Kupujący ma prawo zrezygnować

Mimo że do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zostały do tej pory wpisane dziesiątki postanowień umownych, których nie mogą stosować deweloperzy, to w praktyce zaprzestają oni bezprawnej praktyki, dopiero gdy procederem zainteresuje się organ antymonopolowy. Było tak m.in. w przypadku przedsiębiorstwa budowlanego, które zastrzegało w umowach podpisywanych z konsumentami, że wszelkie zmiany przepisów podatkowych czy wzrost stawek VAT mogą mieć wpływ na cenę mieszkania. Przedsiębiorca jednocześnie nie zagwarantował prawa do rezygnacji z umowy.

Zmiana istotnych warunków

Zgodnie z przepisami, gdy zmieniają się istotne warunki umowy, takie jak cena mieszkania czy jego metraż, konsumenci mają prawo do odstąpienia od umowy. Przedsiębiorca zastrzegał także, że cena mieszkania zależeć będzie od wzrostu cen produkcji budowlano-montażowych - wskaźnika publikowanego przez prezesa GUS. Inną ze stosowanych przez niego klauzul było zastrzeżenie, że jeśli kupujący nie stawi się w oznaczonym terminie do protokolarnego odbioru lokalu, to tym samym wyraził on zgodę na dokonanie przez sprzedającego protokolarnego odbioru lokalu w formie czynności jednostronnej.

Zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, konsument nie ma obowiązku śledzić zmian wysokości takiego wskaźnika, więc przedsiębiorca nie może takiego obowiązku nakładać. Urząd przypomniał jednocześnie, że VAT jest powszechnym podatkiem obciążającym konsumpcję. W związku z tym, w ocenie organu antymonopolowego, przedsiębiorca ma prawo do zastrzeżenia w umowie, że obciążenia fiskalne z tytułu wzrostu stawki VAT na sprzedaż lokali mieszkalnych ponosić będzie konsument. W każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać jednak uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu żadnych dodatkowych obciążeń. Stwierdził tak już wcześniej Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w wyroku z 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uznał za niedozwolone postanowienie: do ceny netto zostanie doliczony VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka VAT na lokal mieszkalny wynosi 7 proc., a na garaż i miejsce parkingowe 22 proc. W przypadku zmiany stawki VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.

Naruszenie interesów konsumentów

Prezes urzędu uznała, że przedsiębiorca naruszył zbiorowe interesy konsumentów i nałożyła na niego karę w wysokości 120 965 zł (decyzja z 3 listopada 2009 r. nr RBG -17/2009). Stosowanie postanowień wpisanych do rejestru klauzul niedozwolonych przez dewelopera może skończyć się dla niego wszczęciem postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów i w konsekwencji nałożeniem na przedsiębiorcę kary w wysokości do 10 proc. ubiegłorocznego przychodu.

Adam Makosz

Podstawa prawna

Ustawa z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2007 r. nr 50, poz. 331 z późn. zm.).