Komornik pomoże odzyskać lokal

Zawarcie umowy o najem okazjonalny daje właścicielom domów i mieszkań możliwość zwrócenia się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Jest to możliwe dopiero w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania najmu.

Aby właściciel mógł skorzystać z ochrony prawnej, jaką daje mu umowa o najem okazjonalny, musi on zawrzeć ją w przewidzianej ustawą o ochronie praw lokatorów procedurze i następnie zarejestrować w urzędzie skarbowym. Umowa o najem okazjonalny daje właścicielowi gwarancję bezpieczeństwa głównie dlatego, że musi być do niej dołączone notarialne oświadczenie lokatora. W jego treści poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia używanego mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela.

Ponadto umowa o najem okazjonalny powinna zawierać jeszcze przynajmniej dwa elementy. Pierwszym z nich będzie wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jest to zwyczajne podanie adresu nieruchomości, do której będzie mógł przeprowadzić się najemca w przypadku eksmisji. Nie może to być jednak adres przypadkowy. A to dlatego, że do umowy musi być dołączone obowiązkowo także oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Takie oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną, jednak na żądanie wynajmującego najemca będzie musiał złożyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu zastępczego rodzi ten skutek prawny, że najemca już w chwili podpisania umowy zgadza się na wszelkie konsekwencje związane z łamaniem jej postanowień. Do najsurowszej z nich należy konieczność opróżnienia zajmowanego lokalu bez postępowania eksmisyjnego i gwarancji otrzymania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Lokatorzy korzystający z mieszkania na zasadzie najmu okazjonalnego są odpowiedzialni za utratę możliwości zamieszkania w innym lokalu, którego adres podali w trakcie zawierania umowy. Jeśli dowiedzą się o takiej okoliczności, mają 21 dni na wskazanie kolejnego lokalu, w którym mogą zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i przedstawić stosowne oświadczenie innego właściciela. W przeciwnym razie właściciel lokalu będzie mógł wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, właściciel ma także możliwość wypowiedzenia stosunku najmu, w sytuacji gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub pozostawał przez trzy miesiące w zwłoce z zapłatą czynszu. Może to zrobić także wtedy, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta (maksymalnie 10 lat) lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy (czytaj niżej wypowiedzenia dla dłużnika). W tej sytuacji najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania swoich rzeczy. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel lokalu, który posiada zarejestrowaną umowę o najem okazjonalny, może uruchomić procedurę, która pozwoli mu na szybkie pozbycie się niechcianego lokatora.

Jeżeli najemca nie chce opuścić mieszkania, właściciel w pierwszej kolejności musi mu doręczyć sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Powinno być ono opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Takie pismo musi zawierać w szczególności:

● oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,

● wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,

● termin nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opuszczenie mieszkania, właściciel może następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W związku z koniecznością zabezpieczenia interesów najemcy i zapobieżenia nieuzasadnionemu podjęciu przez właściciela kroków zmierzających do eksmisji ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela obowiązek dołączenia do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dokumentów potwierdzających przyczyny opróżnienia lokalu przez najemcę i niewykonania przez niego tego obowiązku. Do wniosku powinno być dołączone w pierwszej kolejności potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym oraz żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą. Właściciel musi ponadto przedstawić w sądzie dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności właściciel może udać się z takim dokumentem do komornika. Ten następnie bez zbędnej zwłoki usunie z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Prowadząc egzekucję, komornik usunie z mieszkania także osoby zajmujące lokal wraz z najemcą, chyba że osoby te wykażą dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. Z lokalu zostaną wyniesione również ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji. Zostaną one następnie oddane najemcy.

W sytuacji gdy w trakcie przeprowadzania czynności egzekucyjnych okaże się, że wskazany przez najemcę adres jest fikcyjny lub utracił on możliwość zamieszkiwania w takim lokalu (nie informując o tym właściciela w terminie 21 dni od zaistnienia takiej okoliczności), komornik będzie musiał kontynuować eksmisję. W takiej sytuacji nie będzie przysługiwało najemcy prawo do lokalu socjalnego ani do pomieszczenia tymczasowego. O takim uprawnieniu decyduje bowiem zawsze sąd w trakcie sprawy eksmisyjnej. W przypadku nadawania klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy takie postępowanie jednak się nie toczy. Mogą więc oni zostać eksmitowani przez komornika na przysłowiowy bruk, co od 2005 r. do 28 stycznia 2010 r. było w Polsce całkowicie zakazane.

@RY1@i02/2010/110/i02.2010.110.183.0010.101.jpg@RY2@

Wzór wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego

● obowiązuje przez czas określony - do 10 lat

● mogą zawierać ją tylko osoby fizyczne niewynajmujące lokalu w ramach działalności gospodarczej

● musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 10 dni od rozpoczęcia najmu

● najemca wskazuje w niej lokal, do którego wyprowadzi się w przypadku rozwiązania stosunku najmu

● eksmisja odbywa się bez przeprowadzenia postępowania sądowego i wskazania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego

● zryczałtowany podatek od przychodów z najmu okazjonalnego wynosi 8,5 proc.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).