Jak okazjonalnie wynająć dom

Od 28 stycznia 2010 r. właściciele mogą wynajmować swoje lokale mieszkalne bez obaw, że w przyszłości będą mieli problemy z pozbyciem się zalegającego z czynszem lub zakłócającego porządek lokatora. Jeśli zdecydują się na zawarcie umowy o najem okazjonalny, będą mogli eksmitować bezpodstawnie zamieszkującego ich lokal najemcę bez wyroku sądowego i konieczności dostarczenia mu innego mieszkania. Instytucja najmu okazjonalnego jest uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Stroną umowy najmu okazjonalnego lokalu może być właściciel będący osobą fizyczną, jeżeli nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Może nim być także osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie stwarza też przeszkód, aby wynajmowali lokale także członkowie posiadający prawa spółdzielcze lokatorskie. Natomiast jeżeli wynajęcie będzie miało wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, niezbędne jest pisemne powiadomienie spółdzielni.

Na podstawie umów o najem okazjonalny można wynajmować zarówno domy, mieszkania, jak i pojedyncze pokoje, ale tylko pod warunkiem, że nie służą one do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jej przedmiotem nie może być więc wynajem lokali użytkowych, pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności lokali znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli.

Umowy o najem okazjonalny mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony. Nie może on być dłuższy niż 10 lat. Zarówno zawarcie umowy, jak i jej zmiany wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Może być ona dodatkowo uzależniona od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, nieprzekraczającej sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Umowa o najem okazjonalny musi zostać zawarta w określonej procedurze. W pierwszej kolejności musi być do niej dołączone notarialne oświadczenie najemcy, w którym podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia zajmowanego lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Koszt jego sporządzenia ciąży na najemcy i wynosi 132 zł. Dla swojej ważności umowa powinna zawierać wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku eksmisji. Do umowy musi być dołączone także pisemne oświadczenie właściciela takiego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego musi zawierać ono notarialnie poświadczony podpis.

Dodatkowo najemca ma obowiązek każdorazowego poinformowania właściciela o utracie możliwości zamieszkania w innym lokalu. Jeśli dowiedzą się o takiej okoliczności, mają 21 dni na wskazanie kolejnego lokalu. Niedopełnienie tego obowiązku wiąże się z możliwością wypowiedzenia umowy przez właściciela.

Podpisaną umowę o najem okazjonalny lokalu należy zgłosić do urzędu skarbowego. Wynajmujący ma na to 14 dni od faktycznego rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie obowiązku skutkować będzie tym, że wyłączone zostanie stosowanie przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów. Oznacza to, że właściciel nie będzie miał prawa eksmitować najemcy na uproszczonych zasadach, tzn. bez konieczności przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. W tej sytuacji najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu wraz ze wspólnie zamieszkującymi z nim osobami i zabrania swoich rzeczy. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, właściciel lokalu, który posiada zarejestrowaną umowę o najem okazjonalny, może uruchomić procedurę, która pozwoli mu na szybkie pozbycie się niechcianego lokatora.

Jeżeli najemca nie chce opuścić mieszkania, właściciel w pierwszej kolejności musi mu doręczyć sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Powinno być ono opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Takie pismo musi zawierać w szczególności

● oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,

● wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,

● termin, nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeśli lokator nie wyprowadzi się z mieszkania, właściciel może następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy. Taki dokument będzie podstawą do przeprowadzenia eksmisji do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. W sytuacji gdy w trakcie przeprowadzania czynności egzekucyjnych okaże się, że wskazany przez najemcę adres jest fikcyjny lub utracił on możliwość zamieszkiwania w takim lokalu, komornik będzie mógł dokonać eksmisji na przysłowiowy bruk.

@RY1@i02/2010/024/i02.2010.024.183.0010.001.jpg@RY2@

Wzór

● oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

● wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu

* oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).