Jak zakwestionować uchwałę wspólnoty mieszkaniowej

Czy zaskarżona uchwała obowiązuje

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę zwiększającą opłaty ponoszone przez właścicieli na fundusz remontowy. Termin płatności mija na początku kwietnia. Zamierzam zaskarżyć uchwałę wspólnoty, jednak do tego czasu sąd nie rozstrzygnie sprawy. Czy mimo zaskarżenia muszę wnieść podwyższoną opłatę?

@RY1@i02/2013/063/i02.2013.063.18300110e.813.jpg@RY2@

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie w każdym przypadku podyktowane jest potrzebą ochrony rzeczywistych interesów właściciela lokalu. Aby chronić interesy wspólnoty, a więc ogółu właścicieli lokali, ustawodawca przesądził, że uchwały od chwili ich podjęcia wiążą wszystkich właścicieli lokali oraz zarząd (zarządcę) w zakresie, w jakim dotyczą zarządzania nieruchomością wspólną. Innymi słowy, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek o udzielenie zabezpieczenia i uprawdopodobnić roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Podstawa prawna

Art. 25 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Art. 730 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Czy pozew musi spełniać szczególne warunki

Nie zgadzam się z decyzją członków wspólnoty określającą zasady korzystania z przyblokowego parkingu. Zamierzam wnieść pozew o uchylenie tej uchwały. Czy pozew muszę konstruować w szczególny sposób?

@RY1@i02/2013/063/i02.2013.063.18300110e.814.jpg@RY2@

Pozew o uchylenie uchwały nie jest poddany szczególnym rygorom. Tak jak każdy pozew musi spełniać warunki określone w przepisach kodeksu postępowania cywilnego. W każdym przypadku musi on być skierowany do sądu okręgowego. Pozwaną w takiej sprawie zawsze będzie wspólnota mieszkaniowa. Konstruując nasze żądania, musimy pamiętać, aby wnieść o uchylenie konkretnej i oznaczonej uchwały. W każdym przypadku możemy też zażądać wstrzymania jej wykonania do czasu rozpoznania naszej sprawy przez sąd. Udowadniając nasze racje, w pierwszej kolejności należy wykazać, że jesteśmy członkami wspólnoty mieszkaniowej. Definitywnie będzie o tym przesądzał odpis z księgi wieczystej. Kwestionując zaś zapisy uchwały, musimy wskazać, jaki jej zapis naszym zdaniem narusza przepisy, oraz dołączyć treść uchwały do pozwu. Pamiętajmy, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, a także jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W celu udowodnienia naszych roszczeń należy przywołać dowody z dokumentów, wnioskować o przesłuchane świadków czy zażądać przeprowadzenia opinii z dowodu biegłego. Warto również pamiętać, że sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności.

Podstawa prawna

Art. 187 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy każdy może skarżyć decyzję wspólnoty

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zobowiązała zarząd do składania comiesięcznych sprawozdań związanych z jego funkcjonowaniem. To nie spodobało się jego członkom, którzy skierowali sprawę do sądu. Czy mają do tego prawo?

@RY1@i02/2013/063/i02.2013.063.18300110e.815.jpg@RY2@

Decyzje podejmowane przez członków wspólnoty mieszkaniowej mogą kwestionować jedynie właściciele położonych na niej lokali. Oznacza to, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie może zaskarżyć ani zarząd wspólnoty, ani jej zarządca, którzy najczęściej swoje obowiązki wykonują na podstawie umowy. Sprawa wygląda nieco inaczej, jeżeli członek zarządu wspólnoty (albo zarządca) jest jednocześnie właścicielem lokalu. W takim przypadku może wnieść pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jednak wówczas występuje on jako właściciel lokalu będący członkiem wspólnoty, a nie jako członek zarządu lub zarządca. Należy jednak pamiętać, że osoba trzecia może na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego żądać unieważnienia lub uznania za bezskuteczną - w stosunku do niej - uchwały właścicieli lokali, jeżeli ma w tym interes prawny. Legitymację do zaskarżania uchwał ma również prokurator.

Podstawa prawna

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy sąd może odwołać zarząd

Przed tygodniem wspólnota mieszkaniowa podjęła decyzję o wyborze nowego zarządu. W jego skład wchodzą nie tylko mieszkańcy, ale również osoby spoza tego grona. Dodatkowo zasiada w nim największy dłużnik wspólnoty z tytułu zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Zamierzam zakwestionować taką decyzję. Czy sąd przyzna mi rację?

@RY1@i02/2013/063/i02.2013.063.18300110e.816.jpg@RY2@

Zgodnie z przepisami, w przypadku gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna - wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Równocześnie zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą zostać w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

W praktyce to, czy osoby, które weszły do zarządu, są tymi, które zostały w akcie notarialnym (w umowie sprzedaży lokalu) wymienione jako właściciele, czy też są np. małżonkami właścicieli również stale mieszkającymi lub pracującymi w lokalu mieszczącym się w budynku wspólnoty, czy też nie, nie ma praktycznego znaczenia. Oznacza to, że członkiem zarządu może być każda osoba wybrana przez właścicieli. Podobnie też to, że członkiem zarządu wspólnoty jest jeden z jej dłużników, nie powinno być decydujące, w przypadku gdy uchwała o jego wyborze została podjęta zgodnie z przepisami. W związku z powyższym sąd może nie podzielić zdania skarżącego, a w konsekwencji odmówi uchylenia uchwały.

Podstawa prawna

Art. 19-20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy można uchylić uchwałę

Jako członek wspólnoty mieszkaniowej w ostatnim czasie głosowałem nad uchwałą w sprawie remontu. Głosowanie odbywało się w trybie indywidualnego zbierania głosów przez dozorcę. Po kilku dniach dowiedziałem się, że głosując nad uchwałą, nie znałem jej wszystkich postanowień. Czy fakt ten może prowadzić do jej uchylenia?

@RY1@i02/2013/063/i02.2013.063.18300110e.817.jpg@RY2@

Zgodnie z ustawą o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Jednocześnie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 11 września 2008 r. (VI ACa 187/2008, LexPolonica nr 2062238), okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty, może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą późniejsze uchylenie.

Podstawa prawna

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy sąd zweryfikuje wysokość opłat

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej w uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów zadecydowali o kapitalnym remoncie klatek schodowych w pięcioletnim bloku. W związku z tym i innymi zadaniami inwestycyjnymi zmieniła się comiesięczna wysokość opłat. Moim zdaniem świadczy to o całkowitej niegospodarności zarządu. Czy mogę zaskarżyć taką uchwałę do sądu?

@RY1@i02/2013/063/i02.2013.063.18300110e.818.jpg@RY2@

Mieszkańcy niezadowoleni z uchwał podjętych przez wspólnotę mogą domagać się ich weryfikacji w sądzie. Właściciel lokalu może bowiem zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W pierwszych trzech przypadkach uchwałę może zaskarżyć każdy właściciel lokalu. Jeżeli zarzut stawiany uchwale dotyczy naruszenia w inny sposób interesów właściciela, uchwałę może z tego powodu zaskarżyć tylko ten właściciel, którego interesy są naruszone. Nie można jej natomiast zaskarżyć z tego powodu, iż narusza ona interesy innego właściciela będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Niezgodność z przepisami prawa to z kolei niezgodność z ustawą o własności lokali oraz kodeksem cywilnym w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. O sprzeczności z prawem można mówić także wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia. Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Niewątpliwie o naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością można mówić w przypadku niegospodarności czy też obiektywnego braku konieczności przeprowadzania określonych czynności, np. niepotrzebnego remontu.

Podstawa prawna

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl