Jak można zapobiec zawłaszczeniu węzła ciepłowniczego przez wspólnotę

W spółdzielni czytelniczki w jednym z bloków powstaje wspólnota mieszkaniowa. W budynku tym jest węzeł ciepłowniczy, który zasila kilka innych bloków. Te jednak do tej wspólnoty nie będą należały. Jak rozwiązać problem bieżącej eksploatacji węzła ciepłowniczego? W jaki sposób podzielić koszty poniesione na jego budowę?

Przy wyodrębnieniu się wspólnoty mieszkaniowej powstaje dylemat, czyją własnością powinny pozostać te części nieruchomości, które nie są lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi przypisanymi poszczególnym mieszkańcom. Ponieważ węzeł ciepłowniczy nie jest z reguły uznawany za część składową nieruchomości (art. 47 kodeksu cywilnego), to przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych starają się uregulować tę kwestię. Nie ma większego problemu, gdy węzeł ciepłowniczy obsługuje tylko jeden blok (lub kilka bloków) w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej. Wtedy węzeł ciepłowniczy powinien stanowić część nieruchomości wspólnej powstającej wspólnoty mieszkaniowej. Podstawą takiego zakwalifikowania węzła ciepłowniczego będzie wtedy art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. To samo dotyczy pomieszczenia, w którym znajduje się węzeł.

Inaczej jest, gdy węzeł ciepłowniczy, choć znajduje się w jednym bloku - służy jednak kilku budynkom, które nie stanowią jednej wspólnoty mieszkaniowej. Wtedy zgodnie z art. 40 pkt 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli powinny pozostać w całości własnością spółdzielni. W przypadku węzła ciepłowniczego oznacza to, że spółdzielnia powinna nadal być właścicielem zarówno węzła, jak i pomieszczenia, w którym on się znajduje.

Możliwy jest też taki wariant, że powstająca wspólnota mieszkaniowa ma udział w części węzła ciepłowniczego (o ile przed jej wyodrębnieniem był on własnością spółdzielni, a nie np. przedsiębiorstwa energetycznego). Przepisy pozwalają bowiem, aby istniała współwłasność spółdzielni oraz innych podmiotów (chodzi głównie o wspólnoty mieszkaniowe wyodrębnione w budynkach spółdzielczych bądź inne spółdzielnie). Własność węzła ciepłowniczego można wtedy podzielić proporcjonalnie (np. w zależności od liczby lokali) pomiędzy spółdzielnię a wspólnotę. Powinno to także ułatwić wzajemne rozliczenia.

Spółdzielnia, która chce obronić swój stan posiadania węzła ciepłowniczego, powinna więc wystąpić np. z powództwem o ustalenie rzeczywistego stanu prawnego, czyli przynależności węzła ciepłowniczego do jej mienia, a nie do części nieruchomości wspólnej nowej wspólnoty.

Ważne

Urządzenia, z których korzysta kilka spółdzielczych budynków, nie powinny przynależeć do jednej wspólnoty mieszkaniowej

Michał Kosiarski

prowadzi firmę konsultingową

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).