Zmiana sąsiada nie uprawnia do odstąpienia od umowy

- W maju podpisałam umowę przedwstępną na zakup mieszkania znajdującego się na parterze. Za ścianą miały znajdować się garaże. Deweloper zmienił jednak projekt budynku i przebudował garaże na lokale użytkowe. Czy mogę zrezygnować z zakupu - pyta czytelniczka.

Okazuje się, że zmiana przeznaczenia lokalu sąsiadującego z naszą nieruchomością co do zasady nie będzie uprawniać do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

- Możliwość odstąpienia od umowy jest wyjątkiem od zasady trwałości umów i musi posiadać wyraźną podstawę: w umowie bądź w ustawie - wskazuje Jan Wszołek, adwokat, WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

W przypadku umów deweloperskich - wskazuje ekspert - odstąpienie od umowy jest możliwe w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego albo ustawy o ochronie praw nabywców lok0alu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Najczęściej jednak prawo to powstaje z powodu zwłoki w wykonaniu zobowiązania albo wykrytych wad lokalu.

- Ustawa o ochronie praw nabywcy przewiduje również możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji naruszenia przedkontraktowych obowiązków informacyjnych. Przepisy o prospekcie informacyjnym nie nakładają jednak obowiązku zamieszczania szczegółowych informacji o sąsiednich lokalach czy budynkach, których przeznaczenie może się zmieniać w toku inwestycji - tłumaczy mecenas Wszołek, podkreślając, że ewentualne zmiany w stanie faktycznym opisanym w prospekcie informacyjnym, które miały miejsce już po zawarciu umowy, nie stanowią podstawy do odstąpienia od umowy.

- Gdyby jednak w prospekcie informacyjnym podano informacje dotyczące sąsiedztwa i bezpośrednio po jej zawarciu wyszłoby na jaw, że w miejsce garażu ma powstać lokal usługowy (a więc podane informacje były nieprawdziwe już w chwili zawarcia umowy), możliwe byłoby odstąpienie od umowy w terminie 30 dni od jej podpisania - zauważa ekspert.

Podstawy do odstąpienia można próbować poszukiwać w kodeksowych przepisach o sprzedaży dotyczących rękojmi za wady.

- Należy jednak zwrócić uwagę, że w tej szczególnej sytuacji wada nie dotyczy bezpośrednio rzeczy (czyli mieszkania), ale występuje w jej otoczeniu, choć niewątpliwie specyfika nieruchomości zakłada ich umiejscowienie w określonej przestrzeni, która również stanowi cechę rzeczy. Wada fizyczna polega na zmniejszeniu wartości lub użyteczności rzeczy, co w przypadku zmiany sąsiedztwa może być niejednokrotnie kwestią dyskusyjną (w szczególności w przypadku zmiany przeznaczenia garażowego na usługowe) - zauważa Jan Wszołek.

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl