Sąd mimo zawartej umowy nie przyzna milionów za podejrzane rozliczenia

Nie można liczyć na pomoc sądu, jeżeli strony zawierają dziwne umowy dla ukrycia innych czynności - orzekł wczoraj Sąd Najwyższy.

Jarosław J. zawarł z Marcinem S. umowę doradztwa, zgodnie z którą Marcin S. miał wybrać potencjalnych klientów do nabycia nieruchomości w Gdańsku, należącej do Jarosława J. Z tytułu jej sprzedaży miał dostać prowizję: 2 proc. od kwoty 400 zł za mkw. oraz 80 proc. od różnicy między kwotą uzyskaną a podstawową, czyli 400 zł za mkw. W końcu nieruchomość została sprzedana i zgodnie z umową Marcin S. miał dostać prawie 2 mln zł za pośrednictwo. Zleceniodawca jednak nie zapłacił. Marcin S. pozwał więc go do sądu.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo, ponieważ pozwany Jarosław J. złożył oświadczenie o pozorności umowy doradztwa. A zgodnie z art. 83 kodeksu cywilnego oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru jest nieważne. Zdaniem sądu nie istniała bowiem żadna przyczyna, dla której Jarosław J. miał korzystać z pomocy Marcina S., by sprzedać grunt. Tym bardziej że sam od 15 lat zajmuje się obrotem nieruchomościami. Przy tym wszystkim prowizja przeznaczona dla powoda była absurdalnie wysoka. Zdaniem sędziów, świadczyło to o tym, że strony pod pozorem zapłaty prowizji chciały ukryć rozliczenia z innych interesów.

Marcin S. złożył apelację, którą sąd II instancji oddalił. Uznał, że umowa co prawda nie jest pozorna, ale i tak jest nieważna. Jest co prawda umową pośrednictwa, tyle że w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741 ze zm.) pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien posiadać licencję. Marcin S. uprawnień takich nie miał, nie mógł więc zawrzeć umowy pośrednictwa. W efekcie umowa łącząca strony jest nieważna.

Pełnomocnik Marcina S. nie ustępował jednak i wniósł skargę kasacyjną.

- Umowa miała na celu skorzystanie z wiedzy powoda w zakresie tego, kto chciałby przedmiotową nieruchomość nabyć - przekonywał na rozprawie przed SN adwokat Michał Gilarski, pełnomocnik powoda.

Sąd Najwyższy oddalił jednak kasację.

- Sąd okręgowy, jak i sąd apelacyjny różniły się co do oceny prawnej zawartej umowy, jednak przy żadnej argumentacji umowa ta nie da się utrzymać - argumentował sędzia Krzysztof Pietrzykowski, przewodniczący składu.

Dodał, że na pierwszy rzut oka widać, że ze względu na nieprawdopodobną wysokość prowizji za tą umową coś musiało się kryć. Jednak w prawie polskim nie jest łatwe ustalenie pozorności, ponieważ art. 83 k.c., na którym oparł swoje rozstrzygnięcie sąd I instancji, jest wadliwie skonstruowany.

SN zauważył też, że sąd odwoławczy poszedł najkrótszą drogą, bo umowa stron mogła się mieścić w formie pośrednictwa, tyle że w tym przypadku samo jej zawarcie było równoznaczne z wykonaniem.

- A to jest sytuacja przedziwna - spuentował sędzia Pietrzykowski.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

Wyrok Sądu Najwyższego z 5 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 81/12.