Kiedy można dysponować miejscem hipotecznym

Czytelnik planuje kupić mieszkanie na kredyt.

- Chciałbym się dowiedzieć, czy jeśli jedna z ustanowionych przez mnie hipotek wygaśnie, mogę ustanowić na tym miejscu nową hipotekę - pyta pan Roman z Warszawy.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 26 czerwca 2009 roku, która wejdzie w życie 20 lutego 2011 roku będzie możliwe dysponowanie opróżnionym miejscem hipotecznym. W przypadku gdy zostanie ono opróżnione, hipoteki znajdujące się na niższych pozycjach nie przesuną się automatycznie do góry. O tym, co się stanie z opróżnionym miejscem, zadecyduje właściciel obciążonej nieruchomości. Może on na tym miejscu ustanowić nową hipotekę albo przenieść na nie hipotekę, która już istnieje. Poza tym opróżnione miejsce może pozostać puste. Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzić opróżnionym miejscem hipotecznym tylko częściowo.

Właściciel nieruchomości może również zadysponować zwolnionym miejscem, ponieważ jedna z kilku hipotek została przeniesiona na miejsce opróżnione przez inną hipotekę. Hipoteka, która zostanie ustanowiona na opróżnionym miejscu albo przeniesiona na to miejsce, ma takie samo pierwszeństwo, jakie miała hipoteka, która wygasła. Na puste miejsce hipoteczne można przenieść zarówno hipotekę, której przysługiwało niższe pierwszeństwo, jak i hipotekę o wyższym pierwszeństwie.

Jeśli właściciel będzie chciał przenieść hipotekę, której przysługiwało wyższe pierwszeństwo, będzie musiał dodatkowo uzyskać zgodę wierzyciela hipotecznego. Uprawnienie do dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym będzie przysługiwało każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. W przypadku gdy hipoteka zostanie wykreślona i jednocześnie na jej miejsce nie wpisze się innej właściciel, może zachować opróżnione miejsce, jeśli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie takie zostanie wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Do wykreślenia wygasłej hipoteki oraz do wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości.

Zgodnie z nowymi przepisami właściciel nie może się zobowiązać do nierozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Taka czynność prawna będzie nieważna jako niezgodna z przepisami prawa.

Dodatkowo właściciel nie będzie mógł dysponować opróżnionym miejscem, jeśli przyczyną wygaśnięcia hipoteki była egzekucja z nieruchomości. Nowelizacja wprowadza także możliwość zawarcia umowy miedzy właścicielem a wierzycielem hipotecznym, w której właściciel zobowiąże się do przeniesienia hipoteki wierzyciela na określone miejsce hipoteczne, w przypadku gdy zostanie ono zwolnione. Takie roszczenie będzie mogło zostać wpisane do księgi wieczystej. Wpis spowoduje, że w momencie opróżnienia miejsca hipoteka tego wierzyciela automatycznie przesunie się na wolne miejsce.

ewelina.stepien@infor.pl

Art. 1 ustawy z 26 czerwca 2009 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131 poz. 1075).