Służebność wpisywana jest do nowej księgi wieczystej

Jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością.

Wnioskodawca K.S. wniósł o odłączenie z księgi wieczystej działki nr 2/115 i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z wpisem prawa własności na jego rzecz. Referendarz sądowy dokonał tego, ale jednocześnie do działu III nowej księgi wieczystej przeniósł do współobciążenia łącznego ograniczone prawa rzeczowe, tj. odpłatne służebności gruntowe, polegające na prawie przejazdu i przechodu przez działki nr 2/26.... na rzecz każdoczesnego właściciela i posiadacza działek nr 2/284....

Sąd okręgowy, rozpoznając apelację K.S. przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy w świetle art. 290 par. 2 kodeksu cywilnego na nieruchomości stanowiącej wyodrębnioną działkę z nieruchomości wieczystoksięgowej utrzymuje się z mocy prawa służebność gruntowa, mimo że wyodrębniana działka nie była objęta zakresem wykonywania tej służebności.

Zdaniem Sądu Najwyższego art. 290 par. 2 k.c. nie budzi wątpliwości. Wynika z niego, że w razie podziału nieruchomości obciążonej służebnością gruntową, służebność ta utrzymuje się na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału także, gdy wyodrębniona w wyniku podziału nieruchomość nie była poprzednio objęta zakresem wykonywania służebności gruntowej, zaś zainteresowanemu właścicielowi (lub właścicielom) nieruchomości obciążonej przysługuje roszczenie o zwolnienie od służebności. Wątpliwość wyrażona w przedstawionym przez sąd okręgowy zagadnieniu dotyczy nieco odmiennej kwestii. W dziale II jednej księgi wieczystej wpisane jest kilka działek. Niektóre z nich są objęte zakresem wykonywania służebności gruntowej, inne nie. Czy zatem wszystkie te działki należy traktować jako jedną nieruchomość?

Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem licznych kontrowersji, wynikających z niedostatecznego sprecyzowania pojęcia odrębnego przedmiotu własności, wskazanego w art. 46 par. 1 k.c. jako kryterium powstania i istnienia nieruchomości gruntowej. Ponieważ ustawodawca nie określił wprost, o jakiej formie wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej mowa, na gruncie art. 46 par. 1 k.c. i art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece możliwe są co najmniej dwa sposoby rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej. W pierwszym przyjmowane jest fizyczne kryterium wyodrębnienia, czyli to, czy grunty należące do tego samego właściciela są z zewnątrz otoczone nieruchomościami innych właścicieli. W tym tzw. materialnoprawnym ujęciu nieruchomości jedna księga wieczysta mogłaby obejmować kilka nieruchomości, w konsekwencji odłączenie z księgi wieczystej i założenie nowej księgi wieczystej niekoniecznie musiałoby się wiązać z podziałem nieruchomości. W drugim przypadku o wyodrębnieniu decyduje objęcie działki czy większej liczby działek jedną księgą wieczystą. Oznacza to, że kilka działek objętych jedną księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość, nawet jeżeli działki nie graniczą ze sobą, a odłączenie chociażby jednej z działek z księgi wieczystej równoznaczne jest z podziałem nieruchomości.

SN przyjął drugą koncepcję wyrażającą się w formule: jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość. Jeśli jednak nieruchomość składa się z dwóch lub więcej działek niegraniczących ze sobą i jest obciążona służebnością gruntową w ten sposób, że niektóre z niegraniczących działek nie są objęte zakresem wykonywania służebności, to ze względu na specyfikę służebności można przyjąć, że odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności nie wywołuje skutku, który wedle art. 290 par. 1 k.c. wiąże się z podziałem nieruchomości obciążonej.

W stanie faktycznym omawianej sprawy poszczególne działki są wyodrębnione tylko geodezyjnie. Jeżeli objęte są one jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się na jedną nieruchomość. Nie ma więc znaczenia, że tylko niektóre z działek objęte są zakresem wykonywania służebności – uznał SN. Odłączenie z księgi wieczystej działki dotychczas geodezyjnie tylko wyodrębnionej, nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej jest równoznaczne z podziałem nieruchomości obciążonej i stosownie do art. 290 par. 2 k.c. nie powoduje wygaśnięcia obciążenia odłączonej części nieruchomości służebnością.

radca prawny, partner w Kancelarii Krawczyk i Wspólnicy

Sąd Najwyższy odniósł się do zagadnienia, czy służebność gruntowa wykonywana na niektórych tylko działkach geodezyjnych objętych księgą wieczystą, utrzyma się z mocy prawa na każdej działce odłączanej z tej księgi wieczystej. W rzeczywistości chodzi tu o bardziej kontrowersyjną kwestię: jak na gruncie prawa cywilnego powinno być rozumiane pojęcie nieruchomości gruntowej. Odpowiedź pozwala dopiero rozstrzygnąć czy i w jakich przypadkach, odłączenie z księgi wieczystej działki gruntu w znaczeniu geodezyjnym stanowi podział nieruchomości obciążonej służebnością, o którym mowa w art. 290 par. 2 k.c.

W dotychczasowym orzecznictwie funkcjonują co najmniej dwa odmienne sposoby rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej – rozumienie kodeksowe, zgodnie z którym nieruchomością jest należąca do tego samego właściciela część powierzchni ziemskiej fizycznie wyodrębniona granicami geodezyjnymi oraz wieczystoksięgowe, według którego nieruchomość stanowią wszystkie grunty objęte tą samą księgą wieczystą. Przy tym ujęcie wieczystoksięgowe implikuje stwierdzenie, że odłączenie jednej z działek z księgi wieczystej w każdym przypadku stanowi podział nieruchomości. Sędziowie SN podejmujący uchwałę wyraźnie opowiedzieli się za wieczystoksięgowym rozumieniem pojęcia nieruchomości, co ewidentnie wpłynęło na treść uchwały. Jednocześnie, mając wyraźnie świadomość nieadekwatności takiego rozumienia do specyfiki służebności, w uzasadnieniu uznali jednak, że odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej wykonywaniem służebności i niegraniczącej z pozostałymi działkami, pomimo że stanowi podział nieruchomości obciążonej, nie będzie skutkowało utrzymaniem się obciążenia na nowoutworzonej nieruchomości.