W sprawie drogi najlepiej się dogadać ze spółdzielnią

Nie można domagać się ustanowienia drogi koniecznej, skoro taka już faktycznie istnieje, a celem jest obejście obowiązku uiszczania opłat na rzecz spółdzielni - stwierdził Sąd Najwyższy.

Małżonkowie są właścicielami działki zabudowanej domem jednorodzinnym na terenie zamkniętego osiedla, zarządzanego przez spółdzielnię. Nieruchomość małżonków P. ma dostęp do drogi publicznej poprzez drogi wewnętrzne. U jej wylotu została jednak zainstalowana brama, otwierana przy pomocy pilota, którego nie dostali. Nie są bowiem członkami spółdzielni i nie zawarli z nią żadnej umowy. Mieli więc trudności z dostaniem się do własnej posesji.

Złożyli więc wniosek do sądu o ustanowienie drogi koniecznej. Sąd rejonowy oddalił go. Wskazał, że małżonkom P. przysługuje uprawnienie do korzystania z osiedlowych dróg wewnętrznych prowadzących do drogi publicznej. Ich sytuację prawną regulują bowiem art. 26 ust. 2 bądź 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 z późn. zm.). I choć z przepisów nie wynika wprost uprawnienie do korzystania z tych dróg, to jednak wniosek taki można wysnuć z ustawowo określonego obowiązku uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, a przeznaczonych do wspólnego korzystania. W świetle tego nie można więc uznać, że nieruchomość małżonków nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

W ocenie sądu incydentalne utrudnianie wjazdu małżonkom na drogi wewnętrzne powinno zaś się skończyć zażądaniem respektowania przez spółdzielnię ich uprawnień, a nie wnioskiem o ustanowienie drogi.

Małżonkowie wnieśli apelację, ale sąd okręgowy ją oddalił. Żądanie ustanowienia drogi koniecznej ocenił jako obejście prawa, ponieważ w razie jego uwzględnienia małżonkowie mieliby zapewniony dostęp do korzystania z dróg wewnętrznych bez obowiązku uiszczania opłat.

Sprawa ze skargi małżonków trafiła do Sądu Najwyższego.

Ten również ją oddalił. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Muszą również uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące na osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.

Przepis ma co prawda zastosowanie przede wszystkim do właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, ale z orzecznictwa SN wynika, że ma on także zastosowanie do właścicieli domów jednorodzinnych niebędących członkami spółdzielni (sygn. akt IV CNP 32/10). Nie może bowiem budzić wątpliwości, że elementem infrastruktury, który służy do wspólnego korzystania, są drogi wewnętrzne, znajdujące się na osiedlu mieszkaniowym, a prowadzące do drogi publicznej. Korzystanie z nich ma charakter wręcz przymusowy, ponieważ właściciele domów, którzy nie są członkami spółdzielni, a których nieruchomości są położone na jej osiedlu, nie mają innej możliwości dojazdu do drogi publicznej.

Ewentualnie ustanowiona - zgodnie z wnioskiem - droga konieczna musiałaby zatem mieć przebieg dokładny z tym, jaki mają drogi wewnętrzne na osiedlu. Rozwiązanie takie byłoby zaś - jak podkreślił SN - nieracjonalne.

Kwestia wyegzekwowania przez małżonków swojego uprawnienia do korzystania z dróg wewnętrznych pozostaje jednak już poza ramami tego postępowania.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Postanowienie Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt I CSK 434/12. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia