Klucze do lokalu nie służą do szantażu

Wynika tak z opublikowanego właśnie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Uznał on, że postanowienie umowne, które uzależnia przekazanie kluczy do mieszkania od rozliczenia się z tytułu umowy o wykonanie zmian lokatorskich, stanowi klauzulę abuzywną. A co za tym idzie, lokal należy konsumentowi wydać.

Brak równowagi

Zmiany lokatorskie to korekty wprowadzane na wniosek i koszt klienta w nabywanej przez niego nieruchomości (patrz: grafika). Chodzi o dostosowanie modelowego rozwiązania przewidzianego w dokumentacji technicznej do potrzeb nabywcy. Często więc konsumenci kupują od dewelopera mieszkanie oraz dodatkowo płacą mu za dokonanie zmian.

Rzecz w tym, że wielu deweloperów ma tak skonstruowane umowy, że wydanie kluczy do lokalu uzależnia od uiszczenia opłaty za korekty. Jak się jednak okazało, jest to niezgodne z prawem.

- Takie postanowienie narusza w istotny sposób równowagę kontraktową stron - uznał stołeczny sąd apelacyjny.

"Porównując wartość obu umów, należy wskazać, iż wartość przedmiotu umowy o wykonanie zmian lokatorskich jest wielokrotnie niższa niż wartość przedmiotu umowy deweloperskiej. Tak więc dzięki zastosowaniu zakwestionowanego postanowienia deweloper może powstrzymać się z wydaniem konsumentowi lokalu, nawet jeśli ten zapłaci w całości cenę tego lokalu, natomiast nie uiści stosunkowo niewielkiej kwoty stanowiącej jego świadczenie za wykonanie zmian lokatorskich na podstawie odrębnej umowy" - podkreślono w uzasadnieniu wyroku.

Tym samym upadły argumenty pozwanego dewelopera. Przekonywał on bowiem, że w umowie istnieje uprawnienie lustrzane, które pozwala nabywcy nie uiścić ostatniej raty za lokal, jeśli ma jakiekolwiek zastrzeżenia co do standardu mieszkania. Przedsiębiorca podkreślał również, że przecież umowy deweloperska i o wykonanie zmian lokatorskich są bezpośrednio ze sobą powiązane.

Krzyżowanie sankcji

Zdaniem sądu jednak powstrzymanie się z zapłatą ostatniej raty nie stanowi uprawnienia lustrzanego, gdyż dotyczy samego lokalu i kwestionowania jakości wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim. W sytuacji zaś, gdy konsument zwleka z uiszczeniem końcówki zapłaty, deweloper może nie wydać kluczy do czasu zakończenia ewentualnego postępowania sądowego. I wtedy trudno mu zarzucać działanie niezgodne z prawem.

Nie może też być mowy o wzajemnym powiązaniu umów.

"O ile bowiem umowa o wykonanie zmian lokatorskich rzeczywiście nie może funkcjonować bez umowy deweloperskiej, to jednak nie zachodzi przypadek odwrotny. Umowa deweloperska może być bowiem zawarta jako jedyna umowa, gdyż zawarcie umowy o wykonanie zmian lokatorskich nie musi w ogóle nastąpić" - wyjaśnił sąd. Sam fakt, że stronami obu kontraktów są te same podmioty, nie oznacza jeszcze, że jeden z nich jest prostą kontynuację drugiego.

- Bezwzględnie podzielam stanowisko, że krzyżowanie sankcji, w którym konsekwencją niewykonania jednej umowy jest niemożliwość skorzystania ze świadczenia wynikającego z innego stosunku prawnego, narusza prawa konsumenta - twierdzi Olgierd Rudak, redaktor naczelny Czasopisma "Lege Artis". Jego zdaniem w wypadku umów deweloperskiej i o wykonanie zmian lokatorskich uderzenie w prawa konsumenckie może być szczególnie rażące. W wypadku pierwszej z nich często chodzi przecież o nieruchomość wartą kilkaset tysięcy złotych. W drugiej - o kilka do kilkunastu tysięcy złotych.

Orzeczenie podoba się też Edycie Wołoszynek, adwokat w kancelarii Chmaj i Wspólnicy.

- Ustanowienie przez dewelopera swoistego zabezpieczenia umowy o dokonanie zmiany lokatorskiej na nieruchomości, której wartość znacznie przewyższa zakres zabezpieczonego zobowiązania, stanowi rażące naruszenie treści art. 385¹ par. 1 k.c. - podkreśla mec. Wołoszynek.

Przedsiębiorca nie może więc szantażować konsumenta odebraniem mu praw do dysponowania majątkiem o dużej wartości z powodu niezakończonej sprawy dotyczącej rzeczy o wartości znacznie mniejszej. - Zwłaszcza że odmowa zapłaty może wynikać z negatywnej oceny sposobu wykonania prac - spostrzega Olgierd Rudak.

@RY1@i02/2017/235/i02.2017.235.18300040a.801.jpg@RY2@

Zmiany lokatorskie mogą dotyczyć:

Patryk Słowik

patryk.slowik@infor.pl

@PatrykSlowik

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Apelacyjnego z 13 stycznia 2017 r., sygn. akt VI ACa 1543/15.