Co może zrobić kredytobiorca, by bank nie odebrał mieszkania

Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego mogą przytrafić się każdemu. Trudno bowiem przewidzieć, że za kilka miesięcy stracimy pracę lub ulegniemy ciężkiemu wypadkowi. Warto wówczas zastanowić się, jakie podjąć kroki w stosunku do naszego kredytodawcy.

Mimo że mogłoby się wydawać, że bank - jako faktycznie silniejsza strona umowy - nie będzie chciał słuchać naszych wyjaśnień o problemach finansowych, to warto podjąć próbę negocjowania warunków spłaty kredytu. Bankowcy zgodnie bowiem twierdzą, że niepodejmowanie żadnych kroków i gra na zwłokę nie wychodzą klientom na dobre.

Banki mogą różnie reagować na informacje o pogarszającej się zdolności kredytowej czy spadającej wiarygodności klienta. Nie wolno jednak naszych problemów ze spłatą rat zachowywać w tajemnicy.

Należy jak najszybciej poinformować bank o nowej sytuacji. Po co? Abyśmy nie stracili wiarygodności w oczach banku. Od tego będzie bowiem zależeć, czy bank pójdzie nam na rękę i wysłucha naszych argumentów, gdy będziemy negocjować nowe warunki spłaty zadłużenia.

Nie warto łudzić się, że jeśli bank nie upomniał się o zapłatę raty w terminie, to zapomniał o naszym zobowiązaniu. Zazwyczaj bowiem banki dają kredytobiorcom pewien okres (zwykle są to co najmniej dwa tygodnie) na uregulowanie zaległej należności. Dopiero po upływie tego czasu wysyłany jest pierwszy monit.

Jeśli sami zgłosimy się przed otrzymaniem upomnienia, to możemy być pewni, że podniesie to naszą wiarygodność. Będą tego wymierne rezultaty w postaci braku naliczania karnych odsetek za każdy dzień zwłoki w zapłacie raty.

Warto pamiętać, że banki, które udzielają kredytów mieszkaniowych, mają w swojej ofercie tak zwane wakacje kredytowe. Jest to możliwość zawieszenia raty kapitałowej lub kapitałowo-odsetkowej. Aby się przekonać, czy bank, w którym wzięliśmy kredyt, ma taką opcję, musimy sięgnąć do regulaminu, który dołączony jest do umowy kredytu i stanowi jej integralną część.

Wakacje kredytowe mogą trwać miesiąc, trzy, a w niektórych bankach nawet sześć miesięcy. To bank sam ustala długość ich trwania, a także warunki, na których mogą być udzielone.

Warto sprawdzić, ile razy według regulaminu mamy prawo skorzystać z tego przywileju w czasie kredytowania. Banki często stosują takie rozwiązanie, że kredytobiorca ma prawo do zawieszenia jednej raty raz w roku. Trzeba przy tym wspomnieć, że czas ten powinien być wykorzystany przez kredytobiorcę na poprawienie kondycji finansowej, znalezienie pracy lub zakończenie rehabilitacji po wypadku.

Jeżeli kredytobiorca ma kłopoty ze spłatą kredytu i unika kontaktu z bankiem, to stosowana jest procedura standardowa. Najpierw jest wysyłane przypomnienie, że klient zalega z płatnością. Jeżeli nie ma żadnej odpowiedzi, to jest wysyłane upomnienie. Jeżeli to nie przyniesie pożądanego skutku, to kierowane jest ponowne upomnienie i następnie bank wypowiada umowę kredytową.

Oznacza to postawienie całej sumy kredytu pozostałego do spłaty w stan natychmiastowej wymagalności, często wraz z karnymi odsetkami. Dotyczy to wszystkich kredytów.

Kredytobiorca powinien skontaktować się jak najszybciej z bankiem. Jeżeli bowiem bank nie ma żadnych informacji od klienta albo klient nie odpowiada na jego wezwania, to bardzo prawdopodobne, że następnym krokiem będzie wypowiedzenie umowy kredytu. Jeżeli tak się stanie, to nie będzie już szans na żadne negocjacje z bankiem. Rzadko się zdarza, by w takiej sytuacji wycofał wypowiedzenie. Musimy pamiętać, że bank nie musi się spieszyć z egzekucją długu. Odzyska swoje pieniądze prędzej czy później, a klient będzie musiał jeszcze zapłacić odsetki, często karne.

Warunki umowy można renegocjować w każdym banku, trzeba tylko pójść do naszego kredytodawcy i porozmawiać o powstaniu trudności. Trzeba wiedzieć, że bankom nie zależy na wypowiadaniu umów kredytowych, gdyż w ten sposób pozbywają się możliwości zarobkowania (utrata odsetek). Poza tym windykacja jest procesem długim, kosztownym i nieprzyjemnym dla obu stron. Zachowanie banków zależy w dużym stopniu od postępowania dłużnika. Pamiętajmy, bank będzie zawsze zainteresowany wysłuchaniem naszych propozycji co do sposobu dalszego wywiązywania się z umowy kredytowej.

Stosunek prawny, jaki łączy strony umowy kredytowej, podlega zasadom ogólnym kodeksu cywilnego. Oznacza to, że postanowienia umowy nie są niezmienne i ich treść zależy od woli stron. Tak więc bank pod wpływem naszych argumentów może zmienić postanowienia umowy. Jeśli więc otwarcie przyznamy, że nie mamy w danej chwili na spłatę raty, ponieważ np. straciliśmy pracę, ale już znaleźliśmy nową i za dwa miesiące nasza sytuacja finansowa wróci do normy (będziemy spłacać zadłużenie) - bank bez problemów odroczy nam płatność. Należy pamiętać, że dla banku liczy się wiarygodna informacja, że problemy finansowe mają charakter przejściowy.

W niektórych przypadkach warto samemu wykazać inicjatywę i przedstawić swoje propozycje spłaty zaległych rat. Trzeba przy tym zachować zdrowy rozsądek i nie składać obietnic, z których nie będziemy mogli się wywiązać. Jeśli bowiem bank nam uwierzy i zgodzi się na zmianę warunków, to musimy pamiętać, że nasz kredyt będzie odtąd pod specjalnym nadzorem i będziemy musieli wywiązywać się z niego z dużą starannością. Drugi raz bowiem bank na pewno nie pójdzie nam na rękę. Jeżeli bank uzna nasze argumenty za słuszne i zgodzi się na zmianę warunków spłaty, to zawrze z nami porozumienie. Będzie ono miało formę aneksu do umowy lub ugody, w której zostaną określone warunki dalszej współpracy.

Kredytobiorca, który ma problemy ze spłatą zobowiązania kredytowego, może spróbować przekonać bank, że warto mu zaufać i pójść na rękę. W pertraktacjach z bankiem atutem może być posiadanie przez nas konta w banku, w którym wzięliśmy kredyt. Bank ma bowiem wówczas dostęp do danych i nie musi wierzyć nam na słowo, że posiadamy jakieś środki pieniężne. Atutem może być również dotychczasowe wywiązywanie się przez nas z innych zobowiązań łączących nas z bankiem, w którym zalegamy z płatnościami. Możemy np. przywołać fakt, że spłaciliśmy już kiedyś umowę pożyczki zaciągniętą w przeszłości.

Dla banku bardzo korzystną sytuacją jest poręczenie udzielone przez nową osobę. Dzięki temu wzmacnia się zdolność kredytowa jego klienta i rośnie liczba osób, od których bank będzie egzekwował pieniądze. Nie ma przy tym znaczenia, kim jest nowy poręczyciel dla kredytobiorcy. Najczęściej zostaje nim ktoś z rodziny, ale może to być równie dobrze znajomy. Aby udzielić poręczenia, trzeba zawrzeć z bankiem umowę na piśmie. Poręczyciel zobowiąże się w niej do zapłaty niespłaconej części pożyczki wówczas, gdy dłużnik w terminie nie płacił rat. Po zapłaceniu zaległości poręczyciel będzie mógł wystąpić z roszczeniem do dłużnika o zwrot tej kwoty.

Oprócz tego warto także przedstawić bankowi dokumenty świadczące, że posiadamy nieruchomości lub ruchomości, z których bank mógłby się zaspokoić, gdybyśmy - mimo udzielenia nam korzystniejszych warunków spłaty - nie wywiązywali się z umowy. Możemy także zaproponować bankowi ustanowienie na nich zabezpieczenia.

Nie wszystkie zapisy umowy odnoszące się do spłaty kredytu nasz kredytodawca będzie chciał z nami negocjować. Bank musi zamieścić w umowie kredytu warunki dokonywania w niej zmian. Taki obowiązek nakłada bowiem prawo bankowe, a konkretnie jego art. 69 ust. 2 pkt 10. Banki najczęściej w regulaminach - stanowiących integralną część umowy - określają, które z warunków umowy kredytowej mogą podlegać negocjacji. Niektóre banki mają nawet ustalone z góry opłaty za dokonywanie takich zmian w umowie z klientem.

Warto podjąć próbę nakłonienia banku do zawieszenia rat na okres kilku miesięcy. Prawdopodobne jest tak, że uda się nam wydłużyć okres spłaty kredytu. Dzięki takiemu zabiegowi raty, które będziemy płacić, staną się niższe, a więc łatwiejsza będzie ich spłata.

Umowa kredytu, tak jak każda inna umowa nakładająca na strony obowiązki, podlega regułom prawa umów z kodeksu cywilnego. Odnosi się więc do niej ogólna zasada swobody umów, która pozwala na ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego zgodnie z wolą stron. Trzeba jednak pamiętać, że banki to przedsiębiorstwa komercyjne nastawione na zysk, a nie na rozdawanie pieniędzy. Dlatego pewne jest, że nie uda nam się przekonać kredytodawcy do umorzenia części zaległego kredytu. Dlatego też nie ma sensu prosić o umorzenie ani odsetek, ani kredytu.

Możemy spróbować poprosić bank, aby dokonał przewalutowania kredytu. Musimy jednak sprawdzić, czy ciążący nam kredyt występuje w opcjach walutowych. Przewalutowanie doprowadzi do tego, że liczona w złotówkach miesięczna rata stanie się niższa, a więc mniej uciążliwa. Zazwyczaj bowiem odsetki od kredytów denominowanych są odczuwalnie niższe od złotówkowych. Musimy jednak pamiętać o ryzyku kursowym - w przypadku gwałtownej utraty wartości złotego nasz dług automatycznie wzrośnie.

Nie wszystkie zapisy umowy odnoszące się do spłaty kredytu bank będzie chciał negocjować z klientem. Nie można liczyć m.in. na umorzenie części należności

Jakie dokumenty warto przedstawić:

● zaświadczenie o niezaleganiu z innymi zobowiązaniami,

● zaświadczenie o spłacie innego kredytu,

● akt własności ruchomości lub nieruchomości,

● umowę rachunku bankowego.

Małgorzata Kryszkiewicz

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).