Deweloper pod kontrolą nabywcy

W postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r. (sygn. akt S 3/10) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że istnieje potrzeba wprowadzenia do polskiego porządku prawnego przepisów, których celem byłaby ochrona nabywców lokali mieszkalnych będących osobami fizycznymi w relacji z deweloperami będącymi przedsiębiorcami. Ponadto trybunał wskazał na potrzebę wprowadzenia rozwiązań prawnych mających na celu ochronę nabywców lokali mieszkalnych przed niekorzystnymi skutkami upadłości dewelopera. Wykonując wyrok trybunału 16 września 2011 r., Sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z przepisami ustawy deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej będzie miał obowiązek przedstawić nabywcy lokalu prospekt informacyjny, którego wzór został określony w załączniku do ustawy. W dokumencie tym znajdą się informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera, przedsięwzięcia deweloperskiego oraz nieruchomości, na której ma być ono realizowane, jak również lokalu oferowanego do sprzedaży. Ochrona wpłat dokonywanych przez nabywców na poczet ceny sprzedaży lokalu zostanie zapewniona poprzez obowiązkowo zakładane przez deweloperów, otwarte bądź zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze, na które będą dokonywane wpłaty przez nabywców lokali. W przypadku rachunków otwartych deweloperowi będą wypłacane środki po zakończeniu poszczególnych etapów prac, przy czym bank będzie kontrolował wykonanie danego etapu prac. W przypadku natomiast rachunków zamkniętych wypłata zgromadzonych środków będzie następowała po przeniesieniu na nabywcę tytułu do lokalu.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazuje także zapisy, które powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej sporządzanej w formie aktu notarialnego. Postanowienia umowne mniej korzystne dla nabywcy lokalu niż przepisy omawianej ustawy będą nieważne, a w ich miejsce znajdą zastosowanie jej regulacje. Ponadto w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej przedsięwzięciem deweloperskim będzie ujawniane roszczenie nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej o przeniesienie odpowiedniego tytułu do przedmiotu przez niego nabywanego. Na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zostanie wprowadzona odpowiednia zmiana do ustawy - prawo upadłościowe i naprawcze. Dzięki niej środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym (otwartym i zamkniętym), prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców będą stanowić osobną masę upadłości, z której w pierwszej kolejności będą zaspokojeni nabywcy lokali mieszkalnych. Ponadto nabywcy uchwałą podjętą podczas obowiązkowego zgromadzenia nabywców zadecydują, czy zamierzają kontynuować przedsięwzięcie, zaspokoić się ze zgromadzonych środków czy też zawrzeć układ.

Omawiana ustawa w sposób kompleksowy reguluje stosunki pomiędzy deweloperem i nabywcą lokalu, chroniąc tego ostatniego przede wszystkim poprzez wprowadzenie obowiązku zawarcia przez dewelopera umowy dotyczącej prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który będą dokonywane wpłaty na poczet ceny sprzedaży lokalu, wymogu zachowania formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej oraz zmian, dzięki którym możliwe będzie skuteczne zaspokojenie roszczeń nabywców w przypadku upadłości dewelopera. Negatywnie natomiast, z punktu widzenia ochrony nabywców lokali, należy ocenić dopuszczenie jako jednej z form zabezpieczenia wpłat dokonywanych na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, jedynie otwartego rachunku powierniczego (bez dodatkowego zapewnienia przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej). Może to spowodować brak gwarancji zwrotu wypłaconych na rzecz dewelopera z takiego rachunku kwot. Ustawa została skierowana do podpisu prezydenta. Wejdzie w życie po 6 miesiącach od dnia ogłoszenia.

@RY1@i02/2011/202/i02.2011.202.21500020e.802.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Marcin Jasiński

radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel