Mieszkanie komunalne - jak ustalić, komu się należy

Obowiązek działania w tym zakresie ustanawia art. 21 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Ponadto wskazuje on - w ust. 2 i 3 - że wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

wprognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe,

wanalizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji,

wplanowaną sprzedaż lokali w poszczególnych latach,

wzasady polityki czynszowej,

wsposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w ów gminny zasób,

wwysokość wydatków na cele gospodarki mieszkaniowej i źródła ich finansowania,

wopis działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarki mieszkaniowym zasobem gminy.

Wojewoda zaskarżył

Opracowując swoją uchwałę, radni z Łopuszna kierowali się tymi wskazówkami. Robili to jednak wybiórczo, czyli postanowili pominąć część spraw przekazanych im do uregulowania. Wojewoda świętokrzyski w rozstrzygnięciu nadzorczym nr PNK.I.4130.136.2013 uznał, że użyte w ustawie sformułowanie "w szczególności" oznacza tyle, że rada gminy ma obowiązek uregulować przynajmniej kwestie wyliczone w katalogu z art. 21 ustawy. Swoboda polega na tym, że samorządowcy mogą w przyjmowanej uchwale zawrzeć więcej, niż to wynika z przywołanej ustawy. Nigdy jednak mniej.

Lokalne władze ustaliły warunki, które należy spełnić, chcąc zawrzeć umowę najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy. Wskazali, że stroną takiej czynności prawnej mogą być jedynie osoby zameldowane na pobyt stały w gminie. W ocenie organu nadzoru przeczy to zasadzie, iż gmina ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swojej wspólnoty samorządowej. Tę ostatnią zaś, zgodnie z art. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 594 z późn. zm.), tworzą mieszkańcy gminy. Pojęcia "mieszkańca" i "osoby zameldowanej" nie są zaś tożsame.

Dla kogo ten przydział

"Dokonując wykładni tych przepisów, należy stwierdzić, iż jedynie fakt zamieszkiwania, a nie zameldowania na terenie gminy, posiadanie niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych oraz niski dochód stanowią przesłanki ubiegania się o zawarcie umowy najmu z gminnego zasobu mieszkaniowego" - wyjaśnia wojewoda Bożentyna Pałka-Koruba.

Dochód to druga kwestia, o którą potknęli się samorządowcy. Zgodnie z art. 21 ust. 3 pkt 1 rada gminy musi ustalić maksymalną wysokość dochodu w gospodarstwie domowym, która będzie kwalifikowała oddanie w najem lokalu socjalnego lub obniżkę czynszu. Jednocześnie pkt 3 tego samego artykułu wskazuje, że gmina może przyjąć kryteria wyboru osób mających pierwszeństwo w ubieganiu się o lokal socjalny. Takim kryterium może być również dochód. Problem polega na tym, że graniczne wysokości dochodów ustalane na podstawie tych dwóch przepisów powinny być różne. W pierwszym przypadku chodzi bowiem o wyłonienie grupy osób w ogóle uprawnionych do najmu lokali socjalnych (tu próg dochodowy powinien być wyższy), a w drugim o zawężenie raz stworzonego kręgu osób do tych, którzy są w najtrudniejszej sytuacji (więc tu próg powinien być już usytuowany niżej). Radni z Łopuszna o tym zapomnieli i przyjęli jedną granicę.

Ostatnim błędem samorządowców było wskazanie, że osoby chcące wynajmować mieszkanie z gminnego zasobu nie mogą jednocześnie posiadać tytułu prawnego do innego lokalu. Wojewoda podważył również ten zapis, bo w jego ocenie nie ma postawy prawnej do wprowadzania takiego ograniczenia.

Piotr Pieńkosz

piotr.pienkosz@infor.pl