O zasłonięciu okien mieszkania decyduje właściciel, a nie wspólnota

19 grudnia wchodzi w życie rozporządzenie ministra infrastruktury z 27 listopada 2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Wprowadza ono zakaz instalowania nośników reklamowych na budynku mieszkalnym, jeśli ograniczają one oświetlenie dzienne mieszkania. Regulację tę należy ocenić pozytywnie. Warto jednak zwrócić uwagę, że obowiązujące dotychczas przepisy dawały właścicielom wyodrębnionych lokali instrumenty prawne umożliwiające przeciwstawienie się umieszczaniu reklam na oknach ich mieszkań.

Do tej pory umieszczanie reklam na elewacji budynku odbywało się na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Zdarzało się jednak, że właściciele mieszkań od podwórza - gdy wyłonili większość - przegłosowywali uchwałę o zasłonięciu nośnikami reklamowymi okien mieszkańców lokali położonych od frontu budynku. Ale czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo do podjęcia takiej uchwały?

Kompetencje wspólnoty obejmują jedynie tzw. nieruchomość wspólną. Zgodnie z ustawą o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie ma wątpliwości, że elewacja budynku stanowi element tak definiowanej nieruchomości wspólnej. W przepisach prawa nie ma jednak definicji elewacji, z której wynikałoby, czy okna stanowią czy też nie stanowią części elewacji. Okno niewątpliwie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego. Nie ma też sporu co do tego, że zasadniczo koszty utrzymania okien są kosztami obciążającymi właścicieli lokali i nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Należałoby więc przyjąć, że wspólnota nie posiada ustawowych kompetencji do podjęcia decyzji o zasłonięciu okna lokalu mieszkalnego, ponieważ nie jest to część nieruchomości wspólnej. Jedynie w odniesieniu do tzw. ślepych ścian, nieposiadających otworów okiennych, które byłyby przynależne do konkretnych lokali, wspólnota mogłaby podjąć uchwałę o umieszczeniu na niej nośnika reklamowego.

Ustawa o własności lokali przewiduje ochronę właściciela lokalu, który może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu, jeśli jest ona niezgodna z przepisami, umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Skarżąc uchwałę wspólnoty, właściciel musi dochować terminu sześciu tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od dnia, w którym został powiadomiony o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Naszym zdaniem uchwała wspólnoty zezwalająca na umieszenie nośnika reklamowego na elewacji budynku, w którym znajdują się okna przynależne do poszczególnych lokali mieszkalnych, powinna być uznana przez sąd za niezgodną z przepisami prawa i jako taka uchylona. Wykraczając poza ustawowe kompetencje wspólnoty mieszkaniowej, uchwała taka narusza prawo własności właściciela lokalu (art. 140 kodeksu cywilnego). Również Sąd Najwyższy potwierdził w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (II CSK 600/08). Nie można też wykluczyć, że właściciel lokalu mógłby wystąpić przeciwko wspólnocie na drogę sądową z powództwem o zaniechanie naruszenia jego prawa własności (tzw. powództwo negatoryjne).

Właściciel odrębnego lokalu chroniony jest nie tylko na płaszczyźnie prawa cywilnego, ale także administracyjnego. Może występować jako strona w postępowaniu administracyjnym, jeśli postępowanie dotyczy jego interesu prawnego. Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 18 czerwca 2007 r. (IV SA/Wa 620/07), "uprawnienia wspólnoty i poszczególnego właściciela nie są wobec siebie konkurencyjne i nie wykluczają się wzajemnie. Odpowiednio reprezentowana wspólnota mieszkaniowa ma status strony w zakresie dotyczącym spraw tej wspólnoty, tj. nieruchomości wspólnej, a właściciel odrębnego lokalu - w sprawach dotyczących tego lokalu". Dlatego to właściciel lokalu mieszkalnego powinien być uznany za podmiot uprawniony do wyrażenia zgody na dysponowanie swoją nieruchomością (a konkretnie jej częścią, tj. oknem) na cele budowlane.

Z uprawnień do zaskarżania uchwał właściciele lokali korzystają rzadko, bo wiąże się to z prowadzeniem długotrwałego procesu przeciwko wspólnocie. W tym kontekście nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych zapewne polepszy sytuację prawną właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych, ale także osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali oraz najemców lokali komunalnych.

Umieszczenie reklamy na elewacji budynku będzie podlegało obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę - jeżeli dotyczy budynku wpisanego do rejestru zabytków, a w pozostałych przypadkach konieczne będzie zgłoszenie tego staroście. Jeżeli projektowane reklamy będą naruszały przepisy rozporządzenia, starosta powinien odmówić wydania pozwolenia na budowę lub powinien zgłosić sprzeciw wobec planowanych robót budowlanych polegających na umieszczeniu na elewacji budynku nośnika reklamowego.

● budynek powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań (poza sytuacją, gdy wykonywane są roboty budowlane dotyczące elewacji budynku),

● mogą być na nim instalowane urządzenia związane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i loggii,

● mogą być na nim instalowane urządzenia i nośniki reklamowe oraz inne urządzenia niezwiązane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jeśli nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania.

Do urządzeń i nośników reklamowych oraz innych urządzeń niezwiązanych z użytkowaniem budynku lub mieszkania, zainstalowanych na budynku mieszkalnym wielorodzinnym przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe, nie dłużej jednak niż przez 18 miesięcy od dnia wejścia jego w życie.

JK

Magdalena Życzkowska-Jóźwiak

radca prawny, Norton Rose Piotr Strawa i Wspólnicy

Agnieszka Buława

aplikant radcowski, Norton Rose Piotr Strawa i Wspólnicy

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 27 listopada 2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. nr 205, poz. 1584).