Sąd Najwyższy wyjaśnia, jak liczyć koszty użytkowania

Sprawa dotyczyła spółki, której prezydent miasta wypowiedział wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu. Dotychczas płaciła ona za dwie działki: w odniesieniu do mniejszej 1 tys. zł, a większej - niespełna 18,7 tys. zł. Miasto podniosło te kwoty ponaddwukrotnie. Na nowych zasadach przedsiębiorstwo miało więc uiszczać kwoty 3,2 tys. zł oraz 41,4 tys. zł. Spółka złożyła sprzeciw do sądu rejonowego. Ten powołał biegłego, który ustalił wartość nieruchomości. Na tej podstawie sąd określił wysokość opłat. W efekcie przedsiębiorstwo miało płacić 2,6 tys. zł i 39,7 tys. zł. Firma zaskarżyła wyrok, domagając się zmniejszenia kwot.

Sąd okręgowy, który zajął się sprawą, miał wątpliwości i wystąpił do Sądu Najwyższego z zagadnieniem prawnym. Ten zaś uchwalił, że użytkownik w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki, a w trzecim roku płaci sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.

Przyjmując zatem, że dotychczasowa opłata roczna w 2011 r. wynosiła 400 zł, a opłata roczna ustalona w wyniku aktualizacji i skutecznie wypowiedziana w 2011 r. 1 tys. zł, w kolejnych latach użytkownik wieczysty powinien wnieść opłaty w następującej wysokości: za 2012 r. (pierwszy rok od aktualizacji) zapłaci 800 zł (400 zł x 2); za 2013 r. (drugi rok ) uiści 900 zł (800 zł + 100 zł). Zaś za 2014 r. (trzeci rok) opłata wynosić będzie 1 tys. zł (900 zł + 100 zł).

Zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej: u.g.n.) w przypadku, gdy nowa wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczas płaconej kwoty, użytkownik wieczysty wnosi opłatę odpowiadającą dwukrotności wcześniejszej sumy. Nadwyżkę rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Dopiero w trzecim roku od aktualizacji opłata jest więc równa kwocie wynikającej ze zmiany. Wątpliwości - zdaniem sądu pytającego - nie budzi to, że jeśli wysokość opłaty po aktualizacji przekroczy dwukrotność dotychczasowej, to użytkownik płaci kwotę w wysokości odpowiadającej dwukrotności wcześniejszej. Nie wiadomo natomiast, w jakiej wysokości użytkownik ma płacić do trzeciego roku po podwyższeniu.

Sąd Najwyższy wyjaśnił w uzasadnieniu, że zgodnie z art. 77 ust. 1 zdanie 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata. Gdy zaktualizowana wysokość opłaty przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej stawki, użytkownik wieczysty płaci kwotę odpowiadającą dwukrotności sumy, którą dotąd uiszczał. Nadwyżka rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach.

W efekcie w drugim roku od aktualizacji opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w pierwszym i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki. W trzecim jest to suma kwoty wniesionej w drugim roku oraz drugiej połowy nadwyżki. W ten sposób w trzecim roku opłata osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji.

Ważne

Użytkownik wieczysty może się bronić przed podwyżką opłat. W tym celu powinien złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja wysokości dotychczasowej stawki jest nieuzasadniona lub też uzasadniona w innej wysokości. Ma na to 30 dni od otrzymania wypowiedzenia wysokości obecnej opłaty

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Uchwała Sądu Najwyższego z 28 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 110/12. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia