wykonanie tego projektu lub o wykonanie robót,

● zapłata wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego,

● pokrycie kosztów ewentualnych zmian lub aktualizacji projektu, uzasadnionych obowiązującymi przepisami prawa lub w innych wypadkach uzgodnionych z inwestorem zastępczym.

5) Określić wysokości wynagrodzenia należnego inwestorowi zastępczemu (w formie ryczałtu lub wartości procentowej od kosztu inwestycji).

@RY1@i02/2013/204/i02.2013.204.211000100.802.jpg@RY2@

Edyta Partyn