Unia ostro strofuje za ograniczanie obrotu ziemią

Do dostosowania regulacji do wymogów unijnych kraje te - podobnie jak Polska - zobligowały się w traktacie akcesyjnym z 2003 r. W efekcie w 2014 r. przyjęto w nich nowe przepisy odnoszące się do nabywania gruntów rolnych. Problem w tym, że zdaniem komisji część z nich narusza zasadę swobody przepływu kapitału oraz swobody przedsiębiorczości. Już w 2015 r. (w marcu i kwietniu) Bruksela wezwała do usunięcia uchybień, ale przełomu w negocjacjach nie było. Stąd ostatnia decyzja: o skierowaniu - już oficjalną drogą - tzw. uzasadnionej opinii.

Koniec żartów

KE stwierdza w dokumencie, że wprowadzone dwa lata temu przepisy "zawierają szereg postanowień, co do których Komisja uważa, że stanowią one ograniczenie swobodnego przepływu kapitału i swobody przedsiębiorczości. To z kolei może zniechęcać do inwestycji transgranicznych".

- Swobody traktatowe polegają na zakazie stawiania przez państwa członkowskie barier przepływowi kapitału oraz ograniczania wolności przedsiębiorczości obywateli jednego państwa członkowskiego na terytorium innego państwa - wskazuje adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Oznacza to tyle, że inwestorzy z obrębu UE, podejmując decyzję o lokowaniu pieniędzy w danym kraju, nie powinni obawiać się przeszkód - czy administracyjnych, czy prawnych - które różnicowałyby ich sytuację w zależności od obywatelstwa (albo kraju pochodzenia firmy).

- Ograniczenia w obrocie nieruchomościami mają zaś bezpośredni wpływ na swobodę przepływu kapitału, czyli jedną z podstawowych, traktatowych swobód wspólnego rynku. Już w 1999 roku w wyroku w sprawie Klaus Kolne v. Austria (sprawa C-302/97) Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdził wprost, że inwestycje w nieruchomości stanowią przepływ kapitału - przypomina adwokat Zbigniew Krüger z kancelarii Krüger & Partnerzy.

W konsekwencji prawo krajowe dotyczące nabywania ziemi musi być zgodne z postanowieniami traktatu dotyczącymi swobodnego przepływu kapitału.

- Trybunał w tej kwestii był jednoznaczny, nie dziwi więc stanowisko Komisji dotyczące Bułgarii, Litwy, Łotwy, Słowacji i Węgier - dodaje prawnik.

Lista zarzutów

Ograniczenia swobód traktatowych - jak zaznacza mec. Woźniakowska-Dębiec - mogą być dopuszczone tylko w celu realizacji ważnego interesu publicznego i tylko jeżeli zmierzają do jego realizacji w sposób niedyskryminujący. Obowiązuje też zasada proporcjonalności.

- Sprowadza się ona do wymogu najmniejszej dotkliwości i absolutnej niezbędności stosowanego środka do realizacji ważnego interesu publicznego oraz współmierności ograniczeń do celu. Trybunał Sprawiedliwości UE wyjątki uzasadniające naruszenie swobód traktatowych postrzega wąsko - podkreśla prawniczka.

Na to samo zwróciła uwagę KE w komunikacie, wskazując, że niektóre z wprowadzonych ograniczeń mogły "służyć uzasadnionym celom, ponieważ mają za zadanie zwalczanie spekulacyjnych zakupów lub wynikają z potrzeb planistycznych i celów polityki rozwoju obszarów wiejskich, jednakże aby były one zgodne z prawem, muszą być proporcjonalne i nie mogą być dyskryminacyjne wobec obywateli pozostałych państw UE". Dlatego też prawnicy są pewni, że niedługo i Polska będzie musiała się tłumaczyć z wprowadzonych restrykcji.

- Jestem przekonany, że podobne stanowisko Komisja zajmie odnośnie do polskiej ustawy o obrocie ziemią rolną, która weszła w życie 30 kwietnia (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) - stwierdza Zbigniew Krüger.

Jak mówi mec. Woźniakowska-Dębiec, na cenzurowanym może się znaleźć np. wprowadzony wymóg, by nabywca polskiej nieruchomości rolnej co najmniej dziesięć lat od dnia jej nabycia prowadził gospodarstwo osobiście.

- Stanowi to co najmniej ukryte ograniczenie w swobodnym przepływie kapitału i płatności w rozumieniu artykułu 63 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej oraz swobody przedsiębiorczości w rozumieniu artykułu 49. I prowadzi do dyskryminacji podmiotów spoza Polski - uważa prawniczka.

Z kolei wprowadzony ustawą o obrocie ziemią zakaz nabywania gruntów rolnych przez osoby prawne jej zdaniem godzi w zasadę proporcjonalności. Władze krajowe mogły bowiem wpłynąć na utrzymanie rolniczego użytkowania tych gruntów za pomocą mniej restrykcyjnych środków. Co więcej - zdaniem adwokata Macieja Górskiego - regulacje bułgarskie czy węgierskie, choć istotnie ograniczają obrót ziemią, są zdecydowanie mniej restrykcyjne niż nasze.

- Można powiedzieć, że Bułgaria jest rajem w obrocie ziemią rolną w porównaniu z Polską. Tam, co do zasady, nabywcą mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, o ile mają miejsce zamieszkania (siedzibę) na terenie Bułgarii od co najmniej pięciu lat i wykażą źródło pochodzenia środków na zakup ziemi. A w Polsce ziemię rolną kupi tylko zdefiniowany ustawą rolnik indywidualny - zauważa ekspert.

W przeciwieństwie do Polski, również na Węgrzech instytucje finansowe są uprawnione do nabycia ziemi rolnej, a rolnik, aby ją kupić, nie musi udowadniać 5-letniego zamieszkania w danej gminie. Po nabyciu gruntu okres obowiązkowego uprawiania roli jest też krótszy o połowę (w Polsce ustalono go na 10 lat).

Resort odpowiada

Ustawa obowiązująca w Polsce od miesiąca już - i bez interwencji Brukseli - odbija się czkawką. Banki wstrzymują bowiem procedowanie wniosków kredytowych dotyczących inwestycji na działkach rolnych. Ustawa zmieniła art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do którego dodano ust. 2a (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm. - dalej u.k.w.h.). Na jego mocy suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. To istotne novum: dotąd kredytobiorca pożyczał więcej, niż wynosiła aktualna wartość działki, a w zamian ustanawiał od razu odpowiednio wysoką hipotekę na zabezpieczenie kredytu.

Głos w sprawie zabrał właśnie resort rolnictwa. Jak przekonuje, przepisy u.k.w.h "nie stoją na przeszkodzie, aby nieruchomość rolna mogła być obciążona hipoteką dla zabezpieczenia np. kredytu na budowę budynku mieszkalnego". A praktyka stosowana przez niektóre banki "jest niezrozumiała". Skąd takie wnioski? Między innymi stąd, że zgodnie z nowymi regulacjami wartość rynkową nieruchomości rolnej ustala sąd na podstawie operatu szacunkowego dołączonego do wniosku o wpis hipoteki, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ten bierze zaś pod uwagę wiele czynników, m.in. położenie nieruchomości, dostęp do mediów i dróg publicznych, kształt działki oraz jej otoczenie, a przede wszystkim jej docelowe przeznaczenie. "Nieruchomość rolna, co do której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie miała wyższą wartość od podobnej nieruchomości, co do której takiej decyzji nie wydano. Jeszcze większą wartość będzie miała nieruchomość rolna, co do której wydano pozwolenie na budowę" - przekonuje resort. Przyznaje jednak, że nowe przepisy zapobiegają "zaciąganiu przez rolników niedostatecznie zabezpieczonych kredytów, co w przypadku niemożliwości ich spłaty może prowadzić do bankructwa". Ale to nie koniec: resort oczekuje teraz na oficjalne stanowisko Związku Banków Polskich. Przy współudziale Ministerstwa Sprawiedliwości podjąć ma również rozmowy z przedstawicielami banków w celu rozwiązania problemu z zabezpieczaniem kredytów na gruntach rolnych.

@RY1@i02/2016/105/i02.2016.105.183000500.803.jpg@RY2@

Jak obrót ziemią ograniczyli inni

Rygory ustawy czasami można ominąć

@RY1@i02/2016/105/i02.2016.105.183000500.804.jpg@RY2@

Michał Urbański adwokat w Kancelarii Jara Drapała & Partners

Nawet jeśli zmieniona ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma zastosowanie do danej nieruchomości, strony mogą podjąć odpowiednie działania, by w momencie transakcji ziemia była już poza jej reżimem.

Po pierwsze, po przeprowadzeniu stosownego postępowania administracyjnego (połączonego z obowiązkiem wniesienia opłat) możliwe jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Dzięki temu będzie można zaprzestać wykorzystywania go do celów rolniczych i w konsekwencji przestanie on być traktowany jako nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy.

Warto też upewnić się, czy dla danej działki nie jest opracowywany nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nowy plan miałby zakładać przeznaczenie jej na cele inne niż produkcja rolna, można rozważyć przełożenie transakcji do czasu jego wejścia w życie.

W celu uniknięcia przysługującego agencji prawa pierwokupu nieruchomości warto rozważyć zawarcie w pierwszej kolejności umowy jej dzierżawy. Możliwe jest zawarcie umowy na odpowiednio długi czas oznaczony, wynoszący maksymalnie 30 lat. Co więcej, po trzech latach wykonywania umowy zawartej z datą pewną dzierżawca uzyskuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, które w przyszłości będzie miało pierwszeństwo przed prawem pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

Trzeba pamiętać, że jeżeli nieruchomość objęta będzie zmienioną ustawą, to nawet uniknięcie prawa pierwokupu czy zbycie ziemi za zgodą prezesa agencji nie zwolni nabywcy z obowiązku prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego przez co najmniej 10 lat. Podmioty chcące przeznaczyć nieruchomość na inny cel powinny więc przede wszystkim postarać się, by nowa ustawa w ogóle nie miała do niej zastosowania.

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl