6 sposobów na to, jak skutecznie pozbyć się uciążliwego sąsiada

1 Doprowadź do wniesienia do sądu sprawy o eksmisję sąsiada, który zakłóca spokój

Nawet gdy lokator opłaca czynsz w terminie i w wymaganej wysokości oraz zajmuje mieszkanie na podstawie ważnej umowy najmu lub innego tytułu prawnego, może z niego zostać wyeksmitowany wówczas, gdy zakłóca spokój i porządek w budynku. Na przykład urządza awantury lub głośne libacje i w ten sposób uniemożliwia sąsiadom nocny wypoczynek. Gdy zanieczyszcza i dewastuje systematycznie i uporczywie pomieszczenia, których wszyscy mieszkańcy używają wspólnie, np. piwnice, windy, zsypy, instalację elektryczną na klatce schodowej, to wówczas również można przyjąć, że czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Takie zachowanie sąsiada daje podstawę do wytoczenia przeciwko niemu powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Z pozwem do sądu o eksmisję może wystąpić inny lokator lub właściciel budynku. Natomiast w razie znęcania się przez lokatora nad rodziną z powództwem o eksmisję może wystąpić współlokator.

PRZYKŁAD

Przypilnuj, aby wyrok eksmisyjny został wykonany

Osób, które zostały eksmitowane z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub wykraczania w sposób rażący albo uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, lub wówczas, gdy ich zachowanie powodowało, że dla sąsiadów było uciążliwe korzystanie z innych lokali, nie dotyczy zakaz, że eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku wówczas, gdy nie wskazano im lokalu zastępczego. Mimo braku zakazu orzeczenie eksmisji nie oznacza wcale, że od razu eksmitowany się wyprowadzi. Osoba domagająca się eksmisji powinna później dopilnować, aby wyrok został wykonany i gmina wskazała np. tymczasowe pomieszczenie.

2 Zawnioskuj, aby sąd zobowiązał do zaprzestania zakłóceń przy korzystaniu z sąsiednich posesji

Właściciel sąsiedniej nieruchomości może wystąpić do sądu o nakazanie sąsiadowi, aby powstrzymał się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną oraz przywrócił stan poprzedni albo zgodny z prawem (np. spowodował, że zakłócenia będą mniejsze). Natomiast nie może żądać zakazu zakłóceń, z którymi należy liczyć się w konkretnych warunkach. Nie jest możliwe wyeliminowanie wszystkich uciążliwości, które występują w określonym środowisku lub okolicy. Do zakłóceń przekraczających przeciętną miarę można zaliczyć np. przerzucanie na działkę obok nieczystości, albo sztuczne skierowanie na nią wody opadowej. Takie działanie jest zabronione, ponieważ stanowi bezpośrednie wtargnięcie w sferę cudzej własności. Nie wolno również wznosić na działce nieruchomości lub budowli, które uniemożliwiałyby dojście na sąsiednią nieruchomość światła i promieni słonecznych, ani doprowadzać do tego, że przenikają na nią zapachy, hałasy lub wibracje.

Natomiast nie można zabronić sąsiadowi, aby w dopuszczalnych granicach wykonywał działania, które mogą zakłócać korzystanie z sąsiedniej nieruchomości, np. prace na działce z użyciem chemicznych środków ochrony roślin. Należy przy tym jednak stosować środki możliwie nietoksyczne, które nie powodują zatrucia ludzi, zwierząt, drobiu i pszczół.

Aby ustalić, czy zakłócanie, którego dopuszcza się sąsiad, przekroczyło tę przeciętną miarę, sąd weźmie pod uwagę, jakie są społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz układ miejscowych stosunków.

Na przykład ocena uciążliwości dla sąsiadów hodowli kur w ogródku będzie zupełnie inna wówczas, gdy znajduje się on w centrum miasta, a inna gdy ogródek położony jest na wsi. Taka rozbieżność przy ocenie wynika z tego, że inne jest przeznaczenie nieruchomości w mieście niż na wsi, a także zróżnicowane są stosunki miejscowe.

3 Złóż skargę do zarządu spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej na hałasy i nocne awantury

Nawet właściciel lokalu w domu wielorodzinnym nie może bez ograniczeń korzystać ze swoich praw i przez to wykraczać w sposób rażący lub uporczywy przeciwko zasadom stosunków sąsiedzkich. Chodzi tu przede wszystkim np. o uniemożliwienie innym właścicielom korzystania ze swoich mieszkań. Właściciel odpowiada też za zachowanie osoby wynajmującej od niego lokal, która np. w nocy urządza awantury, bijatyki, demoluje wspólne pomieszczenia, z których korzystają inni właściciele itd.

Gdy dochodzi do takich zakłóceń miru domowego, pozostali właściciele mieszkań powinni interweniować w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej lub w zarządzie spółdzielni. Zarząd ma prawo przeprowadzić rozmowę z uciążliwym właścicielem, prowadzić negocjacje między nim a osobami, które wniosły skargę, a nawet uzyskać od niego pisemne zobowiązanie, że powstrzyma się od wykonywania określonych działań. Strony mogą również skierować spór do mediacji.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien poinformować właściciela, który zakłóca spokój i porządek, że grozi mu nawet przymusowa sprzedaż lokalu, którą może zarządzić sąd. Sąd orzeka również o opróżnieniu takiego lokalu. Wyrok eksmisyjny wykona komornik, a zakłócający spokój właściciel nie będzie miał wówczas prawa do lokalu zamiennego lub zastępczego. Natomiast otrzyma równowartość sprzedanego mieszkania i za te pieniądze będzie mógł nabyć nowy lokal.

Z pozwem do sądu o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego występuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Czynność ta przekracza czynność zwykłego zarządu. Dlatego wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę, w której upoważni zarząd wspólnoty do wystąpienia z pozwem do sądu. Lokal uciążliwego sąsiada zostanie wówczas sprzedany w drodze licytacji.

4 Żądaj odszkodowania za zalanie mieszkania spowodowane przez lokatora z góry

Gdy mieszkanie zostanie zalane przez sąsiada z góry, a najemca nie jest ubezpieczony, to wówczas może żądać od niego wyrównania szkód. Gdy poszkodowany wykupił polisę, a kwota uzyskana z towarzystwa ubezpieczeń nie pokryje wydatków na przywrócenie mieszkania do stanu sprzed zalania, to ma prawo żądać od sprawcy szkody pokrycia dodatkowych wydatków ponad uzyskaną sumę z tytułu polisy.

Gdy sąsiad dobrowolnie nie pokryje szkody, to wówczas o odszkodowanie należy wystąpić do sądu. Powstanie szkody oraz jej wysokość trzeba udokumentować np. rachunkami za wykonany remont. Dlatego zaraz po zalaniu mieszkania poszkodowany powinien to zgłosić w biurze spółdzielni mieszkaniowej, w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej albo w administracji i doprowadzić do sporządzenia protokołu, w którym zostaną opisane straty. Gdy poszkodowany jest właścicielem polisy, to wówczas musi zgłosić szkodę do towarzystwa ubezpieczeń i uzyskać pisemne potwierdzenie zgłoszenia.

PRZYKŁAD

Żądaj udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii

Gdy w budynku wystąpi awaria wywołująca szkodę lub zagrażająca bezpośrednio powstaniem szkody, to lokator ma obowiązek niezwłocznie udostępnić swoje mieszkanie, aby można było wykonać prace w celu jej usunięcia. Jeśli lokator jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, to wówczas właściciel budynku ma prawo wejść do mieszkania w obecności policjanta albo funkcjonariusza straży gminnej (miejskiej), a gdy sytuacja tego wymaga - nawet korzystając z pomocy straży pożarnej. Po otwarciu mieszkania pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby, która stale z nim mieszka, trzeba zabezpieczyć lokal oraz rzeczy aż do czasu przybycia lokatora. Z tych czynności sporządza się protokół.

5 Doprowadź do ukarania sąsiada grzywną lub aresztem za zakłócanie spokoju i inne wykroczenia

Sąsiadowi, który krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, grozi grzywna od 20 do 5 tysięcy złotych, kara aresztu do od 5 do 30 dni lub kara ograniczenia wolności w wymiarze jednego miesiąca. Wymierza ją sąd. Ukarane mogą zostać także osoby, które zachęcają go do takich czynów albo pomagają mu w wykonywaniu ich.

Dlatego gdy sąsiedzi nadmiernie hałasują, należy wezwać policję, która najpierw upomni ich, a gdy to nie odniesie skutku i nie doprowadzi do uspokojenia, wymierzy im grzywnę mandatem karnym lub sporządzi wniosek o ukaranie do sądu. Wykroczenie polegające na zakłócaniu spokoju jest ścigane z urzędu i policja musi niezwłocznie interweniować. Nie może odmówić przyjazdu po otrzymaniu telefonu od sąsiadów hałasującego lokatora, bez względu na to, czy zakłócania spokoju dopuszczają się lokatorzy pod wpływem alkoholu, narkotyków lub innych środków odurzających, czy robią to osoby trzeźwe.

PRZYKŁAD

Zabezpiecz się przed sąsiadem piromanem

Grzywnę wymierzy sąd także sąsiadowi, którego postępowanie może spowodować pożar, na przykład na balkonie wznieca on otwarty ogień, remontując mieszkanie wykonuje niebezpieczne prace bez właściwego zabezpieczenia bądź nie przestrzega zasad bezpieczeństwa, przechowując gaz płynny w butlach na przykład w piwnicy albo komórce. Lokatorzy nie mogą również składować materiałów palnych na nieużywanych poddaszach, w piwnicach, pakamerach albo na niezbyt często używanych korytarzach. Twój sąsiad może zostać ukarany grzywną za uniemożliwianie i ograniczanie dostępu do urządzeń przeciwpożarowych, gaśnic, wyjść ewakuacyjnych.

6 Domagaj się odszkodowania za szkody, które wyrządziły pozostawione bez opieki dzieci

Rodzice odpowiadają za szkody, które wyrządziły niepełnoletnie dzieci: np. za wybicie piłką okien w mieszkaniu sąsiada, zniszczenie elewacji budynku i ścian klatki schodowej przez umieszczenie tam różnego rodzaju rysunków i napisów, zrywanie owoców z drzew rosnących na sąsiedniej działce.

Odpowiadają także za szkody, które wyrządziły dzieci, wyrzucając jakiś przedmiot albo wylewając ciecz przez okno z mieszkania, np. na stojący pod oknami samochód, którego karoseria została w ten sposób uszkodzona.

Za powstałą w ten sposób szkodę odpowiada właściciel mieszkania, czyli w tym przypadku rodzice dziecka. Rodzice nie mogą odmówić sąsiadowi wypłaty odszkodowania, tłumacząc to tym, że dziecko nie ukończyło jeszcze 13 lat i dlatego nie odpowiada za wyrządzone szkody, a w dodatku nie posiada własnego majątku.

Zdarza się, że na podwórku gra w piłkę kilkoro dzieci. Gdy nie można ustalić, które dziecko bezpośrednio przyczyniło się do wybicia okna, to wówczas ich rodzice ponoszą za szkodę odpowiedzialność solidarnie.

Za szkody wyrządzone przez dzieci odpowiadają również ich opiekunowie, na przykład dziadkowie, wujostwo, starsze pełnoletnie rodzeństwo, do których przyjechały na ferie zimowe. Obowiązuje zasada, że kto zobowiązany jest do nadzoru nad osobą małoletnią, musi naprawić wyrządzone przez nią szkody.

Zdarza się też, że szkodę wyrządzają zwierzęta, których właścicielami są dzieci albo ich rodzice. Nie ma przy tym znaczenia, czy w momencie popełniania szkody zwierzę przebywało pod nadzorem, czy zabłąkało się lub uciekło. Wtedy również należy wyliczyć wysokość strat i żądać od opiekunów naprawienia szkody, czyli przywrócenia stanu poprzedniego, albo zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej, czyli odszkodowania.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz