Czynsze w towarzystwach budownictwa społecznego

Ponieważ większość towarzystw budownictwa społecznego należy do samorządów gminnych, to gminy mają decydujący wpływ na wysokość czynszów. Jednak ustalone przez gminę czynsze nie mogą być niższe od wielkości umożliwiającej prawidłową eksploatację i remonty budynków oraz spłatę kredytu. Wzrost obciążeń TBS-u spowodowany np. zwiększeniem raty kredytowej stanowi wystarczające uzasadnienie do zwiększenia stawki czynszu.

Wspieranie budownictwa

System wspierania budownictwa społecznego w Polsce został wprowadzony ustawą z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 ze zm.). Z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego udzie- lane są preferencyjne kredyty towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym na budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. W założeniu mieszkania te adresowane są do osób o dochodach, które wprawdzie nie pozwalają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i nabycie mieszkania na rynku, jednak powinny zapewniać regularne płacenie czynszu pokrywającego pełne koszty eksploatacji i remontów budynków oraz zobowiązań finansowych zaciągniętych w związku z budową.

Wysokość czynszu

Stawki czynszu w zasobach mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w taki sposób, aby suma czynszu za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę (art. 28 ust. 1). Powyższy przepis wyraża warunek, aby czynsze pokryły koszty eksploatacyjne, remontowe i kredytowe (przede wszystkim kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). Jego celem jest zapewnienie inwestorom odpowiednich wpływów pozwalających na utrzymanie właściwego stanu technicznego budynków, przy jednoczesnym zachowaniu płynności finansowej umożliwiającej obsługę kredytów zaciągniętych z KFM.

Stawka czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali w zasobach mieszkaniowych towarzystwa nie może przekroczyć w skali roku 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniową oblicza się, zgodnie z przepisami ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.), na podstawie przeciętnego kosztu budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalanego przez wojewodów oddzielnie dla stolicy województwa i pozostałego obszaru województwa.

Informacje o czynszu

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego reguluje zasady ustalania stawek czynszu w TBS-ach oraz jego maksymalną wysokość, natomiast nie zawiera przepisów dotyczących trybu wprowadzania zmian stawek czynszu, a zatem w tym zakresie mają zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 8a ust. 2 ustawy, o której mowa, termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi nie mniej niż trzy miesiące. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Strony umowy najmu nie mogą uregulować tych spraw w sposób inny, niż przewiduje ustawa. Stosownie do art. 8a ust. 5 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu najemca może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, na podstawie której zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia (na podstawie odpowiedzi na interpelację nr 6378).