Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości

Jerzy Krotoski, adwokat z poznańskiej kancelarii Krotoski-Adwokaci

Możliwość przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności po raz pierwszy przyznała osobom prawnym ustawa z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Jednak z uwagi na bardzo restrykcyjne uregulowanie dopuszczalności przekształceń w praktyce prawo skorzystania z tej możliwości będzie dotyczyło wąskiej grupy podmiotów. Przekształcenie na rzecz osób prawnych możliwe jest w odniesieniu do prawa odrębnej własności lokalu i związanego z nim prawa współużytkowania wieczystego. Nie obejmuje ono nieruchomości gruntowych i budynkowych. Nie ma przy tym znaczenia, czy odrębna własność dotyczy nieruchomości lokalowych o charakterze mieszkalnym czy użytkowym. Warunkiem jest wyodrębnienie lokali położonych w budynku znajdującym się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Osoba prawna, będąca właścicielem budynku mieszkalnego położonego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, nie będzie mogła uzyskać prawa własności tego gruntu do czasu wyodrębnienia samodzielnych lokali, może natomiast złożyć wniosek o przekształcenie po wyodrębnieniu lokali bez względu na to, czy zostały sprzedane, czy też w dalszym ciągu należą do tej osoby prawnej.

Istotne jest również, że wniosek złożyć muszą wszyscy właściciele lokali - współużytkownicy wieczyści gruntu, którzy po przekształceniu staną się współwłaścicielami działki, na której położony jest budynek. Przekształcenie dotyczy całego prawa użytkowania wieczystego i jeżeli którykolwiek ze współużytkowników nie wyrazi zgody, przekształcenie nie będzie możliwe w stosunku do żadnego z zainteresowanych, chyba że uzyskają w tym przedmiocie rozstrzygnięcie sądu.

Przekształcenie jest możliwe wyłącznie w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego, które istniało w dniu wejścia w życie ustawy, tj. 13 października 2005 roku. Jednak przepisy ustawy stosuje się również do osób, które uzyskały udział w prawie po wskazanej dacie. Dotyczy to następców prawnych właścicieli lokali, którym przysługiwało prawo współużytkowania gruntu, ustanowione przed dniem wejścia w życie ustawy. Jeżeli w wyniku sprzedaży, połączenia lub przekształcenia spółka nabyła prawo własności nieruchomości lokalowej od innego podmiotu, zarówno osoby fizycznej, jak i osoby prawnej, może złożyć wniosek o przekształcenie.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest z zasady odpłatne. Wysokość wynagrodzenia na rzecz dotychczasowego właściciela ustala się w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, której dotyczy przekształcenie. Jednak odliczeniu podlega wartość prawa użytkowania wieczystego, ustalana na dzień decyzji o przekształceniu. Skoro w stosunku do osób prawnych przekształcenie dotyczy wyłącznie prawa związanego z własnością lokalu, każdy ze współużytkowników winien będzie uiścić opłatę stosownie do przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej, a wierzytelność zostanie zabezpieczona hipoteką przymusową obciążającą lokal. Na wniosek opłata może zostać rozłożona na raty na okres od 10 do 20 lat. Jeżeli przekształcenie dotyczy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, obowiązkowo ulega obniżeniu o 50 proc. Osoby prawne nie mają możliwości starania się o udzielenie bonifikaty ze względu na sytuację majątkową.

Przekształcenie następuje na wniosek spółki (osoby prawnej), w drodze decyzji starosty - w stosunku do nieruchomości należących do Skarbu Państwa - lub odpowiedniego organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli stanowiąca przedmiot przekształcenia nieruchomość należy do gminy, powiatu lub województwa. Ustawa nie określa formalnej treści wniosku ani koniecznych załączników. W praktyce przyjmuje się, że podstawowym elementem będzie oświadczenie użytkownika (współużytkowników) o skorzystaniu z możliwości przekształcenia przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie ustawy wraz z dokumentami uzasadniającymi roszczenie. Jeżeli przesłanki podmiotowe i przedmiotowe przekształcenia są spełnione, organ administracji nie może odmówić wydania decyzji o przekształceniu. Wnioski można składać do 31 grudnia 2012 roku.