W umowie muszą być zawarte wszystkie istotne postanowienia

Umowa o dożywocie ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego jest nieważna, jeżeli istotne postanowienia umowy o dożywocie nie zostały objęte tą formą szczególną.

Powódka N.S. zawarła z pozwanymi J.S. i M.S. notarialną umowę sprzedaży nieruchomości za cenę 30 tys. zł, którą - według zapisu zawartego w umowie - kupujący mieli zapłacić jej w dniu podpisania umowy. Jednocześnie kupujący oświadczyli, że oddają sprzedającej w bezpłatne dożywotnie użyczenie dom mieszkalny, stanowiący część składową nabywanej nieruchomości. Strony nie miały jednak zamiaru zawrzeć umowy sprzedaży, gdyż nie przewidywały odpłatności za nieruchomość. Rzeczywistym ich celem było zawarcie umowy o dożywocie. Wówczas powódka była chora i potrzebowała opieki, którą zobowiązali się zapewnić jej pozwani. Sytuacja się jednak zmieniła i N.S. wytoczyła powództwo o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży i zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości, podnosząc, że była to czynność pozorna. Sąd okręgowy oddalił powództwo, przyjmując, że pod pozorną umową sprzedaży ukryta była umowa o dożywocie.

Sąd apelacyjny, rozpatrując sprawę, przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy pozorna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego może być uznana, na podstawie art. 83 par. 1 zdanie drugie kodeksu cywilnego, za innego rodzaju ważną umowę przenoszącą własność nieruchomości - umowę o dożywocia?

SN zauważył, że pozorność oświadczenia woli polega na świadomym złożeniu przez strony czynności prawnej (a przynajmniej jedną z nich) oświadczenia woli, co do którego strony tej czynności uzgodniły, że nie wywoła ono skutków prawnych. Będzie jedynie stwarzało fikcję skutecznego dokonania wynikającej z niego czynności. Według art. 83 par. 1 k.c. pozorna czynność prawna wymaga łącznego wystąpienia trzech elementów: oświadczenie woli musi być złożone (1) drugiej stronie (2) tylko dla pozoru, a (3) adresat oświadczenia musi zgadzać się na jedynie pozorne dokonanie czynności prawnej. Pozorności czynności nie wyklucza dokonanie jej w formie aktu notarialnego.

Sąd Najwyższy przyjął, że przepis art. 83 par. 1 k.c. w zdaniu 2-gim normuje dwie warstwy stosunków prawnych, z których każdy zachowuje odrębność. Pozorne oświadczenie woli określa treść czynności, która z woli stron ma charakter fikcyjny i z tego powodu jest bezwzględnie nieważne w całości. Taki wniosek zdaniem SN płynie z zestawienia art. 83 par. 1 zd. pierwszego ze zdaniem drugim tego przepisu. Pozorne oświadczenie woli ma udawać, że kreuje rzeczywisty stosunek prawny. Oceniane z zewnątrz buduje więc kompletną czynność prawną.

Zgodnie z art. 92 par. 1 pkt 5 i par. 3 ustawy z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - akt notarialny powinien zawierać złożone przed notariuszem oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, przy czym jeśli akt dotyczy czynności prawnej, powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Z kolei art. 94 par. 1 pr. not. zobowiązuje notariusza nie tylko do dopilnowania, aby przed podpisaniem akt został odczytany stronom, ale także ustalenia, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. W sytuacji kiedy strony czynności nie złożyły oświadczeń woli notariuszowi, nie została zachowana przez nie forma aktu notarialnego.

Zdaniem SN - nie może budzić wątpliwości, iż sprzedaż nieruchomości i umowa dożywocia to dwie zupełnie różne umowy. Elementami przedmiotowo istotnymi sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy oraz jej wydania oraz zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny. Umowa dożywocia z kolei wymaga zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który z kolei zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie mu bliskiej) dożywotnie utrzymanie.

Teresa Siudem

@RY1@i02/2009/190/i02.2009.190.087.005b.001.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel

radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Zgodnie z art. 83 par. 1 zd. 2 k.c. ważność oświadczenia złożonego w celu ukrycia innej czynności prawnej ocenia się według właściwości tej czynności. Najczęstszym powodem, dla którego strony decydują się ukryć zamierzoną czynność prawną pod inną czynnością, jest próba uchylenia się od odpowiedzialności podatkowej bądź uniknięcie wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przez zawarcie pozornej umowy sprzedaży zamiast rzeczywistej darowizny objętej potajemną umową. W analizowanej uchwale SN mamy do czynienia właśnie z czynnością ukrytą. Sąd słusznie przyjmuje, iż na czynności prawne ukryte, wymienione w art. 83 par. 1 zd. 2 k.c., składają się dwie warstwy stosunków prawnych, z których każdy zachowuje odrębność. Jednak, zarówno pozorne oświadczenie woli, jak i czynność prawna ukryta jest wyodrębniona ze względu na odmienną treść. W związku z tym, czynność prawna ukryta (w tym przypadku umowa dożywocia), jako odrębna, nie może korzystać z formy prawnej, w jakiej dokonano czynności pozornej (sprzedaż nieruchomości). Pozorne oświadczenia woli nie obejmują bowiem essentialia negotii umowy dożywocia, nawet pomimo zachowania formy aktu notarialnego, w której została sporządzona umowa sprzedaży nieruchomości. Czynność prawna ukryta będzie ważna, tylko gdy pozorna czynność prawna zawiera wszystkie niezbędne elementy czynności ukrytej. Na podstawie przepisów prawa o notariacie SN słusznie zwrócił również uwagę, aby oświadczenia woli składane notariuszowi, jako osobie zaufania publicznego, zawierały rzeczywistą wolę stron oraz treści istotne dla czynności prawnej, która ma wywołać określone prawem skutki.