Wszyscy muszą płacić za remonty balkonów

Właściciele lokali i zarządy wspólnot mieszkaniowych często stają przed problemem właściwego podziału kosztów części wspólnych nieruchomości. Ważnym jego aspektem jest m.in. to, czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości dotycząca remontu budynku, w tym balkonów, może zobowiązywać do ponoszenia kosztów także właścicieli lokali, którzy nie mają balkonów.

Pytanie to było przedmiotem interpelacji poselskiej (znak SPS-023-14473/10) skierowanej do ministra infrastruktury. W udzielonej na nią 4 marca 2010 r. odpowiedzi wyjaśnił on, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/2008, właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Zatem należy wyrazić opinię, iż koszty związane z remontem elementów konstrukcyjnych balkonów powinny stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc być finansowane ze środków wspólnoty, natomiast koszty związane z remontem elementów wykończenia balkonu (np. malowanie, posadzki) powinny być pokrywane przez ich poszczególnych właścicieli lokali.

Według SN elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który korzysta tylko z przestrzeni wewnętrznej balkonu. Tym samym elementy te (np. dźwigary, balustrady) są częścią wspólną, za której remont płaci wspólnota.

Jak wskazało Ministerstwo Infrastruktury, wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości właściciele lokali ponoszą w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej wykazanych w aktach notarialnych nabycia lokalu.

W świetle orzeczenia SN elementy konstrukcji balkonu należą do nieruchomości wspólnej, co oznacza, że podjęcie decyzji o ich remoncie należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, co oznacza, że w przypadku głosowania udziałami, aby uchwała była ważna, muszą głosować za jej przyjęciem właściciele lokali posiadający ponad 50 proc. udziałów. Inne zasady obowiązują jedynie w przypadku wspólnot liczących do 7 lokali.

Adam Makosz

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).