Wspólnota nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa

Na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.

Sąd rejonowy oddalił wniosek wspólnoty mieszkaniowej o wpis w księdze wieczystej służebności drogowej mającej obciążać grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. Do wniosku dołączono protokół notarialny z zebrania wspólnoty mieszkaniowej zawierający uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie tej służebności oraz pełnomocnictwo dla zarządu do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu. W ocenie sądu zawarte w art. 21 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. Nr 80, poz. 903 z późn. zm. - dalej u.w.l.) wyliczenie czynności przekraczających zwykły zarząd jest wyczerpujące. A to oznacza, że uchwałą właścicieli nie może być udzielone pełnomocnictwo także w innych sprawach niż objętych art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l. Rozpoznając apelację uczestnika postępowania gminy S., sąd okręgowy powziął wątpliwości, które przedstawił Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy podkreślił, że ustawa o własności lokali, regulując zarząd nieruchomością wspólną, preferuje umowny tryb określenia sposobu zarządzania (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Rozwiązania tej ustawy stosowane są dopiero, gdy właściciele lokali nie zawarli stosownych postanowień w umowie, a liczba lokali jest większa niż siedem (art. 19 u.w.l.). Ustawowe regulacje obejmują m.in. rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.).

Na podstawie art. 21 ust. 1 u.w.l. - zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Dotyczy to spraw zwykłego zarządu. Oświadczenia woli za wspólnotę składa zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej dwaj jego członkowie przy zarządzie wieloosobowym (art. 21 ust. 2 u.w.l.). W tych ramach zarząd wspólnoty może udzielić pełnomocnictwa oraz zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią (art. 22 ust. 1 u.w.l.). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokalu wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przy czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa. Z art. 22 ust. 2 u.w.l. wiąże się art. 21 ust. 3 tej ustawy, który stanowi, że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Chodzi o wykonanie uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust 3 pkt 5 u.w.l.), a także udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych.

Przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera wyliczenie taksatywne w zakresie udzielenia pełnomocnictwa, co oznacza, że w trybie w tym przepisie przewidzianym nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienionych. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej na nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.

opracowała Teresa Siudem

radca prawny Kancelaria Radców Prawnych Kozikowski Kaszewski i Wspólnicy sp. k. Gdynia

@RY1@i02/2010/100/i02.2010.100.087.005b.001.jpg@RY2@

Mariusz Kozikowski, radca prawny Kancelaria Radców Prawnych Kozikowski Kaszewski i Wspólnicy sp. k. Gdynia

Słusznie stwierdził Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu, że przepis ustępu 3 art. 21 ustawy o własności lokali umożliwia załatwienie określonych spraw we wspólnocie nierzadko wywołujących spór pomiędzy poszczególnymi właścicielami lokali, bez konieczności udziału wszystkich właścicieli w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych.

W przeciwnym wypadku dokonanie zmiany we własności nieruchomości wspólnej wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a, 6 u.w.l bezwzględnie wymagałoby zgodnego działania wszystkich właścicieli lokali i stawienia się ich wszystkich u notariusza w celu zawarcia odpowiedniej umowy, co w praktyce jest często niemożliwe.

Jednocześnie Sąd Najwyższy prawidłowo wskazał, że katalog czynności, o których mowa w art. 21 ust.3 u.w.l., ma charakter zamknięty, a w konsekwencji na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia w celi wykonania uchwały w innej sprawie niż wymieniona w tym przepisie.

W żadnym wypadku literalne brzmienie tego przepisu, jak również znaczenie czynności wskazanych w tym przepisie dla poszczególnych właścicieli nie pozwala na przyjęcie tezy, że uchwałą właścicieli lokali może być udzielone pełnomocnictwo do innych spraw niż objęte w art. 22 ust. 3 pkt. 5, 5a i 6 u.w.l.