Sąd Najwyższy: gmina zapłaci za czynsz i zużytą wodę

Samorządom brakuje lokali socjalnych, a jeżeli gmina nie dostarczyła takiego osobie uprawnionej z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy.

Komu dach nad głową

Obowiązek dostarczania przez gminy lokali socjalnych wynika z wyroków, w których sądy, zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.: dalej ustawa) nie mogą orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Wysokość odszkodowania

Ustawa różnicuje wysokość odszkodowania należnego właścicielom lokali, i tak:

● jeśli jest to osoba uprawniona do lokalu socjalnego lub zamiennego i miała ona wcześniej tytuł prawny do zajmowanego mieszkania, lecz go utraciła, jest zobowiązana do zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł - (art. 18 ust. 3 ustawy),

● jeżeli uprawnienia do lokalu zamiennego lub socjalnego brak, to odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby bezumownie korzystającej z lokalu odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2 ustawy).

Gminom brakuje jednak lokali socjalnych, a jeżeli nie dostarczą go osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Oparcie roszczenia na podstawie art. 417 k.c. skutkuje brakiem podstaw do analizy, czy istnieje związek przyczynowy pomiędzy niedostarczeniem lokalu a szkodą.

Co do zasady wysokość odszkodowania należnego do gminy obejmuje kwotę, jaką właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu na wolnym rynku. Kwestia ta niekiedy sporna, w procesie jest udowadniana opinią biegłego. Opinia taka ubarwia proces, a jej uczestników (zwłaszcza właściciela) lokalu wystawia na próbę nerwów. Oczywiście, opiniowanie wydłuża postępowanie.

Co z mediami

Poza odszkodowaniem z tytułu bezumownego korzystania z lokalu istnieje podstawa do domagania się przez właściciela zwrotu wydatków za dostawy wody, prądu, gazu itp. (opłaty niezależne od właściciela) na pokrycie poniesionych przezeń strat. Roszczenie to mieści się w pojęciu "odszkodowania uzupełniającego", o którym mowa w art. 18 ust. 2 ustawy. W przypadku uprawnienia do lokalu zamiennego czy socjalnego istnieje podstawa do domagania się przez właściciela obowiązku zapłaty innych opłat za używanie lokalu, jakie osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego byłaby obowiązana opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

16 maja 2012 r. zapadła ważna uchwała Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 12/12), w której stwierdzono, iż "Odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) może obejmować opłaty związane z korzystaniem z lokalu".

To orzeczenie powinno rozwiać wątpliwości przedstawicieli niektórych gmin co do zakresu pojęcia "odszkodowania". Trudno bowiem wymagać, aby właściciele lokali wyręczali samorząd czy państwo w pomocy najuboższym.

@RY1@i02/2012/133/i02.2012.133.08800060a.802.jpg@RY2@

Wojciech Nartowski adwokat, partner w Kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska

Wojciech Nartowski

adwokat, partner w Kancelarii Nartowski Trojanowska Adwokaci Spółka Partnerska