Potrzebna zgoda współwłaścicieli

Do rzecznika praw obywatelskich wpływało wiele skarg związanych z problemem dysponowania nieruchomościami wspólnymi zarządzanymi przez spółdzielnie mieszkaniowe. Chodziło m.in. o możliwość dysponowania taką nieruchomością na cele budowlane wyłącznie na podstawie zarządu powierzonego, który wynika z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Z norm budowlanych wynika, że poprzez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 prawa budowlanego).

Analiza orzecznictwa wykazała, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz sądy administracyjne w różny sposób interpretują wymienione w tym przepisie pojęcie "zarząd" na potrzeby ustalenia tego, czy spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomością wspólną przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W orzeczeniach sądów administracyjnych zarysowały się dwa poglądy. Pierwszy z nich sprowadza się do uznania, że spółdzielnia na podjęcie działań inwestycyjnych musi uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali. Odmienny pogląd prowadzi natomiast do tezy, że spółdzielnia sprawuje zarząd obejmujący także umocowanie do czynności przekraczających zwykły zarząd i jest w zakresie tego zarządu uprawniona do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W odpowiedzi na pismo rzecznika praw obywatelskich minister infrastruktury dokonał własnej oceny zakresu stosowania art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarząd powierzony polega na uprawnieniu organów spółdzielni do działania w imieniu poszczególnych właścicieli lokali. Kwestią dyskusyjną jest jego zakres, tzn. czy obejmuje on wyłącznie czynności zwykłego zarządu, czy też także czynności przekraczające zwykły zarząd.

Zdaniem ministra infrastruktury w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtowała się w tym zakresie jednolita linia orzecznicza. Istniejące przepisy nie dostarczają także argumentów na rzecz domniemania prawa spółdzielni do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w przypadkach powierzenia obowiązku zarządzania wspólną nieruchomością w trybie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Jak podkreślił minister infrastruktury, wyodrębnienie własności lokali powoduje, że budynek staje się współwłasnością, co musi rzutować na reguły zarządzania częściami wspólnymi. Domniemanie pełnego zarządu w znacznym stopniu niweczy znaczenie wyodrębnienia własności lokali.

W kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, w sytuacji kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom niebędącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art. 199 kodeksu cywilnego.

Sprawowanie zarządu powierzonego na postawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie uprawnia do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W sytuacji gdy spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną w której udziały przypadają również osobom niebędącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, na zasadzie określonej w art. 199 kodeksu cywilnego.

W razie braku zgody niektórych spółdzielców na dysponowanie wspólną nieruchomością na cele budowlane spółdzielnia może się starać o uzyskanie orzeczenia sądu powszechnego zastępującego ich oświadczenia woli

adam.makosz@infor.pl

Pismo ministra infrastruktury z 8 czerwca 2011 r. do rzecznika praw obywatelskich (znak BR3j-0731-2-3/11, nr 1496).