Grunt pod budynkiem musi spełniać wymagania działki budowlanej

Grunt, na którym posadowiony jest budynek, w którym wyodrębniono własność lokali, powinien spełniać kryteria działki budowlanej, określone w art. 4 pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 21, poz. 2603 ze zm.).

Powodowie domagali się uchylenie uchwały Zarządu pozwanej Spółdzielni, wskazując, iż jest ona niezgodna z art. 40 pkt 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz rażąco narusza interes członków pozwanej Spółdzielni. Zaskarżoną uchwałą określono przedmiot odrębnej własności lokali w nieruchomości, na której posadowiony jest 12-kondygnacyjny budynek mieszkalny, wielorodzinny, stanowiący własność Sąd wskazał, iż przedmiotowa uchwała jest konsekwencją działań Spółdzielni zmierzających do wyodrębnienia własności lokali znajdujących się w jej zasobach mieszkaniowych, podjętych na podstawie ustawowego nakazu wynikającego z art. 41-43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznaczenie nieruchomości dokonane w celu określenia przedmiotu odrębnej własności lokali zostało dokonane prawidłowo. Powodowie nie wykazali sprzeczności uchwały z prawem czy też interesem członków Spółdzielni, sąd okręgowy więc oddalił powództwo. Od wyroku apelację wniosła powódka.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera kompleksowej regulacji związanej z ustanawianiem odrębnej własności lokali. Z art. 27 ust. 1 tej ustawy wynika, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Takie brzmienie przepisu implikuje wniosek, że grunt, na którym posadowiony jest budynek, w którym wyodrębniono własność lokali, powinien spełniać kryteria działki budowlanej, określone w art. 4 pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zatem, definiując działkę budowlaną zgodnie z ww. przepisem, wskazać należy, iż jest to działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Wymagania co do podziału nieruchomości określone zostały w art. 93 ust. 1 tej ustawy. Stanowi on, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podział nieruchomości może jednak nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do postanowień art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w taki zakresie, a jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali, niebędących członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu, związanymi z funkcjonowaniem budynków oraz osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c., nieruchomości niezabudowane. Zdaniem sądu dokonany podział nieruchomości, stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego pozwanej spółdzielni, jest prawidłowy. Podział ten dokonany został w sposób zapewniający utworzenie działek budowlanych, posiadających dostęp do drogi publicznej oraz wyposażonych w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiających prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Sąd apelacyjny wyraził pogląd, iż wykładnia art. 40 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych winna być podporządkowana przepisom ustawy o własności lokali i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Konsekwencją tego stanowiska jest przyjęcie, że spółdzielnia mieszkaniowa pozostaje właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu zabudowanego urządzeniami infrastruktury technicznej tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali, niebędących członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Według art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z zasady całe mienie, które dotychczas było własnością spółdzielni mieszkaniowej - w tym te nieruchomości lub ich części, w których nie ma nastąpić przeniesienie własności lokalu na inną osobę niż spółdzielnia - pozostają własnością spółdzielni. Wyodrębnienie i przeniesienie na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych własności lokali odbywa się w drodze uchwały zarządu spółdzielni. Przepisy m.in. ustanawiają termin, w którym spółdzielnia określa przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości, zastrzegają formę pisemną uchwały pod rygorem nieważności, wymieniają elementy uchwały, wprowadzają tryb postępowania z projektem uchwały.